5月上海楼市很平静?平静背后的“暗潮”你看到了吗?

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  最近好几周都没有动笔写点什么了,原因很简单,真的没有什么对于普通真实需要买房或是卖房朋友有实际意义的话题需要拿出来白活。

  我不是那些需要靠日更才能维持住江湖地位的大号房地产自媒体,所以也就不必在当下这个上海楼市确实看似很平静的阶段,没事找事每天写些无关痛痒,实际却和大家无啥切身厉害关系的文章。

  虽说没有写点啥,但在线下确实隔三差五地还是要回复不少真正买房和卖房的朋友的各种问题。通过问题的解答以及对真实市场的切身感受,感觉看似平静的市场背后,“暗潮”还是存在的,所以今天就想来聊一聊这些大家或许还未曾看清楚,想明白的“暗潮”。

  4月中下旬至今,上海的房地产市场从表面上看真的是波澜不惊,勤劳的媒体和中介虽然还时不时的发些消息,但基本都溅不起什么“浪花”。不过静悄悄的表象背后还是有些“暗潮”在涌动着,总结了一下,主要是这两股“暗潮”,未来一段时间,或许能在楼市中拨弄出点“浪花”。

  

  ◆我总结的两大“暗潮”

  (1)焦虑情绪传导的“暗潮”

  过去的一年多时间里,焦虑基本上都是卖房房东的专属,十多年来这种状况算是头一遭的事情了。不过今年年初起,尤其是春节过后,持续焦虑了一年多的房东群体又齐刷刷地把焦虑的“球”踢还给了买房人的群体。

  伴随市场的回暖,许多的买房人已不能像去年和前年的绝大部分时间里那样,稳如泰山了。焦虑和疑惑不由自主地又从脑海中的某个角落里蹦了出来。

  说实话,从去年年底至今,特别是三月份开始,整个上海房地产市场,无论是新房市场还是二手房市场对于买房人来讲都不是那么的“友好”了。

  新房市场中,目前新开盘的均价都不算太低,内中环单价偏高的盘姑且不提,单说那些普通大众买得起的外环附近以及外环外的楼盘单价,一不小心就奔着四万去了!

  去年时不时就会有“网红”盘出现,为何“网红”?我想懂的人都明白,可今年起“有吗”?就连最近满大街在造势的真如某盘也不过如此。遥想去年,同属中环内的前滩某盘,对口最好学校,均价也就是八万六;时隔一年,房型超级不咋地,对口学校排不上号的真如某盘均价得九万多,这让钟情于新房的购房者情何以堪?

  二手房市场状况同样类似,去年买房者还能在多套好房子中挑挑拣拣,还可以过上一把狠狠杀价的瘾,今年毫无防备的就顿失“挑挑拣拣”,“狠狠杀价”的“特权”,好房子没等自己细想就可能被别人捷足先登,杀价也开始变得困难,杀价达不到理想状态成了大概率事件。

  近期在回复多位购房者问题时都能感受到他们对能否买到合适房子的焦虑以及对后续市场可能变化的疑惑,而和多数房东的聊天过程中则发现,房东们持续了多时的郁闷,焦虑以及迷茫的情绪,正在逐渐减退。

  这股买房和卖房群体情绪变化的“暗潮”虽然还未见得波及所有人,但确实在涌动中慢慢向更大范围延伸着,而这股“暗潮”对今后一段时间市场形势变化或有着举足轻重的影响力。

  

  (2)二手房成交量起伏的“暗潮”

  上海楼市早已进入了存量房时代,二手房的成交量和新房成交量基本维持在3-4:1的比例。作为房屋交易量主体的二手房市场,随着成交量的突增,“暗潮”也在悄然形成。

  具体而言,这股“暗潮”就是作为成交主要区域的外环和外环外的成交量开始有所减少,而之前交易不够活跃的内中环,尤其是内环内的成交量开始略微向上冒头;成交价格虽然还是以300万及300万以下的为主,但500万及500万以上的成交占比已经显示出有向上增长的趋势。

  成交量变化的这股“暗潮”,目前还不是非常的明显,但毕竟从各种统计数据中已经能够看出点端倪了。事实上,进入实际市场感受一下,也能或多或少的感觉到这股“暗潮”的存在。

