泰禾回复深交所问询:不存在短期偿债风险

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延后两周才回复的泰禾集团,昨晚交出了一份44页的回复函。

不过,这份厚厚的回复函中,有些指标并未按问询函严格回复,还是没有披露2018年泰禾的销售额,没有披露占比55%的供应商是谁,没有披露2019年的销售计划、拿地计划……

部分债务延期,574亿短期负债实际只要还100多亿

据2018年报显示,在泰禾的千亿负债中,短期债就有574.28亿元,现金只有115.58亿元,货币资金对短债的覆盖比只有0.26。

对此,泰禾回复称:“574.28亿元短期债务,在2019年各月分布较为均匀,无集中兑付的风险,且已经在一季度净偿还了103亿元到期有息负债”,“本年到期的大部分债务将得到这些金融机构的贷款置换或是续贷,还款期限将会拉长。因此本年实际需要净偿还 的贷款量将远低于574.28亿元。”

在建行工作过12年的黄其森擅长跟银行打交道,其日前在接受媒体采访时表示:“毕竟我在机构干过,对政策风险有把控。小的机构,该清退的还给他们,以后不来往了。有的机构(对我的债务)延期2年,还给我们追加,让我感动。今年要偿还的实际上也就100多亿,这点钱要是还不上,那就不用干了。”

除了银行支持,卖项目股权也是加快周转的一种方式。从2019年3月开始至今,泰禾已经转让了7个项目的股权给世茂,总转让价约77亿元。“现在负债一千多亿,稍微卖几个项目股权,就平衡了”,黄其森说。

2000亿销售目标只是老板个人愿景

深交所曾在问询函中明确要求泰禾说明去年的实际销售额:“请你公司说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况,是否达到销售额目标,以及对差 异原因进行分析。”

不过在此次泰禾的答复中只用“2000亿元是董事长黄其森个人愿景,2018年销售金额未达到目标”,一带而过。

“公司董事长黄其森先生关于2018年销售目标2000亿元,以及2018年降低 负债率的说法,系其基于当时公司的土地储备情况、项目储备情况、项目拓展能 力、投资进展、管理能力、销售能力、回款进度等做出的判断,属于董事长黄其森先生对公司发展的目标和愿景,不构成本公司的预测和承诺。”

“公司根据限购政策以及房地产贷款政策情况,在2018年度内适时调整销售方案,2018年销售金 额未达到目标。截至目前,公司未以自愿性信息披露形式披露销售金额,公司将 根据企业发展情况及管理体系和数据体系建设情况,适时就相关数据开始进行自愿性信息披露。”

事实上,目前绝大多数上市房企基本都会逐月公布销售情况甚至拿地情况。股东们也对泰禾的销售额非常关注,上述回复函中这样的说辞,很难让人信服。据克而瑞销售排行版显示,2018年泰禾流量销售额为1300亿元,排行20名,业内人士质疑,泰禾在深交所问询下也不公布销售额,难道真实销售额连1300亿元都没有?

关于2019年的销售计划、拿地计划,深交所也有问询,泰禾也用笼统的回答回避掉了:“2019年,公司将根据现有土地储备及在手房地产项目情况,结合项目所在地的市场情况、房地产调控情况,以及公司的资金情况,每月灵活制定土地储备获取、项目开发以及销售计划,持续向市场推出高品质、差异化的产品,满足城市置业者多样的、不断升级的居住需求,并为股东创造价值”。

一二线城市有6000亿货值?

在资金链紧绷的情况下,近期的泰禾不太可能大规模拿地,回复函中也明确提到不进行大规模购地扩张以避免出现短期偿债风险,然而一个地产公司的未来发展还是看土地储备。

之所以黄老板得出2018年销售目标为2000亿元,推演的逻辑是:“泰禾手握6000亿以上的土地储备,2018年可售货值达到了4000亿。就算只卖出一半,也有2000亿销售额。”

日前,黄其森在接受媒体采访的时候依然表示:“泰禾的底气,一个是战略布局,在一二线城市有六千亿货值。”

实际上,作为上市房企常规披露的土地储备,泰禾的年报里也没有说明。从回复函来看,也只是分列出了土地储备情况和房地产开发情况,没有建筑面积总和,没有货值的披露,没有多少城市多少项目的概括。

参照第三方的数据来看,据克而瑞统计,2018年末房企总土储货值榜单中,泰禾总货值为4005亿元,权益货值为3259亿元。但从3月份开始,泰禾已经有7个项目和世茂进行合作,属于泰禾的权益货值就更少。如果泰禾在这场财务危机中不能及时脱身,可以遇见,未来泰禾的市场份额必将缩小。

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