美的置业 何享健的地产野心

美的的地产野心有多大，从美的置业（03990.HK）飙升的速度就可以看出来。

根据美的置业招股书，2015-2017年，美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元，复合年增长率约113.7%；2018年合约销售额增长至790亿元，2019年的目标则是突破千亿大关。

5年时间，销售额从百亿级增长至千亿级，10倍的增长速度，比起家电行业，房地产似乎更有“爆炸感”。

2018年10月11日，美的置业正式在香港联交所主板挂牌交易。何氏家族再增添一家资本平台，期间股价涨幅超过30%，至今美的置业市值接近250亿元。

地产黑马

押注二、三、四线城市是美的置业过去三、四年崛起的关键。

即便是在豪强林立的地产界，美的置业也是一匹成色很足的黑马。

4年时间，其销售额从百亿级晋升到接近800亿元，于此同时，其销售额排名也从87名上升到39名。

不过值得注意的是，这种增长速度，在房地产行业整体放缓的背景下，也出现下降态势。2015－2018年其销售额增速分别为85.59%、146.12%、55.82%，如果按照2019年实现1000亿的目标来计算，其2019年的销售额增速应不低于26.58%。

5月6日，美的置业公告称，今年前4个月，该公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约为285亿元，相应的已售建筑面积约为277万平方米。也就是说，前4月已经完成全年目标的28.5%。

按照克尔瑞公布的2019年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜，美的置业的全口径销售金额排在第30名。

分析来看，押注二、三、四线城市是美的置业过去三、四年崛起的关键。美的置业正好踩准了2016年起二、三线城市的房地产火爆行情，2016年开启的二、三线城市货币化安置措施，令这些城市房地产快速去化。房价一路上涨，押注二、三线的房企也是顺势崛起。

激进拿地

据报道，美的置业4月在武汉连续拿地超50亿。

土地是美的置业增长的“燃料库”。据年报显示，截至2018年12月31日，美的置业在48个城市及地区的土地储备达4507万平方米，分布于珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区五大地区。

2018年，美的置业加速拿地，新增项目土地储备达1662万平方米，通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平方米，全年共新增土地储备1719万平方米。

进入2019年，美的置业拿地规模有增无减。

3月21日，美的以成交价11.7亿元，摘得江苏省常州1宗地块，折合楼面价6881元/平方米，溢价率55.17%；

4月1日，美的置业经过近半小时的竞拍，以4.71亿元竟得广东惠州商住地，楼面价3940.93元/平方米，溢价率为24%。值得注意的是，这是美的置业首次进入惠州；

4月3日，浙江省台州市一宗土地出让，经过176轮竞价，美的置业以6.43亿元夺得地块，溢价率86.6%，楼面价约8570元/平方米。

中部城市武汉已经成为房企角逐的战场，未来加强在二线城市的布局，美的置业在武汉接连拿地。据报道，美的置业4月在武汉连续拿地超50亿。

4月23日，美的置业以总价28.57亿元竞得东湖新技术开发区一宗地块，楼面地价10369.76元/平方米，溢价率72.94%；

两天后，美的置业于4月25日以最高限价25.22亿元竞得一宗江夏区地块，楼面价6233.33元/平方米，溢价率57.72%。

尽管其销售额排在30名开外，但今年1-4月，而根据克而瑞研究中心数据，公司新增土地货值已达到313.4亿元，排在第28位；新增土地建筑面积达286万平方米，排名22位。

快速资本化

“致力于成为中国十大房地产开发商之一。”

资本是房地产企业先行的粮草。去年10月中旬，美的置业正式登陆港交所，成为何享健家族旗下又一家上市公司。房地产行业属于资金密集型产业，对资金周转率及融资具有天然需求，快速资本化也是房企的共同选择。

2004年，何享健获得美的置业集团多数股权，成为美的进军房地产行业的开端。为满足港股上市要求，美的在2013年设立BVI公司，将股权转让给儿媳卢德燕（外籍），后通过一致行动人协议安排，共同成为美的置业的控股股东。

上市初，美的置业变显露了其地产野心，根据其招股说明书，公司“致力于成为中国十大房地产开发商之一。”

由此可见，经过多年发展，千亿目标仅是其短期的一个小目标，向行业前十发起冲击，才是其真正的野心。

背靠“美的”这一品牌背书，美的置业构建起“地产+产业”的复合发展战略。首先，在物业装配方面，美的家电板块和房地产建立了密切的合作关系。

根据公告，美的置业与美的集团订立框架购买协议，美的集团向美的置业提供厨房电器、热水器、滤水器、洗衣机及空调等家电与智慧家居科技产品、保安监视产品及智能娱乐产品。

其次，依托美的集团，美的置业向客户提供智能家居系统解决方案，同时涉足住宅物业开发价值链上的强相关性领域，包含物业管理、智能家居、商业物业投资及运营、装配式建筑、产城运营、整体卫浴等，形成多元一体化业务体系。

值得一提的是，由于美的品牌的背书，美的置业近年来融资成本较低。财报显示，截至2018年12月31日，美的置业总现金及银行存款为265.3亿元，总借款额为495.1亿元，净负债率为97%，有所下降。融资结构里面，有50%以上是银行开发贷。

2018年，在集团的支撑下，美的置业融资成本低于行业平均水平，年内的实际加权借贷利率为5.91%，优势明显。

发展迄今，美的置业的物业发展项目均衡布局于珠江三角洲、长江三角洲、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区等五大核心经济区，覆盖全国15个省份。

从起产业板块来看，主要集中在广东、江苏、湖南、贵州、辽宁、河北、浙江、江西、云南九大区域。

作为后来者，美的成长主要踩准了二三线城市房地产的爆发期。其发迹的2015-2016年，正是一线城市面临密集房地产调控的时期，此时押注一线将面临巨大挑战，二、三线城市正好成为超车跳板。

在家电领域创造千亿美的之后，何享健再造一个千亿地产公司，似乎不是做梦。