苏州再次释放调控收紧信号 业内:预警口气前所未有

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  华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

  近日,10天内已三度加码楼市调控的苏州召开了房地产行业座谈会,内容包括继续提高限售、限购等门槛、已上报房地产长效调控机制方案,今年房价涨幅目标5%等。会议称,如果苏州楼市的几大指标得不到控制,7月后调控会即刻加码。

  “这表明政府稳定房价的决心并没有发生改变。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华直言。房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚亦认为,苏州的这则消息是2018年下半年以来,包括中央政府和地方政府在内所传达的最严厉的调控措施,“调控措施和预警口气前所未有”。

  与此同时,不断加码调控力度的苏州,也被业内认为是热点二线城市的调控样本。易居企业集团CEO丁祖昱指出,苏州的楼市调控,或将对二线的房地产市场带来示范作用。

  长短效机制结合

  据苏州市人民政府新闻办公室官方微信“苏州发布”消息,5月24日,苏州召开房地产经纪机构和房地产开发企业座谈会,相关职能部门和各市、区政府(管委会)负责人,以及本市行业内有代表性的20家房地产经纪机构和20家房地产开发企业的负责人参加了会议。

  关于会议内容,“苏州发布”称:“我市将建立完善房地产稳定健康发展的长效管理机制,建立多部门联动协作机制,进一步加强管理执法,同时引导企业自觉规范经营行为,在‘稳地价、稳房价、稳预期’上与政府同向发力,共同努力推动我市房地产市场持续稳定健康发展。”

  尽管官方没有发布具体的会议内容,但会议召开当日,一份“5.24苏州房地产行业座谈会简报”就在业内流传开来。记者在这份简报上看到,本次会议的背景是:苏州一季度以来土地市场过热、一二手房价格出现倒挂,4月底房地产价格指数提高5%,已超过苏州全年调控目标5%的界限,国务院调控小组就相关问题提出要求。

  同时,该简报总结了9个“明确要点”。其中,关于调控加码,会议称本次“5·11新政”作为前两年调控政策补丁,手段温和准确,但释放政府调控决心,6、7月作为过渡期,如果几大指标得不到控制,7月后调控即可加码,且具体措施已有方案,如将限售区域扩大至其它热点区域、外地人社保缴税年限由一年变为两年等。

  简报称,在房价方面,会议强调全年苏州指标必须控制在5%以内。年内物价审核不会放开,年度明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平米,单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格。

  长短效机制结合也是重要议题。此次会议透露,苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案,长效调控机制实施后阶段调控措施不取消,一切以重要考核指标要求为准。目前,不在国家统计局70个大中城市房价统计范围内的苏州,已被纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围。

  在土地出让方面,除了表态确保年度住宅土地供应,苏州还强调后续要对出让土地做到出让条件设置精细化管理,后续出让地块指导价格会适度下调等。此外,还将严格控制别墅类用地、出台园区人才优购政策细节等。

  为了确认上述简报内容是否属实,《华夏时报》记者致电苏州市住房和城乡建设局,工作人员表示的确开了这么一个会议,但网上流传的会议内容不是住建局公开发布的,建议记者关注官方微信号等发布的信息。不过,记者从一位不愿具名的参会开发商那里得到了确认,苏州一位业内人士则直言:“(官方)没有辟谣,就是真的了。”而此前报道了该消息的媒体界人士也向记者透露,其发布报道之后,苏州市相关部门的人曾找到他,对一些细节问题进行了澄清、说明。

  值得注意的是,在此之前,苏州市已连续三次对市场进行调控:5月11日,苏州市对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房限售5年;5月16日,苏州市工业园区调整新购住房的学位政策,“五年一学位”调整为“九年一学位”;5月17日,吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》,该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。

  “政府稳房价的决心没有改变”

  “苏州的这则消息,是2018年下半年以来,包括中央政府和地方政府在内所传达的最严厉的调控措施,”丁建刚直言,“调控措施和预警口气前所未有。”邹琳华也向记者指出,“这表明政府稳定房价的决心并没有发生改变”。

  事实上,记者近日走访苏州市场发现,尽管连续三次升级调控,但新政对楼市影响有限。根据克而瑞苏州数据,限售新政发布后首周(5月13日至19日),苏州市区新房成交总体有所下滑,但最反映市场真实情况的二手房成交不降反升;5月20日-22日期间,苏州新房和二手房仍然有每日800-1000套的成交量,和调控新政发布前的数据差别不大。

  业内人士普遍认为,政策传导还要一点时间。但如果苏州政策继续加码的话,市场行情很可能会发生转变。亿翰智库首席研究员张化东认为,短期之内苏州市场的热度会继续保持,但如果以3-6个月的周期来看,整个市场热度保持的可能性并不是特别大。

  值得一提的是,在日益收紧的楼市调控中,已有小开发商转让开发中的苏州项目。公开资料显示,这家小房企在2016年进入苏州,先后拿下3幅地块,但其后推出的3个项目销售均不甚理想。但对于此前拿下高价地块的开发商是否会陷入窘境的问题,邹琳华显得很谨慎:“目前还不好说,因为拿到的地块并不是马上就上市,目前不确定性因素还有很多。”

  与此同时,多位业内人士也向记者强调,苏州不断加码调控的举措颇具标杆意义。

  丁祖昱指出,苏州的楼市调控,或将对二线的房地产市场带来示范作用。邹琳华也认为:“可以预见,如果其他城市房价过快上涨的话,政府也会及时出手,不断加码或者调整调控政策,直到楼市的价格稳定为止。”

  丁建刚坦言,业界普遍认为这是热点二线城市的调控样本,其他热点二线城市可能都会参照:“当然,让人们联想最多的可能就是杭州。”

  高力国际中国区研究部高级董事邱义昇分析称,如果苏州调控力度进一步提升,其中一些溢出的购房需求和投机性置业需求可能会辐射周围的南京、杭州等城市,使得这些城市可能引入限制性措施,如限价、限售,以及更高的首付比例等。

  责任编辑:张蓓 主编:王冰凝

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