生态向西，京西南超级板块崛起，青龙湖绝版山水打造新兴别墅区

五月北京楼市，位于西南六环的青龙湖，项目扎堆入市，一跃站上风口，成为今年的“网红”板块。

青龙湖板块正当丰台与房山交界处，凭借生态环境、区位交通、教育配套等众多优势成为改善房源聚集地。目前已有6大项目约数千套房源井喷入市，主推低密洋房和别墅产品，使北京继亚奥、中央、潮白河、西山等别墅区之后，又一高端别墅区隐然成形并快速崛起。

需要指出的是，青龙湖板块某些叠拼别墅，总价竟然500万元起步，不但大幅拉低北京别墅门槛；而且在北京市去年9月发布新增产业的禁止和限制目录之后，很有可能也是众多中产家庭墅居六环的最后机会。

【一】生态向西，京西南超级板块兴起

2017年获国务院批准的北京新版城市总规，确立了“行政向东，生态向西”的发展格局：在东边的通州升格为城市副中心、北京市政府整体迁入时，西南方向的房山，也被赋予首都西南部生态保育区、国际旅游休闲区的战略定位，带动京西南由价值洼地强势崛起。

作为京西南的龙头板块，青龙湖区域吸引了多家全国知名的品牌开发商，形成集群开发态势，推动区域发展进入快车道。

楼市资本论注意到，青龙湖是北京城最大的一盆清水，前身为崇青水库，库容2900万立方米，水面6000亩，相当于北京颐和园、玉渊潭、北海及中南海等水体的总和。

上世纪90年代，水库更名青龙湖，开始进行旅游开发，成为蓝绿交织、风景宜人的国家级景区；十二五期间，这里被定位为国际文化会都；十三五又被纳入丰台河西地区产城融合示范区，大力发展以国际交往为特色的文旅健康产业。

如今的青龙湖板块，在自然生态、区位交通、文教配套等领域，已经集聚领先优势，顺势而起，乘时发力，成为北京楼市新的价值爆点。

先说自然生态。

青龙湖背靠西山，是首都西南部生态屏障和主要的旅游休闲基地。周围拥有红螺三险、金陵遗址、卢沟晓月、万佛堂、潭柘寺、白水寺、戒台寺等众多文物级景观，还有北宫、西山、青龙湖三大森林公园，绿化面积900公顷，森林覆盖率高达54%，负氧离子含量高于市区8倍，粉尘含量低于市区30%，噪音指数低于市区1.5倍，堪称北京最宜居的地区。

再说区位交通。

青龙湖紧贴北京西南六环，距京石高速入口处8公里。西六环连接京良路、莲石路和阜石路，京良路西延线预计2020年通车，将直接联通南五环；莲石路直通北京西客站，阜石路直通五棵松；据规划，未来还将有地铁14号线延长线T2直达本区域。

板块周边有丽泽、总部基地、西红门、长阳半岛、良乡等五大商圈。目前驱车10分钟到良乡商圈，20分钟到长阳商圈，30分钟到丽泽，40分钟可达西单金融街。

最后说文教配套。

青龙湖区域在已有青龙湖小学、北京十三中青龙湖分校的基础上，近年又吸引人大附中、民大附中、中央民族大学新校区等知名院校入驻。房山今年还计划引进北京八中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校等四所知名中小学，使得青龙湖成为优质教育资源集群的文教板块。

【二】比肩雁栖湖，青龙湖跻身北京九大别墅区

依托绝版山水资源和北京西南门户的区位优势，青龙湖板块吸引众多实力开发商，进行高强度集群式开发，正崛起为北京第九大城市别墅区。

楼市资本论注意到，1992年，北京首个外销别墅丽京花园在首都机场附近天竺落地，催生了北京首个城市别墅区。此后20多年，随着北京城市发展格局和开发重点的分化转移，先后出现了昌平八达岭别墅区、亚奥京北别墅区、中央别墅区、潮白河别墅区、泛CBD别墅区、亦庄别墅区、城南别墅区、西山别墅区等八大别墅区。

这些别墅区集高端住宅、圈层、生态、配套、教育、休闲等于一体，自成体系，犹如首都地产王国中一串璀璨的项链，四面合围北京城。崛起中的青龙湖板块，就是补齐这条顶级项链的最后一颗明珠。

