净资本负债率近300%,奥山控股想用上市“鼓钱袋”?

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  投稿来源:中访网

  今年的新股圈比较流行两次递表,奥山控股也赶上了潮流。

  中访网获悉,去年11月就提交招股书的湖北省的物业开发商奥山控股,于5月23日再次递交上市材料。

  该公司自2003年以来于房地产开发行业经营达15年,主要经营住宅物业开发,亦涉及商业及混用物业,公司物业还包括冰雪运动和娱乐的物业。截至2019年3月31日,奥山控股应占总土地储备的估计总建筑面积约为340万平方米。

  此前,奥山控股坐上了武汉房价大涨的“过山车”,旗下武汉住宅的售价由2016年的10820元/平方米,上涨为2018年的13279元/平方米,涨幅超过20%。不过,随着项目结算的周期波动,奥山控股的毛利率也显得“忽上忽下”。

  

  该公司的毛利率经历了2017年的大幅增长后,又在2018年有所下滑。但奥山控股的净资本负债率也同时有所下滑,但仍高于房地产行业的平均水平。

  不过,房地产行业负债率高也是常事,这一行业本就属于资金密集型产业,资金需求大,周转时间长;再者,房企都想要壮大市场规模,就不得不负债、加杠杆拿地,负债率自然攀高。

  谈到其负债率,就不得不提一下奥山控股的融资结构。房企的融资来源主要靠银行贷款和其他借款,其他借款主要包括信托贷款,债券融资等。一般来说,银行贷款的成本最低。银行对房企的尽职调查和风控也是最严的。

  

  不过,从招股书数据可以看出,奥山控股的其他贷款远高于银行贷款,二者比例甚至在2017年达到近5倍。尽管这一数字在这两年有所降低,但仍然超过一倍,而这也成了奥山控股借款成本较高的原因。

  目前大型民营房企的平均融资成本在7%以下,而国营房企则在5%以下。据招股书数据,奥山控股的在近三年的融资成本都在10%左右。

  去年以来,奥山控股又加大了资金杠杆。据数据,相比2017年,该公司2018年增加了48.45亿负债,负债总额达144.57亿元。其中,流动负债增幅同比增加了一倍,而非流动负债则有所减少。

  据招股书,奥山控股增加的流动负债部分,主要为计息银行及其他借款增加,大部分为短期借款,或带来较大的偿债压力。这一压力也能从现金流量表中进行验证。

  

  从奥山控股现金流量表可以看出,其经营活动所得现金流量净额于过去两年都呈流出的状态,此外,其投资活动所用及融资活动所得现金流量净额也在同比例增加,但现金及现金等价物却于2018年第一次出现减少。

  截至2018年,奥山控股的账上现金还有5.5亿元,但其流动负债却达到了100.23亿元。中访网认为,该公司目前财务杠杆过高,不排除其迫切谋求上市以降低财务杠杆的目的。

  不过,并不是奥山控股一家企业面临着类似的市场环境。2018年以来,“去杠杆”成为了整个房市的总基调,加杠杆已经不再符合这个阶段的发展趋势,房地产行业的融资渠道也越来越少,融资难度也越来越大。

  值得注意的是,除了地产相关项目,奥山控股在2017年就提出了“冰雪+住宅”的战略。在近年来的公司宣传中,奥山控股也倾向于给自己贴上冰雪标签,并竞得不少与“冰雪小镇”相关的项目。

  

  然而,从其招股书数据可以看出,冰雪业务的收入占比不仅非常低,且在2018年还有所下滑,由0.6%减少至仅0.1%。如此看来,奥山控股未来该如何讲好“冰雪+住宅”的资本故事?

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