哈尔滨首例！3号线安通街车辆段规划上盖项目，40万平商住地面世

哈尔滨地铁3号线是全市仅有的一条地铁环线，共有31座车站，穿越人流密集的江南老城区，连接哈西、群力、香坊东等新城区，犹如一条地下环形大动脉，与地铁1号线、2号线形成“十字+环线”轨道交通骨架结构。其中东南半环可以看做是香坊老城新区之间的穿越线，年底17座车站即将迎来封顶。

3号线车辆段便设置在香坊区安通街与电碳路交叉区域，作为地铁车辆停放、检查、清洗、修理的管理中心。根据哈尔滨自然资源和规划局发布的公告显示，安通街车辆段设计有上盖居住区，而这一规划的出炉，也意味着地块入市后，将成为冰城首个地铁车辆段上盖项目。

安通街车辆段规划公布 新出40万平涉住用地

规划局近日发布了哈尔滨市XF24-黎明-03、04片区H-01地块详细规划，包括安通街3号线地铁车辆段

上盖物业分层开发项目

细节。此次规划涉及到62.39万平地块性质规划，其中包括40.64万平涉住用地，12.48万平公园绿地，32.49万平城市轨道交通用地（该性质地块上部规划有绿地和居住用地）。

为了充分利用城市土地资源和城市空间，地块采用分层开发，

规划包含0—11米层、11米以上层两个部分，

具体分层高度最终以审批为准。地块以西为红星街、以东为电碳路、以南为安通街。

上图为0-11米层规划图和地块指标，性质包括商住用地和城市轨道交通用地。其中四个淡黄色区域H-01-01、 H-01-03、 H-01-04、 H-01-05地块，共计28.64万平，用地性质为

二类居住用地兼容商业用地

，建筑密度为≤30%，绿地率≥30%，建筑限高50米。

浅灰色区域 H-01-02、 H-01-06地块，用地性质为城市轨道交通用地。 H-01-02地块，与居住用地接连处较多，容积率为不大于2.0，建筑限高11米。H-01-06地块靠近电碳路，呈现出“凹”形，容积率为不大于1.5，建筑密度为不大于40%，绿地率不小于20%，建筑限高为40米。

上图为11米以上层规划图和地块指标，性质包括商住地、二类居住用地、公园绿地和社会停车场用地四类。

其中包括的两宗涉住地块，均为3号线地铁车辆段上盖项目，共计11.99万平。

H-01-08地块，面积2.29万平，性质为

，容积率≤2.0，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑限高11-50米。 H-01-11地块，面积9.71万平，用地性质为

二类居住用地

，容积率≤2.0，建筑密度≤30%，绿地率不小于30%，建筑限高15-50米。

H-01-07、 H-01-10地块性质为

公园绿地用地

，共计12.48万平，容积率≤0.05，建筑密度为≤5%，绿地率≥70%，建筑限高11-40米。H-01-09地块性质为

社会停车场用地

，容积率为≤0.5，建筑密度为≤20%，绿地率≥20%，建筑限高为11-40米。

车辆段上盖住宅项目早有先例

地铁上盖开发，就是在比地面高出9米至13米的地铁停车库库顶，进行民用建筑开发建设。

此次哈尔滨地铁车辆段项目或将涉及地铁运营安全，项目在规划中就要考虑到绿化、减震、抗噪音等多方面的操盘难度，地块还有中央新增道路建设、商业配套、停车配套、限高等复杂的规划要求，因此开发难度并不小。

