房地产变成“钢筋丛林”！调控暗藏玄机，买房要小心“空城计”

先有“人”还是先有“房”？

这似乎又是一个“鸡生蛋、蛋生鸡”的问题，按常识，必然是人有了居住需求，房子才会不断的加盖，供需两旺，才能让楼市走的更长久。

但近年以来，我们却发现房地产有点变味了。

经济学家李迅雷此前说过，过去10多年，我国每年新增城镇人口基本都在2000万上下波动，但每年销售的商品住宅面积，却从7亿平米翻倍至接近15亿平米。

经济学家姜超也做过简单测算，从总量来看，每年房地产新开工面积是18亿平米，按照90平米一套房子，就相当于新增了2000万套房子，即便棚改带动了600万套的需求，那么存量的房子依然多了1000多万套。

也就是说，人口增量没上来，房子的供给倒是源源不断。

尤其是最近两年，各大城市开启抢人大战，送房、送钱、送户口，手段可谓是五花八门，回到文章开头的问题，现在似乎已经变成了先盖房子，再找人住，先有房子再有人，看起来有点“本末倒置”。

如果你现在才开始担忧，明显已经晚了。

事实上，房地产早已变成了“钢筋丛林”。

有专家做过计算，中国有4亿户家庭，房子大概是50年的有效期，2%的折旧率，每年大概需要换掉800万套旧住房，推算房地产消费顶峰差不多1800万套。

然而，在2017、2018年，房地产销售套数达到了1700万套的规模，过去两年多时间，小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和，是2015年底商品房库存面积的6倍还多。

更重要的是，卖出去的房子并没有凭空消失，它仍将成为房地产市场的潜在供给，遍地的高楼大厦，四处兴建的新城区，游走在城市中，好像迷失到了“丛林”中。

其实，针对这个问题，现在的楼市调控，也暗藏玄机。

第一，供地节奏将会改变。

在4月份，自然资源部要求各地商品住房消化库存周期在36个月以上的应停止供地，36至18个月的要适当减少供地，18至12个月的维持供地持平水平，12至6个月的要增加供地，6个月以下的要显著增加并加快供地。

之所以说楼市成了“钢筋丛林”，是因为绝大部分中小城市，在过去几年住房体量太庞大，现在供地节奏做出了限制，房子过剩的区域开始“刹车”，可以说很及时。

第二，从源头治理。

苏州近日下调出让土地最高限价，降幅达18.7%，合肥收紧土地竞买规则，关联公司不得报名竞买同一幅土地。

这都是5月份发生的事，也可以视为调控的风向标，多管齐下，除了限购、限售、限贷等措施，又出现了如今针对土地市场的“源头治理”，房企谨慎、购房者理性、市场氛围也趋向稳健。

对购房者来说，买房要小心“空城计”。

什么叫“空城计”？在典故中，是一种疑中生疑的心理战，多用于己弱而敌强的情况，放在楼市中，是部分城市的人口吸引力日渐下降，居住需求萎缩，房地产规模在膨胀，却不见人口流入填充。

从人口流动情况来看，三四线城市处于事实上的人口净流出状态，2015-2017年，三四线城市常住人口年复合增速仅0.4%，不仅不及一二线城市的三分之一，也低于全国人口平均0.56%的增速水平。

21世纪经济研究院分析师指出，661个城市中，有23个城市在过去几年间出现了城区人口持续下降的情况，这23个城市主要集中在东北地区，占到17个，超过了总数的73%。

事实上，不止是这23个城市，也不止是三四线城市，即便是在一二线城市，表面上看常年人口流入，可随着这些年中心城区不断扩张，各类远郊区域、城乡结合部、下辖区县都成为房地产开发的大热门。

这些地方都是“空城计”的高发地区，对购房者而言，在房地产过剩的时代，买房多加一分谨慎和小心，才是更务实的置业态度。