泰禾渡劫:2000亿业绩目标依然成谜

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  乱世之下,开发商各有各的活法。

  如果不是深交所的19问,也许现在的泰禾依旧可以沉浸在上半年成功抢收的喜悦之中。

  15岁就考入福州大学的少年才子黄其森可能没有想到,自己随口许下的“2000亿”个人愿景,可以在9天之内拉升泰禾82%的股价,但同样也让泰禾一次次遭到深交所公司管理部门的“挂念”,一纸19问刀刀见血,直指泰禾年报数据背后的隐忧。

  而在延期回复了近一周后,5月29日,泰禾也终于给出了自己的答案。

  1. 现金之劫

  如果仔细看过深交所19问的读者一定会发现,里面劈头盖脸第一问便直指泰禾的现金流困境。

  年报显示,泰禾2018年期末现金及现金等价物余额115.58亿元,但一年内即将到期的流动负债竟然高达574.28亿元,当中要还的债高达400多亿元。

  拿什么还?泰禾给出答案很实在:截至2019年的第一季度,泰禾已偿还了103亿元到期游戏负债,期末现金及现金等价物余额约173亿元。此外,泰禾已经与多家金融机构达成了新的长期合作意向,本年到期的大部分债务将得到这些金融机构的贷款置换或者是续贷,还款期限也因此而拉长。

  再仔细回顾一下泰禾年初时的种种动作,会发现其实为了缓解现金之困,泰禾做过一番努力,泰禾1号抢收计划便是其中最广为人知的一个计划。

  但为此,泰禾也付出了相应的代价。表面上泰禾成功抢跑,快速回笼了一大笔资金,但背后却仍是渠道和返点的力量在骚动。

  一位水木社区的网友在今年2月就曾经这样吐槽:“最近推北京泰禾的中介都跟疯了似的,微信、短信、电话,更别说没有屏蔽的朋友圈,一天能收到10个以上,价格都还不一样,能差到200万…”

  中介能够为泰禾院子如此疯狂,无非还是为了自己的荷包。年初的淡市对一般的房企来说可能没什么,但对于泰禾这样缺钱的房企来说,却正是自己利用渠道的最佳机会。

  如果不缺钱,谁不想捂个盘?

  高达3-5%的返点之下,北京的中介们疯了,买房者们也疯了,就是不知原本想要高价出货的黄老板心有没有在滴血。

  渠道有时就像鸦片,越吸越上瘾,但渠道带来的甜头也只是有限的,于是黄老板也使出了第二招,找福建老乡们帮忙。前来洽谈的老朋友中,除了有和老王关系很好的老孙,还有上过春晚的老许。

  老许给钱很快,黄老板也很高兴,在泰禾对外出售的12个项目资产包中,老许优先挑走了杭州、南昌等地的多个项目,随后又在上周再次出手,成功实现抄底。

  2. 负债之劫

  通过黄其森的努力,泰禾暂时不需要在还债这件事上费心了。但泰禾将要面临的融资环境依然不容乐观。

  这是因为一些国外的评级机构已经纷纷下调了对泰禾的评级。惠誉下调泰禾评级至‘B-’。迪发布评级报告,将泰禾的企业主体信用评级从B2下调至B3,并将其发行的高级无担保票据评级从B3下调至Caa1,同时下调其所有评级的前景为负面。

  

  得不到信用评级的认可,自然也就借不到便宜的钱。

  按照年报披露的数据,泰禾的综合融资成本为8.52%。但实际上,1374亿的有息负债,流量表里165亿的利息费用,绝大部分利息费用被资本化,泰禾实际的资金成本起码超过12%。

  所以,在降负债这件事上,光靠喊口号是降不到75%以下的,光靠增加权益和资产估值来降低负债,也不能真正改变企业债务较高的现实。

  不过,相比最后一劫来说,前两个劫努力一下还是能够改观,但人事方面的动荡却不是一朝一夕就能改善的。

  3. 人事之劫

  自从黄老板暴露出野心的那一刻开始,2000亿就仿佛是一颗定时炸弹,时时刻刻挂在了泰禾职业经理人们的头上。

  也许黄老板始终相信重金之下必有勇夫,在泰禾的高速发展期,也高薪挖来各路明星经理人。只是,再出色的人才也需要时间适应自己的新身份,一些在别的房企游泳的管理手段用到泰禾身上也会有水土不服的时候。

  于是,一年的时间里,得力老臣丁毓琨走了,CFO罗俊走了、董秘洪再春走了、副总裁沈力男走了,品牌总经理伍小峰走了,上海区域副总鄂宇也走了,前几天上海区域总经理刘颖喆也被爆出离职,出走的这批高管团队中有一些人在泰禾的任职时间还不足4月。

  人事层面上的动荡同样也发生在基层。用“流水的将军,流水的兵”这几个字来形容这几年的泰禾似乎再恰当不过了。

  

  当400多位禾苗们满心欢喜地加入泰禾,准备好撸起袖子加油干的时候,却被告知全部转岗做销售,要不就转社招,再不然就只有拜拜。而在黄老板的老家福州,设计、品牌成为了首批参加优化考试的部门,不是985、211的员工都“不好意思”待在泰禾了。

  为了千人计划开展的考试,闹得各区域人心惶惶,每个人都在担心下一个被裁的会不会是自己,试问又有多少员工还能兢兢业业的996呢?

  最后的最后,希望黄老板能早日拆掉高管们头顶上那颗2000亿的炸弹,忘掉在乱世里称霸的野心,学学地产老大哥,好好活下去!

  --- END ---

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