深圳整治工业厂房“二房东”：科创离不开制造业

王帆 深圳报道

高楼林立、高科技企业云集……提起深圳，似乎很容易浮现这样的印象。

在人们的直观印象之外，作为高科技和金融之城的深圳，同时也是一座工业和制造之城。最近一段时间，深圳频频围绕工业厂房出台政策。

5月27日，市住建局发布《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）（征求意见稿）》（以下简称《若干措施》），通过压缩房地产中介、个人等“二房东”生存空间，编制厂房租金指导价等办法来建立平稳健康的产业用房租赁市场。

5月20日，深圳市规划和自然资源局发布《扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》，提出通过产业用地的容积调整，在维持原土地用途不变情况下增加建筑面积。

深圳市规划与自然资源局副局长王策飞透露，深圳全市符合该政策规定的产业用地约88平方公里，理论上可在不新增加1平方米建设用地情况下，增加1.6亿平方米产业空间。

种种为工业厂房增量、稳价格政策的背后，是深圳希望提振实体经济的决心。

深圳大学中国经济特区研究中心副主任袁易明告诉21世纪经济报道记者，科技创新中心离不开强大的制造业，否则会导致“创新空心化”。深圳必须要保有相当一部分制造业在本土，这尤其需要相应的土地资源配置。

整治“二房东”

针对当前旧工业区环境品质较差、产业项目落地难等问题，上述《若干措施》提出加强产业空间的规划统筹，进一步加大供给力度。

未来三年，全市完成不少于5个、单个用地面积原则上不少于30公顷的工业区集中片区的连片升级改造，建设高标准产业空间。至2020年，全市完成旧工业区综合整治建筑面积不低于500万平方米。

《若干措施》呼应前述《管理规定》，提出通过提高存量产业用地容积率、推进旧工业区升级改造等方式，提高工业区利用效率，确保产业用房规模供给总量不减。

除了增加供应之外，深圳尤其致力于打击违规转租、缩短租期、乱收费等市场乱象。不久前，深圳龙岗相关部门向媒体介绍，近年来，当地中小企业反映工业厂房的“二房东”问题变多，特别是擅自提高公摊面积和水电价格等，直接导致企业负担增加。

今年深圳两会期间，有政协委员提交了《关于规范产业用房租赁行为，营造中小企业生存与发展良好营商环境的建议》，指出中小企业用房租金猛涨的原因主要有：通过缩短租赁年限不断涨租；通过旧厂房穿衣戴帽大幅涨租；通过降低实用率隐性涨租；投资客通过囤积房源涨租等。

此次《若干措施》针对这些问题提出，加强产业用房准入监管、规范产业用房转租分租行为、完善产业用房租赁后续监管机制等措施。

其中，产业用房原则上不得出租给个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化运营机构。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析，这项规定某种程度上是为了防范此类用房的炒作，尤其是经过部分中介机构的代理，往往产业用房的成本增加，或者此类用房成为部分投资者的炒作对象。

《若干措施》还提出，加强租金指导，稳定租赁价格。由市房屋租赁主管部门开展租金跟踪调查，建立健全租金调查体系和租金指数系统，根据市场租金水平、产业布局规划和产业用房所处位置、配套条件等因素，编制全市产业用房租金指导价格，每年予以更新并向社会发布。

对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的，市、区产业主管部门应当会同相关部门及时介入，经核实后可对出租人采取约谈等措施。

为何保护工业厂房

5月，在一场成都赴深圳的新经济投资促进专场推介会上，深圳南瑞华腾新能源有限公司宣布将要把企业总部迁往成都。

南瑞华腾是一家专业从事研发、生产、销售新能源电动汽车配套设备的高科技企业，创始人辛世国告诉21世纪经济报道记者，深圳在各方面成本逐渐提升的情况下，整个城市面临着转型。

土地资源短缺，以及由此带来的用地成本逐渐攀升，成为了深圳实体经济发展的一大掣肘。

深圳市住建局在上述《若干措施》的起草说明中指出，2018年以来，部分产业用房租金上涨较快、租赁行为不规范等现象，直接增加了企业特别是实体企业运营成本，对保障产业发展空间、营造良好的营商环境产生了不利影响。

实体经济一直以来是深圳的立身之本。2018年，深圳第二产业增加值所占的比重仍然高达41.1%。

今年1-2月，深圳规模以上工业增加值增长4.0%，前十大行业中有四个行业出现了负增长，电气机械和器材制造业仅增长0.7%，汽车制造业增长1.0%。相比之下，去年全年规模以上工业增加值增长9.5%，连续两年位居全国大中城市首位。

一季度，深圳规模以上工业增加值回升至8.6%，1-4月这一增速又降至7.1%。

袁易明向21世纪经济报道记者分析，整个城市的生产成本、国际贸易形势以及产业结构转型等，都可能导致工业增长受影响，这是政策出台的其中一个原因。长远来看，深圳必须传递出坚定支持工业发展的信号，从空间上保障制造业。

早在深圳全市统筹出台相关政策之前，宝安区、龙岗区两个工业大区早已提前一步，出台了稳定工业用房租赁价格、降低实体经济成本的措施，及时遏制工业用地被蚕食的苗头。

袁易明称，实际上有的企业迁出深圳之后，经过一段时间，又有相当一部分回流，政策的导向对企业也有引导作用。