【独家】泰禾「辜负了」黄老板

　　文/拾遗君

　　深交所公司管理部问询泰禾，“2018年你们的销售额是多少？黄老板说的2018年销售目标翻一番，迈上2000亿元的台阶，你们实现了吗？”

　　泰禾不愿意告诉深交所和它的3万多名股东，2018年实现的具体销售额。泰禾也低头承认，2018年的实际销售额，没达到目标。

　　但是，泰禾在回复深交所时也说了，黄老板定下的2000亿元目标，不构成上市公司的预测和承诺，虽然黄老板当时的判断是基于“当时公司的土地储备情况、项目储备情况、项目拓展能力、投资进展、管理能力、销售能力、回款进度”等如此详尽、充实的依据。

　　拾遗君清晰地记得，2017年12月22日，那是一个周五，老板当着一众媒体记者的面，给泰禾喊出了2000亿元的销售目标。

　　结果周一开盘，泰禾应声涨停。

　　此后一发不可收拾，直线陡坡爬升，从2017年12月22日至2018年1月24日，短短一个月时间，泰禾股价从每股16.58元拉涨摸高到43.17元，上涨了1.6倍。

　　黄老板给泰禾喊出2000亿元销售目标之后的一个月，也是泰禾2010年借壳上市以来股价创纪录的历史高位，毕竟当时黄老板所持泰禾99%的股票，都质押给了金融机构换取融资。

　　可惜好景不长，整个2018年，泰禾过得并不好，股价掉头向下，已经一路跌回到目前15.5元/股左右。

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　　深交所公司管理部问询的是泰禾2018年年报当中的问题。其实，泰禾在2018年“多么缺钱”的故事，大家也都知道了。

　　可是，最让监管部门操心的，依然是泰禾的流动性问题，尤其关注泰禾在2019年有无集中兑付的风险。

　　根据泰禾2018年年报，它在2018年一整年由经营活动产生的现金流量净额只有139亿元，年底现金余额不足116亿元，但它将在一年内到期的债务规模，高达574亿元。

　　泰禾回复深交所时，咬着牙说公司没有集中兑付的风险，虽然574亿元债务将在一年内到期，但是在2019年各个月份分布比较均匀，而且公司回款在增加，2019年一季度的流动性状况已经有所改善。

　　作为支撑，泰禾罗列了几个数据。

　　泰禾在2019年一季度“销售商品、提供劳务收到的现金”实现170亿元，同比增长86%；

　　“经营活动产生的流量净额”单季度实现119亿元，同比提高165亿元；

　　2019年一季度净偿还了103亿元到期有息负债，期末现金余额仍较2018年底净增加57.5亿元，达到了173亿元。

　　这是泰禾2019年一季度的现金流状况，但却不是全貌。如今泰禾的现金流量表，描摹的是“暴发户一夜返贫”后如何勒紧裤腰带过苦日子。

　　拾遗君逐项分解泰禾在2019年一季度的现金流状况。

　　一、“销售商品、提供劳务收到的现金”约为170亿元，上一年同期是91亿元。

　　这可能受益于泰禾在今年一季度的“抢收计划”。“抢收”就是争回款，最见成效的手段是“降价”，据说泰禾在北京的金府大院推出了所谓的特价房，从原价单套2500万元降至1600万元，要说是“割肉卖房”也不为过。

　　但总归是好事情，毕竟对于现金流吃紧的开发企业来说，能靠销售回款缓解流动性危机，已经是最好的消息了。

　　但依靠大幅降价、高额佣金带动的“抢收计划”，能否持续下去，直至流动性问题基本解决，拭目以待。

　　二，“购买商品、接受劳务支付的现金”减少到37亿元，上一年度接近100亿元；

　　三，“投资支付的现金”减少到只有611万元，上一年度高达27亿元；

　　四，“筹资活动现金流入”不到109亿元，上一年度是319亿元。

　　总结起来，泰禾在2019年一季度末持有的现金余额相比年初确实增加了，但它现在对现金流管理的基本状态是“不敢花钱、也不敢借钱”，而且这一状况从2018年开始，已经持续一段时间了。