  如果市场一直是外环及外环外热闹,其他区域“看戏”的话,那么真正意义的回暖就谈不上,至少是大大折扣的。但现在,成交量变化的这股“暗潮”毕竟已经有了,会不会持续,会不会扩大,变数必然是存在的,而这个变数或也将一定程度影响后续市场的整体态势。

  

  ◆我对这两股“暗潮”的认知

  市场中的人心变化和成交量的区域变化是除了政策因素外,最能影响楼市阴晴趋势的变量。如今,这两方面悄然有了改变,当然这些改变的面还不算广,度还不算深,所以也只能谓之是“暗潮”。“暗潮”毕竟不是静止的,而是在运动的,“暗潮”虽暂时掀不起波浪,但若扩散开去,掀起浪头来也未可知。

  楼市中的这两股“暗潮”会如何发展?会对今后一阶段的楼市有何影响?我的认知是这样的。

  (1)对于焦虑情绪传导“暗潮”的认知

  未来的两三个月里,买房人群中,很大一部分人焦虑感或许还会进一步增加,因为今年曾经出现过的两个最好买房时间节点已经过去(我之前的文章中曾经提到过),下半年虽然我也相信会有机会,但像去年那样整体性机会出现的概率将大大折扣,而且多半不会出现在接下来的两三个月里。

  这是因为不少卖房的房东随着形势的变化,过去的“牛”劲又找了点回来,尤其是那些挂牌不久,没经历过之前挂牌后房源长时间无人问津且一个劲地被中介杀价窘境的房东,指望他们在接下来的两三个月里的思路和买房者同步同向而行估计相当困难,不背道而驰就算是烧高香了;加上之前不少存留下来的,价格好商量的优质房源已经基本被消化殆尽,未来几个月里,对于真心要买房的人而言或许真的是相当煎熬的一段时期。

  那么对于卖房的房东未来的形势就真的是会一直向好?就能一直不再焦虑?我估摸着,今年秋天到来前可能还就真是这样了,不过之后就难说。在政策不变,尤其是信贷政策不变的前提下,市场真实的购买力不会明显增加,而相反由于前一阶段的快速消化,后期逐步减弱的可能性非常大,即便是有较大范围拆迁的因素存在,总体趋势或许也就是如此了。所以现在捡回点信心的房东固然可以“嘚瑟”上几个月,但未必所有房东都能始终保持这种状态。

  虽然目前市场上真心需要买房的人的确不少,但急到了火烧眉毛的还真就是凤毛菱角,绝大多数都是在“骑驴看唱本”,属于可以等等的主,这种状况下,焦虑情绪再次传导回房东群体的可能性,我认为出现的概率未必会很小。

  总的来讲,如果说今年还会出现整体性买房好时机的话,那必将是要等到卖房和买房人群之间的心态达到新的平衡点时才有可能,显然这需要时间去“耗”,而且这个时间肯定不会短,个别运气好捡到皮夹子的不算!

  

  (2)对于成交量起伏“暗潮”的认知

  外环以及外环外的二手房交易量走弱,内中环走强;300万级以内的成交占比下行,500万及以上成交占比回升。这股“暗潮”的趋势在之后的数月间或许会更加显现出来,不过“暗潮”全面铺开的可能性极小,但在局部掀起浪花还是很有可能的。

  原因一:过去的两个多月时间里,二手房成交量超五万套,其中大半都集中于300万及300万以内,区域则多位于外环和外环外。那么,大量已经卖掉此类房子的人拿着钱会干嘛呢?会再买房吗?虽然这个问题不会有标准答案,但至少可以肯定,其中有一批人卖房就是为了置换,而置换同等价位的房屋肯定是不可能的,基本上置换一定是换更好的,价位更高的房子。按照现有信贷和限购政策,这些置换者中的绝大部分人能撬动的信贷杠杆也只能是房价的三成,那么置换房屋的总价(卖掉房子的钱加自己掏点老本,剩下贷款)基本应该就是在500万到800万之间。

