听说品牌开发商都玩起了代建？

时隔一年，福建三木集团股份有限公司（000632.SZ）与阳光城（000671.SZ）又携手出现在了投资者们的面前。

后者于去年5月通过子公司以集中竞价的方式，累计增持了前者约2327万股，持股比例达到4.99997%，一度接近举牌线。

5月24日，上述双方同时发布公告称已签署协议，三木集团拟将房地产相关日常经营业务委托给阳光城管理，委托管理的房地产项目涉及的总货值预计约40.2亿元。

而根据协议，三木集团将负责筹措项目开发建设所需的全部资金，并依法享有项目的投资收益；而阳光城则进行项目开发建设及销售，并根据受托管理期间所托管项目含税销售收入总额的1%计取委托管理费用，委托管理的服务期限为三年。

对于想要从房地产行业转型的三木来说，让二股东来进行房地产业务的代建无疑是省心又省力的操作，但对于阳光城来说，这样的代建收费标准似乎显得有些偏低。

一位阳光城内部人士向网易房产透露：“之所以收的费用比较低，是因为阳光城这边投入的人并不多，同时也算是帮三木一个忙，由于三木把所有的项目都委托给我们了，后续不会再有新的（代建方面）的合作了。”

当记者问到后续还是否会帮别的企业进行代建业务，该内部人士明确表示：一般的项目不会接，关键还是要看条件和价格。

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代建业务有多赚钱？

事实上，在地产行业里，许多品牌开发商旗下都有代建的业务板块，比较获得市场认可的有绿城、万科、中海、中南等等。

由于代建模式与传统开发模式形成反周期，在市场下行情况下反而能够帮助企业扩大规模和提升利润，因此也成为了很多品牌开发商转型的选择。

自2010年起就大规模开启代建业务的绿城也许最能反映出“代建”对一家企业的作用。

从绿城2018年的财报上，我们就可以清楚地看到：截止去年12月31日，绿城代建、受托管理的项目已经达到了282个，仅2018年一年就新增了142个，规划总建筑面积达到了6336万平米，预计总可售金额高达3428亿，被绿城内部誉为“独角兽”的代建业务显然已经成为了其业绩增长的重要组成部分。

而按照绿城中国行政总裁张亚东的想法，到2020年，绿城的代建板块销售规模将有望突破千亿的规模，这几乎是一个大型开发企业的体量。

同样起家于杭州的滨江集团也十分热衷于发展旗下的代建业务，据网易房产的了解，滨江的代建项目一般只输出公司品牌和人员，而不参与开发投资。

单个项目的人员投入一般为10人左右，总成本约为500万元。项目的利润空间主要来自于运营、资金管理和品牌效应，一些代建项目的净利润率可以高达65%-70%。

据一位行业排名TOP 20房企的董秘透露，代建业务的收费模式一般分为两大类：一类是基于实际销售金额，另一类则是基于土地价值收费。

如果是基于销售金额收费，且不含实际项目上发生的销售管理费用，1.5%~3%的比例属于正常范围；如果包含正常费用的话，一般要（收取）10%以上。基于土地价值收费，则一般没有具体的标准，而是根据不同的项目双方进行协定。

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代建不一定适合所有人

财经评论员严跃进向网易房产表示，目前在国内，净利润率做到30%的房企已属罕见。在传统开发领域利润空间收窄的情况下，代建作为轻资产运营模式是不错的尝试。

而有一些开发商在高地价的背景下，利用“代建”的方式来降低自己的土地成本。

严跃进举例表示：“之前杭州有一幅地块，拿地的是福建一家名为盛利俊的企业，后来泰禾就曾宣布以代建方式介入该项目。但几个月后，泰禾受让该公司49%股权。也就是说在该代建项目中，泰禾既可以享受作为股东方应得的项目收益和分红，又可以收取品牌输出和管理费用。由此可以看出，其实泰禾并非要做代建，而是在高地价的背景下，合理降低土地成本。”

既然又能增加利润，又能合理降低土地成本，那么是不是所有代建项目都值得品牌开发商们接手呢？

事实上，一般愿意让出项目的是规模较小的地方性开发商，其中一些项目往往在财务、法务上风险比较大，在尽调时就存在着很多问题；而另一些土地本身溢价过高，对房企来说算不过账，因此往往一开始在土地研究的阶段就被PASS了。

与此同时，随着越来越多的品牌开发商加入代建的行业，使得市场竞争变得愈加激烈，这个时候，代建开发商的品牌对购房者来说足够有吸引力吗？贴了牌的房子真的值得消费者花更多钱去买吗？

再假设，一个的项目的质地很好，但是位于四五线城市，这和大多数品牌开发商“深耕一二三线”的战略不匹配，这时候是该选择同意，还是忍痛拒绝呢？

这些都是有待行业中的你我仔细去思考的问题。

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