观点地产网 “探花榜眼我不要，中不了状元我们走路回广州。”
2002年，广州番禺人黄文仔“进京赶考”。那时，北京东四环的朝青板块还是一片荒地，黄文仔将北上的第一个项目选址在此，取名北京星河湾。
许多地产公司都看不上这块荒地，但黄文仔有自己的图谋。
在此两年前，黄文仔打造的首个项目——广州星河湾面世，江边栈道、豪华装修、水景园林……，凭借这个颠覆了传统简单设计的楼盘，星河湾一炮而红。
黄文仔想在北京复制这样的辉煌，他也成功了。北京星河湾在2005年7月首次开盘，那时的房地产行业刚迎来首次房价调控。
在这样的萧条背景下，销售仅4个月，北京星河湾就拿下了超过11亿元的网签额，这个成绩，即使放到2005年全年，星河湾也能在北京排到第二名。
豪宅专家的名声开始不胫而走，在往后的年份，星河湾相继在上海、太原、沈阳、成都、青岛等多个城市开花落地，“星河湾模式”也被争相仿效。
豪宅产品注重慢工出细活，开发周期比一般项目长，并不适合快速扩张与复制，因此在房地产规模竞赛时代，这家曾经引领风骚的老牌房企渐渐沉寂，在观点指数发布的《2018中国房地产销售金额TOP100》上，星河湾销售220亿元，恰好排在第100位。
不过，近年来，黄文仔其实也有规模诉求，并且有了新的实现路径，在去年的年会，他曾提出“以质的提升确保量的增长”，其中城市更新项目是他重要的扩张手段。
如今看来，这张蓝图，他也在慢慢地铺开。
广州240万平旧改动工
开年以来，广州旧改市场热火朝天，签约、招标、动工等动作频出，包括时代、保利、富力等房企都投身在这股浪潮中。星河湾也是其中的一家。
5月28日，黄埔区萝峰旧村钩机鸣响，工程车连连鸣笛，随着漫天礼花洒落，这个旧改项目迎来了正式的开工，操盘手正是星河湾。
观点地产新媒体了解到，萝峰旧改项目是广州黄埔区打造旧村改造的样板工程和典范，临近广州科学城，东临香雪公园、西至规划西环路、北至广惠高速、南临径石山等自然山体。
《黄埔区政府关于萝峰旧村改造实施方案的批复》中显示，萝峰旧村项目在2017年列入广州城市更新项目计划，该项目改造范围内规划总用地面积79.44公顷，计算容积率总建筑面积236.53万平方米。
其中，规划复建安置区总用地面积46.64公顷，计算容积率总建筑面积143.20万平方米，平均净容积率约3.55。规划融资区总用地面积32.80公顷，计算容积率总建筑面积93.33万平方米，平均净容积率约3.44。
观点地产新媒体了解到，143.20万平方米的复建安置区中，住宅计算容积率建筑面积95.73万平方米（其中25.37万平方米为权益面积不计入改造成本），公配设施10.53万平方米，集体物业36.37万平方米（其中34.74万平方米为权益面积不计入改造成本），文物及历史建筑0.58万平方米，改造成本为62.77亿元。
同时，在融资区的93.33万平方米计算容积率建筑面积中，住宅73.06万平方米，商业办公8.24万平方米，公配设施8.04万平方米，政府产业用房3.97万平方米，文物及历史建筑0.02万平方米。
按照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》，在考虑旧村庄改造综合因素，并扣除应补缴的土地出让金后，上述居住用地融资楼面地价为7150元/平方米，商业融资楼面地价为5805元/平方米。
若以业内综合评估的3500元/平方米的建安成本，叠加财务费用及税费，粗略计算之下，融资区居住用地销售成本约为15000万元/平方米，商业销售成本10600万元/平方米，目前该区域在售住宅项目单价约为22000万元/平方米，商业项目15000万元/平方米。
豪宅大户的旧改路
叠加融资区面积的建设及销售成本，粗略测算，星河湾为萝峰旧改项目投资的金额或将达到150亿元，在考验着这家老牌房企资金链的同时，对产品溢价也形成一定的挑战。
就项目定位以及未来发展所面临的挑战问题，观点地产新媒体致电星河湾营销相关负责人，对方以过两天会邀请媒体参观项目，届时将解答疑问为由婉拒。
一位长期观察星河湾的业内人士对观点地产新媒体指出，萝峰村紧邻萝岗香雪公园，自然资源丰富，可与星河湾园林产品风格形成呼应，同时该项目距离地铁6号线香雪站并不远，产品将有不少的溢价优势。
事实上，从星河湾相关负责人的回应亦可以看出星河湾对这一旧改项目的重视，毕竟旧改是未来星河湾发展的重要方向。
去年5月份，星河湾集团副董事长、执行总裁吴惠珍在接受媒体采访时曾指出，星河湾对城市更新项目高度重视，“是我目前的重要工作之一”。
业内人士也对观点地产新媒体指出，此前星河湾在广州、深圳等地已经签订了不少的城市更新项目，只是未曾向外披露，相信随着项目的推进，这部分土储会慢慢浮现。
从市场消息来看，星河湾部分旧改项目已经开始慢慢进入大众视野。去年6月初，星河湾与广州番禺莘汀村村民委员会建立了旧村改造意向合作，并在7月中旬邀请村民代表到项目实地参观。
除此以外，今年1月份，广州番禺联围村日启动了村民代表对前期服务协议内容、及村党支部对城市更新改造意愿的表决工作，最终敲定由星河湾集团协助该村三旧改造工作，进行前期服务。
资料显示，番禺联围村地处石楼镇，面积约533万平方米，约合8000亩。其土地比较分散，集中在莲花山旅游区与大浮莲岗公园之间，下辖12个村民小组，总人口2900多人。
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