　　一家总资产接近2500亿元的开发企业，曾经长期维持在高杠杆、高周转、现金流循环滚动的状态下，突然转向“不敢花钱、也不敢借钱”的航道上，接下来它会遭遇些什么状况呢？

　　泰禾到2019年一季度末持有的现金余额是173亿元，它背负的是1272亿元的有息负债，其中461亿元将在一年内到期。

　　泰禾因为一季度末持有的现金余额比年初增加了57.5亿元，偿还了103亿元的到期有息负债，于是它回复深交所，“不存在短期偿债风险。”

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　　黄老板在2017年12月22日对着一众媒体记者的喊话内容里，他还放言，泰禾在2018年上半年将负债率降到79%，下半年降至75%。

　　2018年底，泰禾的资产负债率是86.88%，比2017年底降低了0.95个点，黄老板给泰禾在2018年定下的另一个目标也落空了。

　　泰禾在2018年年报内为了凸显财务管控能力，提及了一个财务指标，“净负债率较年初大幅下降90.15个百分点”。“净负债率”指的是公司的有息负债扣减货币资金后余额与净资产的比值。

　　泰禾2018年初的净负债率为475.03%，2018年底为384.88%，2019年一季度末则进一步下降至279.19%。

　　净负债率这一指标当中，净资产作为分母，净资产增加越多，越能够降低或稀释净负债率。泰禾在2018年底的净资产由年初的251.2亿元增加到318.9亿元，净资产增加了67.7亿元，增幅为27%。

　　那么，泰禾在2018年增加的净资产从何而来呢？

　　深交所公司管理部在针对泰禾的问询函里，提及了泰禾在2018年将大量房地产项目由“存货”科目转入“投资性房地产”科目。

　　拾遗君必须指出的是，这绝对是“一举两得”的会计调整。

　　2018年底，泰禾名下的投资性房地产余额接近177亿元，较年初增加了43%。

　　泰禾在2018年将11个物业项目由“存货”、“固定资产”科目，转入了“投资性房地产”科目，这些物业项目到2018年底作为投资性房地产的公允价值超过了49亿元。

　　一方面，这些物业项目转入投资性房地产科目以后，均以公允值计量，因此给泰禾带来了非现金性的“投资性房地产公允价值变动损益”。

　　这一会计调整直接调节的是泰禾在2018年的盈利水平。

　　2018年，由这些投资性房地产公允价值变动给泰禾带来的账面收益为7.44亿元，占整个公司利润总额约15%。其中，2018年新增转入的物业项目，通过这一会计调整，给上市公司带来了合计8208万元的公允价值变动收益。

　　另一方面，这些物业项目由“存货”科目转入“投资性房地产”科目时，新增投资性房地产评估增值，将会增厚上市公司的净资产。

　　通过这一会计调整，泰禾在2018年新增转入投资性房地产的11个物业项目，给公司增加了11.44亿元净资产，占2018年底泰禾67.7亿元净资产增加额约17%。

　　因此，这意味着，泰禾将部分物业项目由“存货”科目转入“投资性房地产”科目，既可以调节利润，又可以增厚净资产。

　　泰禾有意延续这一会计调整的操作手法。

　　2019年一季度末，泰禾名下投资性房地产余额接近260亿元，较年初的177亿元增加了47%，这是因为泰禾继续将部分物业项目由“存货”科目转入了“投资性房地产”科目，对应公允值为84亿元。

　　2018年泰禾由“存货”科目转入“投资性房地产”科目的物业项目包括位于北京市朝阳区东四环慈云寺桥的“泰禾·金尊府”。

　　泰禾·金尊府原本是泰禾收购的一个公寓物业，拟作散售，但因为价格原因耽搁至今。通常，开发企业拟作出售的物业项目，会计处理上应该列报“存货”，而不是“投资性房地产”。

　　泰禾回复深交所公司管理部的问询时称，泰禾·金尊府是用作自持出租，但整个2018年，泰禾·金尊府的出租率为零。

　　而各大房产电商平台上，依然正在挂牌泰禾·金尊府的销售信息。