1000套据说不够卖？宝中海纳公馆开盘在即，价格成最大悬念！

撰文｜老船长

校对｜阿特er

01

前几天，有粉丝在「深圳小鹿选房—房产交流群」爆料，位于宝中片区的新锦安海纳公馆开盘在即，价格可能有惊喜！

从各种渠道流传的消息看，关于价格，目前共有三种说法：7.5-8.5W/平、8.7-9.3W/平，以及朋友圈中介所说的9-10W/平。

最早有论坛网友透露，价格在7.5-8.5万/平△

有自称内部人士的人透露，价格会在8.7-9.3万/平 △

朋友圈中介称价格预计9-10万/平△

而在本周三（5月29日），老船长亲赴海纳公馆售楼部，现场得到的答复是，目前开发商还在积极申请备案中，最终价格还没出来。

至于具体开盘时间，预计在6月10号左右。

也就是说，现在离最终开盘，还剩不到半个月的时间。

作为6月深圳楼市关注度最高的新盘之一，海纳公馆目前的价格，就成为最大的悬念。

由于项目地段绝佳，又是难得的小户型，倘若定价合理，下月开盘估计要火。

至于该怎么买呢？

下面，老船长就来给大家说道说道。

02

新锦安海纳公馆，又名新锦安壹号公馆二期。

项目位于宝安区宝安大道与甲岸路交汇处，临近地铁1号线、5号线，步行5分钟可直达地铁宝安中心站、新安站和翻身站。

项目地理位置（点击查看大图） △

和主打大户型、面向本地土豪买家的一期不同，海纳公馆定位刚需盘，产品面积段只有三个：75㎡、89㎡和116㎡。

2016年初，项目一期开盘，目前只剩少量大户型在售。

紧邻一期的海纳公馆，由8栋高层住宅和1栋写字楼+商业裙楼组成，可售住宅建面共计18万㎡，另外办公产品4万㎡，商业1万㎡。

现场实拍的项目沙盘模型 △

其中，8栋住宅房源共计1890套，除1栋A/B座为3梯6户外，其余6栋楼均为3梯5户。

下个月的开盘，只开1栋A/B/C/D座4栋住宅，约1000套房源，均为毛坯交付。

项目基础信息和楼盘平面分布图，具体如下↓

项目基础信息△

项目户型平面分布△

项目楼栋分布 △

从户型面积可以明显看出，该盘主攻的是刚需客户，4.56的容积率和49层的楼层也有点高。

另外从现场沙盘模型看，小区的中庭园林给人的感觉比较大，但项目整体的绿化率其实只有30%，妥妥的刚需标准。

现场沙盘模型给人的感觉园林较大 △

在施工现场外面看，目前8栋住宅还在紧张施工中，均未脱绿网，但从高度看，各栋楼都已接近封顶。

目前项目的施工状态△

老船长绕着小区走了一圈后发现，小区东南侧的甲岸路和西北方向的兴华一路，车流较少，但宝安大道的车流量就明显不同了。

小区有4栋楼紧邻宝安大道一侧，与宝安大道平行分布，后期难免会受到车辆噪音、尾气影响。

半天都见不到一辆车的甲岸路，右侧为项目地块△

学校方面，海纳公馆对口的小学为海旺学校小学部，中学则是海旺学校，为九年一贯制的学校，在宝安区升学率排名一般。

距项目不远处的海旺学校△

商业配套方面，虽然项目自带一万方商业，但体量不大，只能满足日常生活所需。但从小区正门出发，骑单车7分钟，便可到达目前深圳最大的商业体——壹方城购物中心。

站在壹方城对面马路，拍摄到的项目情景 △

另外，在项目的东南向1.5公里处，便是目前在建中的华侨城欢乐港湾，一期占地38万平方米，将打造成为集滨海休闲、文化旅游等为一体的5A级旅游示范区。

而在项目东边不远处，便是宝安区政府所在地，从小区出发到宝安体育场、宝安图书馆，也十分方便。

03

如前文所讲，项目整体定位刚需，户型也以小户型为主。

其中，75平和116平有两种户型，而作为绝对主力户型的89平户型多样，但大都内部结构一致，只是在朝向上存在差异。

75平两房一厅一卫户型

75平的两个户型 △

作为小区最小户型，该户型为标准两房设计，户型方正但数量较少、只分布在小区1栋A座。

该户型具体有两种，内部结构相同呈对称分布，均为客厅出阳台设计，厨房面积较大，其缺点是客厅阳台均朝宝安大道一侧，噪音尾气影响较大。

想买该户型的朋友，推荐两个卧室均朝东南向的05户型，采光和通风性更好。

89三房一厅两卫户型

89平户型之一△

该户型为三房一厅两卫设计，为小区绝对主力户型，每栋楼均有分布，主要集中在1栋A/B座，另外1栋C/E座和2栋A座正朝宝安大道方向的户型，也均为89平。

虽然该户型数量良多，但均为客厅出阳台，另外厨房也自带生活阳台，主卧带独立卫生间。不足之处，在于厨房和卫生间面积较小。

对想买89平户型的朋友，老船长推荐1栋F/D座02户型。

该该户型客厅阳台东南向朝中庭，且2个卧室也均为东南朝向，避开周边主干道噪音尾气的同时，还能享受极佳的中庭景观。

116平四/三房一厅两卫户型

△116平的两个户型

作为小区面积最大的户型，116平户型主要分布在1栋C/D/E/F座和2栋A/B座的端头位置。

该户型结构方正，客厅均出阳台，带独立卫生间的主卧面积也较大。

其中位于1栋C/D/E座和2栋A座的 116平03户型 为三房设计，客厅卫生间面积较大，阳台有三个，缺点是实用率不高，进深稍大浪费面积较多。

对比之下，位于1栋C/D/E/F座和2栋A/B座的 116平01户型，其设计更为合理。

该户型为四房设计，极为方正，最小的房间可作书房或杂物间，客厅有两个大阳台，客厅主阳台、厨房和次卧面积更大。

想买该户型的朋友，推荐1栋D/F座01户型，客厅的主阳台、主卧和一个次卧，均朝东南向，客厅南北通风性好，另外该户型正朝中庭，景观和视野最佳。

04

以上便是对项目的户型分析。

总体而言，户型设计还是较为合理，其中一些户型还是相当吸引人的。

下月，项目即将迎来开盘，而且只卖1栋A/B/C/D座4栋住宅，约1000套房源，当天能否实现清盘，老船长觉得，产品不是问题，关键就看价格。

长期以来，宝安中心区不缺客户缺产品。宝中片区的新房刚需户型，一直处于断档的情况，片区新盘多以大户型为主。

迫于总价所限，大量刚需购房者想上车宝中，只能转战二手房市场。

目前项目周边，楼龄次新的现代住宅小区，二手房价格普遍在7-10万左右，开盘价若能控制在8.5万左右，较为合理。

片区二手房价格△

但是，开发商毕竟不是做慈善的，目前来看迟迟无法通过备案，大概率是上报的备案价格较高。

当然也不排除，最终项目会以低于外界预期的价格开盘。

如果真能如此，凭借片区居民超强的购买力，刚需群体旺盛的需求，以及宝安人民浓厚的地域情节，下月海纳公馆开盘大卖，不是没有可能。

而对下月的最终开盘结果，「深圳小鹿选房」微信公众号也会做密切关注，敬请期待！