  原因二:始于去年的,轰轰烈烈的新房大戏,“演”到今日,高潮已过,更精准地说是阶段性的高潮戏码应该大部分“演完了”。说白了就是,新房的高性价比已经是今时不同往日,像去年那样,时不时出现一二手房价格倒挂的情况似乎已经很难出现,特别是总体价格较高的内中环区域。这势必导致那些准备选择内中环房子的改善型买房者不再会像去年那样,一味盯着新房市场,转而会更多关注二手房市场,关注多了,内中环的二手房成交量上升的可能性也就大大增加了,另外就是内中环二手房由于总价还是偏高加上税费不菲,流动性差,真心卖房的房东虽然不像去年那样和颜悦色,但讨价还价的余地还是有的。新房暂时没好的可选,二手房还有点空间可谈,房子又必须要买,未来数月间,内中环二手房尤其是中大户型的二手房的成交量应该会有一定回升,至于幅度大概率是一点点,而不是一大步,毕竟房子不算新,价格不算低。

  原因三:下半年会有一批动迁户正式拿到全额的动迁款,虽然不是所有动迁户都会或是都能再买房,但这股潜在购买力还是不容忽视的,当然也绝对不会像某些媒体吹得那么“玄”。客观地分析,动迁款买房家庭的实际购买力多数也就是在200多万到500万之间,我是说不大动自己的老本以及信贷手段。这样的购买力不是买外环或外化外的新房就只能是买内中环的老破小。可以肯定那些上了一定年纪的动迁户对于内中环老破小的倾向性会更大些,因此,内中环的老破小,只要是楼层不错,房型正气,小区环境尚可,迎来一波不大不小的“盛宴”的理想没准还是能实现的!

  原因四:虽然以我的愚见,这股成交量变化的“暗潮”有可能进一步显现,但总体的成交态势依然不会有质的改变,外环及外化外,总价300万及300万以下的成交依然会唱主角,只是这样类型房屋的购买力经过前一阶段的快速消化,透支不敢说,后续必是会有所减弱,相比之下内中环以及500万以上房屋的购买力会因为此消彼长的缘故,占比有所增大。不过,毕竟不是所有动迁户都会再次买房,即便买也不会都放弃远大新而选择老破小;毕竟若有位置尚可价格合适的新房开盘,大部分改善型购房者还是会首选去认筹摇号,所以“暗潮”基本也就是“暗潮”,偶尔在某个时间段,某些局部掀点浪起来有可能,“波涛汹涌”还是搞不起来的!

  这么多年的一线房地产工作经验教育了我,我们的房地产市场到目前为止,从来就没有真正安安静静过,“暗潮”时刻都在涌动,只是有的“暗潮”不成气候被湮没了,有的则成了气候,并且在某些“催化剂”出现的时候掀起了风浪。

  说实话,谁都无法准确预测“暗潮”是否会掀起波浪,但我们可以看清“暗潮”的存在,保持警惕,预做准备。

  

  不论你是卖房者,还是买房者,时下的情势之下,都请保持适度的焦虑之心,因为现实的市场态势不管是对卖房者还是买房者都算不上是完完全全“友好”的。

  如果你是下定决心要买房的,首要的忠告还是之前反复强调的那一条,看中八成以上满意的房子,价格只要是不超出能力极限的,请全力以赴想法子拿下。如果不成,也不必过度焦虑,但也得适度绷紧神经,熬过数月之后,曙光再次出现的概率还是有的,当然到时候还得有点运气帮忙才行。

  如果你是下定决心要卖房的,请先认认真真地,客观地评价一下自己准备出售房屋的成色。若是成色足够好,暂且做做“姜太公”钓钓鱼未尝不可。若是成色一般或是有明显的瑕疵,趁着这波回暖的温度还在,及时成功“撤退”或是上策,再往后,你同买房者的较量是“鹿死你手”?还是“鹿死他手”?还真的不好说!

  

  我是楼市柯南,一名资深的房地产经纪人,讲楼市中最底层的实情,讲最直接的真话,观点和见解或许会有失偏颇,但绝对有一说一,有二说二!如果觉得我的文章还有那么些看头,希望能持续关注我,也希望能向需要者多多推荐。若有房地产方面的问题也可以随时在评论区联系我,我们单独讨论!感谢各位的耐心阅读,我会一直在此等着你的关注!

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