在竞争激烈的北京楼市中，青龙湖之所以能跃升为第九大城市别墅区，主要是因为其独特的资源禀赋：青龙湖6000亩水域，紧邻西山山脉，周边三大森林公园，五大知名商圈，强势教育配套……当然，还有新版城市总规对板块的重新定位，以及地产商敏锐的开发眼光和匠心功力。

这个过程绝非一蹴而就，侥幸成功。从该板块的开发历程来看，早在“十二五”期间（2011-2015年），青龙湖区域就被定位于“国际文化会都”，承接首都核心功能，打造文化会议产业聚集区。

这一定位使其成为怀柔雁栖湖之外，北京另一国际交往承载地。众所周知，2014年11月北京APEC峰会在雁栖湖拉开帷幕，使雁栖湖一炮走红，价值飙升；2017年5月，该地接着举办”一带一路“国际峰会，如今已成为北京一个重要的国际交流中心，分担中心城区的国际政经会议、高端学术会议和其它重要外交会议。

要说山水资源和自然风光，青龙湖一点都不逊色于雁栖湖，如今众多重点开发项目正齐头并进，假以时日，必将迎来价值爆发点。

楼市资本论注意到，房山今年一方面将启动国家森林城市创建，一方面将承接集聚市区优质资源：除引入北京八中房山分校等4所优质学校，还计划引进北京大学人民医院，并加快北中医第六附属医院建设。

此外，与迪士尼、环球影城一起被誉为世界三大主题公园品牌之一的“乐高主题乐园”，也已明确将落户房山青龙湖。该项目已经纳入房山区政府工作报告，并以此为中心启动坨里组团200公顷的整体开发，打造儿童创意型游乐公园。

诸多迹象显示，青龙湖板块已经逼近价值爆发点。楼市资本论注意到，乐高主题公园与即将开盘的金地大湖风华，直线距离仅5公里。这个主打叠拼别墅和花园洋房的改善型项目，将成为最直接的受益者。

【三】500万墅居六环，百万中产的最后机会

金地大湖风华位于青龙湖东南侧，项目占地4.8万㎡，住宅体量7.66万㎡，容积率仅1.6，布局有4层的叠拼以及6-8层的花园洋房，风景优美，适合改善居住。

金地深耕北京多年，开发了近20个楼盘。今年金地将在北京十盘联动，而大湖风华作为首发项目，从拿地、定位、产品设计到营销，全由金地独家操盘。

在地产界，金地特别注意产品的舒适度和先进性，很早就确立了用产品力塑造品质居住的竞争优势。其开发的半山别墅西山艺境，充分利用天然的山地落差，实现了全明双首层设计，连续五年问鼎京西别墅销冠，目前售价在1500-2000万元。

相比于西山山景，青龙湖6000亩的水域同样是北京难得的稀缺资源。金地据此打造城市湖畔阳光墅区，用独特的“六面宽”设计，充分引入阳光和景观，成为其在湖景墅区领域的代表作。

据楼市资本论了解，所谓“六面宽”，是指6居6面宽阳光墅居，上下三层，每层2个南向面宽，整个面宽达21.6米，给室内引入更多阳光，另有40平私家别墅花园，是名副其实的“阳光别墅”。

值得注意的是，尽管项目主打阳光别墅和花园洋房，大湖风华却执行37245元/㎡的限售均价，最高销售价格不能超过39107元/㎡。这样算下来，一套别墅起步价也就500万元左右。

在北京，500万是刚需置业的主流门槛，基本上就是在五环至六环买个90平米的两三居。楼市资本论梳理发现，目前六环的别墅总价，东边的顺义1500万起，西边的门头沟1000万起，北边的昌平1100万起，南边的大兴800万-1300万之间。500万在六环买别墅，基本上可望不可及。

大湖风华总价500万起的阳光墅，不但填补了市场空白，而且还是极具升值潜力的青龙湖湖居别墅。而随着去年9月《北京市新增产业的禁止和限制目录》的发布，全市范围内禁止新建容积率小于1.0的住宅项目，禁止建设独户独栋类房地产项目，大湖风华极有可能也是百万中产家庭墅居六环的最后机会。