保利地产欲退出与融创合作亦庄项目 这是要套现还债?

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  据新京报消息,北京产权交易所5月30日预披露,保利地产全资子公司保利(北京)房地产开发有限公司拟出让其持有的北京保利融创房地产开发有限公司50.5%股权,预披露结束日期为6月27日。这意味着保利北京将退出与融创合作的北京亦庄项目。

  此举系因北京保利融创房地产开发有限公司盈利不利,还是合作双方受阻?

  无独有偶,根据最近保利地产融资融券信息显示,2019年5月30日融资净偿还1375.19万元;融资余额29.03亿元,较前一日下降0.47%。

  融资方面,当日融资买入3717.98万元,融资偿还5093.17万元,融资净偿还1375.19万元,连续3日净偿还累计1.1亿元。

  融券方面,融券卖出10.23万股,融券偿还11.64万股,融券余量76.88万股,融券余额935.63万元。融资融券余额合计29.12亿元。

  至少从融资融券数据来看,保利地产债务承压。道哥分析,保利地产受到市场导向与政策调控影响的可能性较高。

  昔日强强联手

  据了解,2012年9月,保利北京与融创联手以20.2亿的价格竞得北京市大兴区亦庄新城X1-1A组团B03R1-2地块二类居住用地、其他市政设施用地项目(配建公共租赁住房)地块国有建设用地使用权。

  建设公共租赁住房面积68500平方米(其中现场竞报公共租赁住房面积58500平方米),在扣除保障房后的楼面地价高达15043元/平。成立北京保利融创房地产开发有限公司,注册资本5000万元,由保利(北京)房地产开发有限公司持股50.5%,北京融创建投房地产集团有限公司持股49.5%。

  而如今的保利转出50.5%的股权意味着,历时六年多后,保利北京准备要退出与融创合作的亦庄地块开发了。

  但最近全国房价上涨,还有今年的蓝皮书会议,无不透漏出一线城市对于房地产企业来说无疑还是炙手可热,而当年保利和融创也是费了九牛二虎之力才拿下亦庄这块儿肥肉的,但为何保利如今又主动放弃呢?

  何故分道扬镳

  试想,是否是因为公司的盈利不佳?

  对于一家房地产公司来说,追求利润毫无疑问。据公告披露资料显示,保利融创房地产开发有限公司2018年营业收入4.42亿元,净利润3.62亿元,资产总计22.85亿元,负债总计1.85亿元,所有者权益为20.99亿元。

  截至2019年04月30日,标的公司营业收入和净利润皆为0,资产总计2.2亿元,负债1.69亿元。资产负债率高达76.8%,看来这家强强联合的房地产公司,还是在风雨飘摇的房地产商海中翻了船。

  对此,财经评论员严跃进表示,2019年1-4月的财务数据说明,该企业项目当前没有出现销售或者报账,导致营业收入和净利润指标为零。而从类似项目的转让也说明,其经营面临一些问题,通过股权转让本身也说明原来的合作面临阻力。

  但既然如此,为何是保利转让出股权而不是融创呢?难道是因为龙头央企保利地产缺钱了?

  根据保利地产财报显示,2018年公司实现营业总收入1945.55亿元,同比增长32.66%,归母净利润189.04亿元,同比增长20.92%。2018年,保利地产销售再创新高,实现签约金额4048.17亿元,位列行业前五、央企第一,市场占有率提升至2.70%。

  而今年的保利地产也是赢得了开门红,根据保利地产第一季度财报显示,公司今年一季度营收225.78亿元,同比增长12.14%;净利润23.2亿元,同比增长22.51%。一季度,公司销售业绩保持较快增长,实现签约金额1096.6亿元,同比增长26.1%。 如此看来,保利似乎并不缺钱。

  但值得注意的是,从保利地产2018年年报显示,保利地产一年内到期的长期借款从年初余额240.17亿飙升至期末余额419.76亿;一年内到期的应付债券年初余额为24.12亿,年末余额为37.31亿,2019年保利地产将有一笔美元债和一笔中期票据到期需要偿还。

  但是面临如此之多的债务,保利也是得拿出很高的精力去应对,而前段时间上市房企接连遭到上交所问询,也是为行业敲响了警钟,房价再涨,房企必定面临销售问题,所以通过资产的变现来获得偿债资金无疑是明智的办法,而且是一个盈利不佳的合作项目。

  市场导向降低杠杆,使得2019年-2021年成为房企还债的高峰期,房企们纷纷资产变现还债。有市场人士表示,2019年房企信用债到期将超5000亿元,2021年超7000亿元。

  “各类上市公司频频收到问询函,说明监管层的管控力度加大,尤其是房地产企业本身规模较大的更容易受到监管。合作项目在股权上的取舍,往往和不同企业对待项目后续经营收益有关,尤其是和具体操盘权的掌控有关。对于此类企业来说,后续需要注意的是,项目经营自然是有各类压力的,若是面临回笼资金的需求,或是需要投资新的产业,这个时候会有主动抛售股权的做法。”严跃进表示,企业经营过程中,更是需要注重合规运作,尤其是资产负债数据、盈利数据、融资数据等方面需要规范。

  保利退出与融创合作的北京保利融创房地产开发有限公司,扔掉这个烫手的山芋,完成资产变现来应对未来可能遇到的偿债风险,也是一步好棋。

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