真实或虚假？开封某项目洋房：140+㎡，1.5万/㎡，售罄？

　　1

　　市场应有有它真实和简单美化的一面。

　　但言太过其实，就显得不够真诚。

　　从近期几个开盘的项目来看，其对外宣传的价格区间多半是真实而又确切的，不够真实的是销量。

　　5月29日，中意湖TOP6房企某合作项目，大概可能且又相当低调的在晚上开了次盘。对外宣传的数据是：售罄。且是140㎡以上的大户型洋房频产品，开到1.5万元/㎡的均价。

　　这个数据究竟有没有可信度？

　　且看坊间传闻的另一个版本：实际销量低于两位数。

　　但对于市场而言，更重要的是，中意湖的洋房产品完成了价格的释放。这也意味着：2019年的开封房地产市场，价格体系已经初步建立。

　　接下来，将进入调整期。影响调整期的关键指标：销售量。

　　2

　　首先来说，近半年以来的洋房市场。

　　洋房市场的表现为：

　　1）自2018年下旬起，洋房市场基本进入销售停滞期。整个洋房产品的去划价格区间为8500-9000元/㎡左右，尚可取得不错的销售量。在这个时期内，包含绿城，东润，西湖印象，橄榄城，帝湖世家等项目的洋房产品，在价格面前，新增销售量有限。

　　2）近半年以来，初期（1-2月）市场的反馈是：全面遇冷。到了3月份，迎来了意料之外的大爆发，标志是：在当月，以康桥九溪郡，桃李春风，东润银基望京等为代表的洋房项目，全部取得了15-30套左右的真实不吹嘘的销售数据。之后，再一次遇见销售慢增长。但此时此刻，洋房产品的房价实则有了进一步提高，其中桃李春风在售的产品，提高到1.5万元/㎡。同时，康桥九溪郡也迎来开盘之后的最大一次的调整期。

　　在这种情况下，整个市场的关注点集中在中意湖的两个包含洋房产品的项目身上，其中一个是绿城紫薇公馆，另一个是开封宸院。在整个中意湖片区里，两个项目惹关注的因素或在于：容积率低。

　　当然，品牌也是支撑原因之一。

　　3

　　随着雅居乐金茂悦棠率先开盘。区域内项目再也没有“稳坐钓鱼台”的耐心，在其开盘前后，纷纷启动了验资入会，并逐步对外释放项目的价格。

　　在即将进入到6月的时候，中意湖两个低容积率项目的其中之一，选择了开盘（不确定开盘的是哪个项目，但应该不是绿城紫薇公馆）。

　　并没有一石激起千层浪，反而是亮出价格体系之后，对于周边及整个开封市场的项目有了极大的提振作用。

　　在它开盘之前，市场上主力在售洋房产品的价格区间为8500-15000元/㎡，其中，西区大多数的非品质洋房产品价格区间为1.1-1.3万元/㎡之间。且：对于该部分洋房产品来说，亦根据项目不同，包含了：分期首付，赠送车位，临近交付等。

　　在它开盘之后，市场上传出了1.5万/㎡的均价，但同时又传出了一楼1.8万/㎡的均价。这种价格体系：标准层价格高于开封市场，一楼价格低于开封市场。

　　当然，由于其非公开开盘，具体的价格，也仅仅止于外界的“流传”。而真实的数据，恐怕要等其取得预售证之后，并进入签约期之后，才能进一步的体现真实性。

　　但，这个数据，如果是真实的，意味着，开封买入洋房的时机就要来了。

　　从两方面来看，一是高层产品的价格。在精装高层逐步开到10000+元/㎡以上或者接近这一数据的时候，与洋房产品之间的价格差，亦是越来越少。二是区域差，假设中意湖项目的毛坯洋房到了1.5万/元㎡，那么对于开封市场有代表性的三大洋房项目来说：

　　1、以康桥九溪郡来说，中意湖1.5万元/㎡的价格，直接拉开了康桥在售价格5000+元/㎡。也就意味着：150㎡的房子，区位差达到了接近75万/套。

　　2、以桃李春风来说，中意湖1.5万元/㎡的价格，直接和进入准现房销售的绿城达到了一个价格体系。但对于绿城来说，是从1.1万元/㎡的价格逐步“熬”到了现在。抛开这个不谈，以绿城的品牌，加上绿城的区位，在同等价格体系下，如何选择应该是毫无疑问的。

　　3、以东润银基望京来说，同样比中意湖的差价达到了2000元/㎡。但无论从项目品质，项目的地段区位来说，同样更具成长性。

　　除此之外，对于即将进入开盘期的富力湾来说，其精装洋房产品的性价比会进一步提升。毕竟，对于这座城市来说，1.5万/㎡的洋房标准层毛坯价格，应该是短期内不可逾越的高度了吧。

　　4 ·.

　　在开封的洋房市场，从来没有出现过“大户型+超出市场认知的高价+售罄”的局面。如果这是第一次，那基本上意味着：开封市场将再一次普遍上涨。

　　但更多的是：5月29日晚上发生的，三缄其口。

　　同时，也意味着风险性：

　　对于该项目来说，后期位置更好的楼栋，如何定价，且涨幅多少？如果单是价格达到预期，但销量不及预期，价格层面的不稳定性便会逐步的爆发出来。

　　中意湖，这颗潜藏最深的定时炸弹，终于浮出了水面。