根据全国各大城市地铁车辆段上盖项目开发经验，地块最终多被本土的“地铁”公司竞得。如在杭州，首个地铁车辆段上盖项目——

七堡车辆段上盖

由杭州地铁竞得，后由杭州地铁联手绿城开发，打造

杨柳郡

项目；武汉的首个地铁车辆段上盖项目——

地铁2号线常青车辆段

由武汉地铁竞得，后于武汉地产集团联合开发出

地铁时代·常青城

项目；广州地铁以逾131亿元高价拿下广州首宗公开出让的地铁车辆段上盖——

新塘地铁13号线官湖车辆段

上盖商住地块。

纵观各地，除具有车辆段项目建设成熟经验的香港地铁曾进驻深圳，拿下深圳地铁车辆段项目外，目前，地铁车辆段项目多由城市本土地铁公司包揽，后于地产公司联合开发，对地铁公司来说，这样的开发方式不仅能提高土地使用效率，还可以减缓地铁建设的资金压力，实现“房地产反哺地铁”。

万科目前正与深圳地铁一起推行“轨道+物业”的开发模式，北京京投也曾联手首开、万科打造了“

北京首开·壹线国际

”“

北京京投万科·西华府

”等项目。绿地的“地铁”投资之路开拓较早，2014年成立地铁投资发展公司，已经涉足众多地铁线路的开发，以及众多地铁上盖物业的开发，例如在杭州，参与地铁1号线翁梅站上盖物业的开发。

毗邻哈东新城板块 周边竞品较少

本次安通街3号线地铁车辆段规划，包括6宗涉住地块，其中商住地5宗、二类居住用地1宗，用地面积超过40万平，体量巨大。

地块东北片区为刚需首选片区香东新城，得益于地铁三号线的建设、配套落地速度快、房源性价比高，且低中高端项目、各类物业类别齐备，可选择性较强，香坊东片区一直是冰城人置业重地。

交通区位方面，地块紧邻三环路，距离地铁3号线进乡街站2两公里，未来地铁5号线将接入该片区，以南一公里为进乡街与电碳路交汇处，地块处于城市快速路立体路网中央。休闲娱乐配套方面，临近苗圃生态公园、丁香科技博览园、兴亚生态园三大生态区，还有植物园、黛秀湖公园等绿化配套。

商业医疗配套距离地块位置较远，就近可抵达的是乐松商圈，安埠商圈，香坊万达，千盛购物广场，医大二院，中医药大学附属第一医院等。目前已有的教育资源包括通乡小学、市第三十中、风华学校诺丁山分校、市第十五高级职业中学。

目前与地块紧邻的西部片区多为工业、制造业、加工工业用地，并没有成规模的居住群落，居住氛围、商业配套较为欠缺。

若商住地摘牌入市后，匹配的商业设施将填补区域空白。

地块以西3公里处为香坊中高端住宅项目聚集区，包括华润置地·中央公园（均价17500元/㎡）、华润置地·紫云府一期和二期、汇龙·拾光里、香湾青城（均价12000元/㎡）等。

距离该车辆段地块最近的在售项目为万科·招商城市之光，是万科首进哈尔滨落地项目，目前均价11500元/㎡，出售高层住宅产品，建面77-140㎡，配备有风华学校分校、万科成长中心等。

二手房价格方面，地块周边居住较为密集区域在西南方向，进乡街和黎明大市场居住区域，二手房价格在7000元/㎡—11000元/㎡区间内。房源供应较为充足的小区包括：

招商诺丁山

，目前二手房均价9391元/㎡，在售房源156套；

立汇美罗湾

在售房源328套，均价8683元/㎡；

格兰云天

房源236套，挂牌均价10270元/㎡。

目前，地铁上盖物业在TOD(Transit-Oriented-Development)的范畴内，即“以公共交通为导向”的开发模式，目前被广泛利用在大城市开发中，尤其是在

城市尚未成片开发的地区，

由国有地铁企业先期导入公共交通，待基础交通设施比较完善后，其余居住地块会亮相“招拍挂”市场待出让。

这一分层开发模式首次亮相冰城，安通街3号线地铁车辆段地块将会以何种方式入市？车辆段上盖住宅项目将会由哪些房企撬动？未来片区新房项目售价如何？市场接受度如何？这些谜底值得我们期待。