供应量腰斩、认筹率较低,上海楼市“红五月”成色不足,但这个板块热度持续

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楼市一直有“金三银四红五月”的说法,这是地产圈多年来判断市场风向的经验之谈。


不过,经历了“金三银四”之后,上海地区的新房市场似乎并未能延续此前的火热,供应量腰斩、认筹率不佳,这个“红五月”的成色似乎不太足。


图片来源:图虫创意


1 供应量腰斩


据《地产深度报道》不完全统计,截至5月29日,上海地区5月新开楼盘仅有10个,相比4月份推出的20个新楼盘,供应量近乎腰斩。最显著的就是“五一”假期,以往此时多为开发商积极推盘销售的黄金时期,今年却十分平静,并无新盘推出。



易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示,推盘速度的放缓或是由于企业目前的重心慢慢转变为去库存


上海易居房地产研究院发布的前4月《中国百城库存报告》显示,截至2019年4月底,一线、二线以及三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2876万、22155万和20186万平方米,环比增速分别为2.8%、-0.6%和1.4%,同比增速分别为34.6%、-1.5%和7.6%。其中,一线城市4月份供应节奏明显加快,体现了补库存的导向。


严跃进认为,从推盘节奏来看, 2018年第四季度和2019年3、4月份,上海地区都曾出现过一波高峰,推盘数量的增加也导致企业将重新面临去库存的压力。因此,一些企业将目标由加速推盘转变为快速去化去库存,从而使得5月份推盘节奏会较为缓和。


2 平均认筹率仅为30.4%


具体来看,在新推出的10个楼盘中,有6个楼盘在东方公证处官网公布了开盘信息,分别是万科安亭新镇、静安府西区、五坊园、凤凰城天悦、葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆和恒文星尚湾(排列顺序为认筹率从高至低)。


记者统计发现,公示结果的6个新盘认筹率均未超过100%,且平均认筹率仅为30.4%,除了万科安亭新镇和静安府西区两个楼盘的认筹结果表现尚可外,其余4个新盘的认筹情况皆未超过50%。


有业内人士认为,这或与推出楼盘面积较大、总价偏高有关。以五坊园为例,本次共推出了349套房源,但由于102-188平方米2-4房的户型结构偏大,总价也在1100万元以上,市场难以消化,认筹率自然不高。


数据来源:网上房地产、房天下等平台


上述6个新开楼盘中,位于上海青浦北部板块的恒文星尚湾项目的认筹结果最为“惨淡”。本次开盘共推出492套房源,仅收获18组有效认筹,认筹率仅为4%,甚至低于此前安亭瑞士锦亭项目6%的认筹率,刷新了2019年上海地区新盘开盘认筹率最低记录。从实际去化来看,2019年5月,该楼盘仅成功签约9次,实际去化率尚不足2%。


值得一提的是,这6个新盘中有一个名字曾多次出现在新开楼盘的队列中,即5月认筹率最高的万科安亭新镇,这已是该项目本年度第三次开盘。1月30日,其推出520套房源,收获364组有效认筹,认筹率为70%;4月15日,其又推出104套房源,获得140组有效认筹,认筹率达135%;5月20日,该项目再次推出143套房源,共收获134组有效认筹,认筹率为94%,可谓是三开三捷。若将时间线再次拉长,2018年2月,万科安亭新镇开盘收获130.62%认筹率,同年7月再度开盘,认筹率高达208.77% 。


严跃进向记者分析称,此类楼盘虽属于远郊区,但是交通条件不错,认购性价比较高。安亭新镇项目本身体量大,推出也有4年之久,再加上有“万科”品牌属性加成,认筹情况较好不足为奇。


3 安亭板块热度高


不到两年的时间,5次开盘大捷让万科安亭新镇被冠以“上海红盘”称号,究其缘由或与其板块属性密切相关。


2017年7月,国家住建部公布了第二批全国特色小镇公示名单,安亭成功入围,成为上海首个有工业主题的特色小镇,据悉,该特色小镇的规划范围包括汽车城核心区和安亭新镇,总面积约12平方公里,其中核心范围5平方公里,重点项目将聚焦“两基地,四中心,两配套”,全面提升安亭汽车未来特色小镇产业特色和功能形态。


数据来源:贝壳大数据


贝壳大数据显示,嘉定安亭板块4月二手房均价为2.92万元/㎡,而万科安亭新镇的新房均价为3.1万元/㎡,相比而言并不算高。不仅如此,安亭板块的一些开发商为增加板块内楼盘的竞争力也颇为用心,安排班车每日往返安亭与地铁2号线交通枢纽中山公园站,方便该地区居民前往市区。


上海中原地产资深分析师卢文曦表示,安亭板块楼盘销量多由汽车产业拉动,许多汽车工厂在此落地,带来大量劳动力的同时也吸引了许多购房需求。


与此同时,汽车制造行业工资水平较高,一定程度上带动了整个板块的消费。卢文曦笑称,该地区的商贩小菜甚至卖到5元/斤,一些上汽的员工都不好意思还价,这也侧面说明了该地区的产业工人收入偏高。


编辑 沈玉洁



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