新湖中宝加入房企“被问询”序列,项目开发进展、现金流往来等问题引上交所质疑

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继新城、泰禾、嘉凯城、金科、云南城投等房企相继收到交易所的问询函后,新湖中宝也不幸“中招”。


5月30日晚间,新湖中宝发布公告称,收到上交所发来的针对公司2018年年度报告的事后审核问询函。截至5月31日收盘,新湖中宝报收3.02元,下跌4.73%,跌幅仅次于同被交易所问询且陷入内部动荡漩涡的云南城投。


作为浙系房企中较为低调的一员,新湖中宝2018年的合约销售收入仅为162亿元,未能挤进销售百强名单。对比以打法激进而声名鹊起的闽系房企,新湖中宝“不紧不慢”的打法似乎让其在规模跑道中逐渐掉队。而对于新湖中宝房地产业务为何“掉队”、销售收入与支出之间的现金流比例“落差”是否会导致经营风险等种种疑问也同样隐含在这份上交所的问询函中。


图片来源:图虫创意


固守城池


2018年,新湖中宝的支柱业务仍为地产,其172.3亿元的总营收中,地产板块贡献了132.7亿元,占比近8成。作为新湖中宝规模体量的主要构成部分,近三年来,新湖中宝的合约销售额似乎一直无法取得突破,2016年-2018年,其合约销售收入分别为160亿元、132亿元和162亿元。


在千亿已成房企规模新门槛的当下,新湖中宝的扩张脚步一直停滞,这也引来上交所的关注。上交所在问询函中提及,新湖中宝2018年的存货为703.54亿元,同比增长18.5%;而 2018 年预收账款仅为163.57 亿元,仅同比增长5%。此外,新湖中宝房地产开发业务的存货中,位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。据此,上交所要求新湖中宝补充披露公司的存货和去化情况、房地产开发业务的盈利能力和业绩可持续性、项目开发进展缓慢的原因等


新湖中宝似乎对其业绩增长颇有信心,早在2018年年报中,其就强调,公司后续将迎来业绩集中爆发释放期。年报显示,新湖中宝目前存货中的多数开发项目都将在未来3年期间竣工。不过,外界的关注点还在于,在现有开发项目变现后,公司土储是否可支撑业绩持续增长。


据新湖中宝介绍,2018年,其土地储备约3000万平方米,至少可满足公司未来5-8年的开发需求,开发项目约50个(不含海涂开发项目),项目土地面积约1300万平方米,总建筑面积约2450万平方米。其中,长三角区域依旧是新湖中宝的土储大本营,2018年,房地产项目总建筑面积中,浙江和江苏分别占据43.61%和21.14%,明显高于其他“战区”。


新湖中宝或无意摆脱其“偏安一偶”的标签,但较为单一的土储结构或也意味着,公司面对区域性调控时或难以平衡和分散风险。不过,在中原地产市场分析师卢文曦看来,长三角地区长期经济发展潜力较好,且结合近日频出的人才政策来看,短期内部分城市或有出现政策松动的可能性,并随之提高市场对区域内楼市的预期。


资金“拷问”


项目开发周期缓慢、项目数量和布局体量具有局限性等种种因素或将影响房企发展的一大命脉——资金。此次问询函中,上交所关注的其中一个问题便与现金流有关。


据披露,2018年,新湖中宝的经营活动现金流量净额为-37.79亿元,其中,销售商品、提供劳务收到的现金为180.72亿元,同比下降13.12%;而购买商品、接受劳务支付的现金为194.16亿元,同比上升15.7%。因此,上交所要求新湖中宝披露销售商品和提供劳务收到现金减少,同时购买商品和接受劳务支出现金增加的原因,公司是否存在经营风险,并详细列示经营活动中往来款的具体存在形式和交易背景。


从货币资金来看,新湖中宝2018年期末持有货币资金160.18亿元,同比下降10.05%,且其中14.35亿元处于使用受限状态。虽然短期内或不会对新湖中宝的清偿能力造成压力,但该金额是否可满足公司发展及突发情况需求还有待观察。


据披露,新湖中宝对外担保总额合计约224.23亿元,对资产负债率超过70%的被担保对象的债务担保占比达74.46%。高额度的担保或也意味着如被担保对象出现经营不善等问题,新湖中宝将“首当其冲”,承担连带偿付责任。因此,上交所在问询函中要求新湖中宝详细列示被担保对象的资产和经营情况,说明其是否存在债务偿付风险。


编辑 沈玉洁



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