泰禾回复深交所问询函 称不存在集中兑付风险

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  (图片来源:全景视觉)

  经济观察网 记者 田国宝 特约记者 曲锐 5月29日晚间,时隔21天之后,泰禾集团回复了深交所的问询函,对债务偿还、投资性房产增加、关联交易、应收款、存货账面价值等疑问进行解答,但对于外界感兴趣的销售额等问题,泰禾依然没有给出明确的答案。

  泰禾集团董事长黄其森曾表示,一部分金融机构对泰禾的债务进行了延期,使得年内偿债压力减少。泰禾集团在回复深交所问询函中也表示,本年度到期的大部分债务得到金融机构的贷款置换或续贷。

  贷款置换、续贷

  5月8日,深交所对泰禾集团2018年度报告发出了19问,其中首个问题直接指向泰禾集团债务偿还。截止2018年底,泰禾经营性活动现金流量金额为139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元。

  但是,同期泰禾短期借款及一年内到期的非流动负债合计高达574.28亿元,货币资金对到期债务覆盖比率只有0.26的质疑。由此深交所指出泰禾在偿还债务来源存在短期偿债风险。

  泰禾方面表示,574.28亿元短期债务在2019年各月分布较为均匀,并不存在集中兑付风险。2019年初管理层制定了一系列具体有效的管理措施。以保证到期债务能够及时偿还,在一季度净偿还了103亿元到期有息债务。

  同时,泰禾强调已经与多家金融机构达成新的合作意向,本年到期大部分债务将得到这些金融机构的贷款置换或续贷。不过,泰禾并没有透露获得哪些金融机构的贷款置换或续贷,以及具体置换贷款和续贷的数额。

  一方面,泰禾通过加大销售力度来回笼资金。2019年的2月,泰禾集团在北京发起了“壹号抢收计划”,参与项目包括北京院子二期、金府大院、西府大院等。泰禾集团一季度实现收入74.54亿元,同比增长24.47%;净利润9.97亿元,同比增长219.55%,货币资金206亿元,环比增长38.26%。

  在回复深交所问询函中泰禾透露,2019年一季度泰禾销售商品、提供劳务收到的现金170亿元,同比增长86%,经营活动中产生的现金流量净额单季度实现119亿元,同比提高了165亿元。

  另一方面,泰禾通过出售项目股权来筹集项目开发资金及加快项目入市步伐。2019年3月22日至5月17日,泰禾集团向世茂房转让了7个项目的股权,共计回笼资金77.09亿元。其中杭州蒋村项目标的公司51%股权,股权对价3.79亿元;南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权,总对价18.06亿元;漳州泰禾红树湾项目40%股权,总对价6.34亿元;杭州临安同人项目 49%股权 总对价9.3亿元;苏州淀山湖项目公司20%股权 总对价4.4亿元;广州增城项目公司51%股权 总对价32亿元;佛山泰禾院子项目公司30%股权 总对价3.2亿元。

  出售项目股权也是泰禾加快回笼资金的主要措施之一。据泰禾方面人士透露,与世茂合作不仅仅是单纯回笼资金,更多的是弥补一部分优质项目开发资金的短缺。以广州院子项目为例,通过与世茂合作,解决了项目开发资金难题,加快项目回款周期。同时让泰禾开发其他项目有了后续开发资金,“广州项目回款可以盘活一大批项目。”

  同时,泰禾也在积极稳定投资者的信心,2018年报显示,泰禾发布了上市以来最大规模的高转增预案:每10股派息数为2.2元,每10股转增数为10股。在现金流如此紧张的情况下坚持派息,显示了稳股价的决心。

  截至2018年末,泰禾集团前十大股东的股份质押比例已达到84.4%,而持股48.97%的控股股东泰禾投资集团有限公司的股份质押比例为99.99%。此外,控股股东的一致行动人叶荔、黄敏的股份也几乎悉数质押。

  在如此高的股权质押比例下,一旦泰禾集团的股价连续下跌,将会触及股权质押警戒线甚至平仓线。不仅仅股份质押比例较高,泰禾资产抵押规模同样不小。

  截至2018年末,泰禾集团已经抵押了683亿资产,其中包括410亿存货和33亿现金,而投资性房地产和在建工程科目已100%抵押。由此可见,除了用于销售的存货,泰禾已经抵押了大多数能抵押的资产。

  投资性房地产转化

  深交所关注的另一个焦点是泰禾投资性房地产转换是否符合会计准则,第一是董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式书面协议,第二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变,如自用改为出租。

  泰禾方面回复称,2018年上半年,将部分作为存货的房地产及自用建筑物改为出租,主要包括东二环泰禾广场购物中心、泰禾中央广场、泰禾大厦、东四环金尊府等多个项目。2018年期末投资性房地产增加43.32%主要为转让投资性房地产后账面价值增加所致。

  一般情况下,因为存货账面价值接近成本价,转入投资性房地产科目后,账面价值会根据公允价值增多,这部分差额不能记到本年度利润,否则利润的真实性会遭遇大的偏差。不过升值部分差额会计到资本公积里,最终在财报中的反映就是资产和所有者权益的增加。在此之后投资性房地产升值的话,就可以算在企业当期利润中。

  泰禾集团2019年一季度财报中显示,存货比上季度减少了129亿元,而对应的营业成本为54亿元,同期泰禾投资性房地产期末余额由177亿元增加到260亿元,增加的83亿元几乎是来自存货转入。

  2018年,泰禾集团由存货转入投资性房地产的项目期末公允价值共计49.16亿元,其中包括了出租率为0的“东四环金尊府”。记者了解到,位于北京东四环的“金尊府”原计划是作为酒店式公寓出售的,因此一直属于存货。

  泰禾现决定将其出租,但出租率为0的楼盘现在还处于完全空置状态,只能说正在准备出租。根据会计准则,像“金尊府”这种自持以备出租的空置建筑,即使尚未签订租赁协议,只要企业作出正式书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化,就可视为投资性房地产。

  2018年报中显示,泰禾集团的投资性房地产经过评估增值了7.4亿,对本年度利润税后影响为5.6亿。而泰禾中央广场、石狮泰禾广场购物中心、五四北泰禾广场购物中心几个项目评估增值金额最大,合计税后影响3.8亿。

  深交所在问询函中提出:泰禾投资性房地产公允价值前五的项目中,石狮泰禾广场购物中心、泰禾中央广场、东海泰禾购物广场三个项目的出租率分别为69%、79%和64%,较上期均有不同程度下降,鉴于此要求泰禾集团说明出租率下降但估值反而增高的资产是如何评估其公允价值的。

  

  田国宝经济观察报部门主任

  不动产开发报道部主任
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。

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