董家渡风云：铁打的楼盘 流水的开发商

绿地控股（600606.SH）正迅速盘整从中民投手中接过的上海董家渡项目。5月8日，绿地将董家渡金融城项目重新以“绿地外滩中心”之名公之于众。一周后的年度股东大会上，即使现场近三成小股东投了反对票，仍没能改变绿地通过为董家渡项目提供300亿担保的议案。
同样今年将董家渡项目收入囊中的融创也动作神速。4月11日，融创精心包装之后的融创外滩壹号院正式亮相——此时距离融创从泛海手中接过董家渡地块不过80天。
董家渡的位置有多好？黄浦江流经上海黄浦区主城时，弯了两道弯，其中一个弯是大名鼎鼎的陆家嘴，另一个弯就是董家渡。上海的发展历史上，董家渡曾是上海开埠后繁华城区之一。
但直到2002年，陆家嘴已是高楼林立车水马龙，董家渡依旧还蔓延着数公里的棚户区。而这跟当时已经启动的上海黄浦江两岸综合开发规划，显然是格格不入的。董家渡的旧改，在这一年来临了。
董家渡旧改盛宴中，首批中选的地产商是泛海、华浙和华润。当时还叫光彩建设的泛海拿下了10、12和14号地块，共12万平方米；华浙拿下2、3和11号地块，接近6.6万平方米；华润则收获5号和9号地块，约6万平方米。
当年的约定里，地块拆迁费由开发商承担，即开发商付了拆迁费基本就拿下了土地。泛海就是这样零成本拿下了最多的土地。
没人说得清为什么是这三家中选。当时的董家渡地块一度被视为前上海首富周正毅的禁脔，彼时其已经零元拿下董家渡紧靠南浦大桥的40万平方米地块。而香港新鸿基也曾将目光投向此处。前者后来锒铛入狱，郭氏三兄弟则慢慢啃下了陆家嘴和徐家汇地块。
不管怎么说，董家渡还是进入了三足鼎立的时代，巨大的利好前景也让当时三家野心勃勃。当时上海刚刚申办世博会成功，世博园就在董家渡江对面。次年国务院18号文首次明确了房地产的国民经济支柱地位。而董家渡好像已经变得像对岸金光闪闪的陆家嘴一样，冲昏了这些大佬们的想象。

融创卷土重来

华润是第一个在董家渡开盘的。当时的华润刚刚从北京来沪扩展华润置地——华润上海公司甚至是在拿到董家渡项目后匆匆成立的——董家渡项目也是华润决意从北京扩展到全国拿下的第一块地。彼时华润刚刚与华远分手，掌门人是调任华润置地不足半年的王印。
当年的华润比上海政府对董家渡的旧改更为着急。虽然因为周正毅案华润楼盘一度停摆，在2005年仍率先推出了华润上海滩花园一期。由于当时居民没有周边楼盘作为参照，少了对市场价格的预期，华润的动迁款比后来者要廉价的多。而华润楼盘的价格也水涨船高，2005年上海滩花园一期每平米不足2万元，2009年二期开售房价蹿升至每平米10万元。
而华浙则落后一步。2005年，华浙母公司浙江国信控股重组引来了老乡宋卫平，董家渡项目51%股权转让给了杭州绿城。其中华浙18.64亿元拿下的11号地块成了后来的绿城黄浦湾。而2号和3号地块蹉跎多年，期间一度被质疑囤地，2016年才重启拆迁。
2009年开盘的绿城黄浦湾甫一面世就是沪上顶级豪宅。2015年4月的新房源曾以每平米38万元的高价刷新上海最贵公寓记录，而且，这个项目还记录了宋卫平与孙宏斌的一段交集。
即使在绿城介入后，华浙的李林华也曾长期担任绿城黄浦湾的操盘手，直到2012年宋卫平等来了孙宏斌。当年绿城和融创成立了合资公司融绿平台，共同持有绿城黄浦湾项目51%的股权，此后的三年左右时间，绿城黄浦湾由融创“托管”。
和所有分道扬镳的伙伴一样，宋卫平最终还是和孙宏斌“掰了”，当年的惺惺相惜变成了“后悔不该卖的人”。2015年5月，孙宏斌带着融绿平台50%股权退回他的北方大地，而绿城黄浦湾与北京御园、杭州之江1号一同重回绿城。
戏剧性的命运是，时隔四年，中年老孙还是通过拿下泛海的土地再次来到了董家渡。
泛海的董家渡项目已经被拆迁拖得太惨了。2010年，泛海的董家渡首期项目才进入规划审核阶段，此时华润的上海滩花园已经卖了两期，绿城的黄浦湾也开盘两年。随后泛海进入了漫长的拆迁拉锯。
缺少华润这样的“央”字头背景，10号地块2015年才拆迁完成，当年11月泛海推出了泛海国际一期，而泛海国际二期就是如今改头换面的融创外滩壹号院。但剩余的12号和14号地块在拿地17年后的今天拆迁尚未完成——泛海的预计竣工时间在2023年。换句话说，融创接盘的董家渡项目同样面临着拆迁难题。
可是蹉跎至今，董家渡的拆迁资金已经水涨船高。泛海12号地块在2016年拆迁之初曾披露成本按2015年周边平均房价计，每平米4.2万元左右。当时泛海信誓旦旦的预计将在2018年底完成。不过在2019年交易给融创之时，拆迁仍是未竟的事业。
不过，对于孙宏斌来说拆房子或许“不叫事儿”。这位清华毕业的高材生在跟宋卫平“哥俩好”期间，差点将董家渡150年历史的不可移动文物沈宅完全拆毁。最后在黄浦区政府紧急叫停下，方才保留了沈宅残余部分。
融创接盘泛海时还耍了个心眼儿。承接的仅有北京项目的债权，而上海项目则不承担。也就是说，董家渡项目此前欠下的债，孙宏斌不负责还。

“接盘侠”绿地

中民投转给绿地的董家渡地块和华润、泛海拿的地不是同一批。2014年，刚刚成立的中民投花了不到5分钟就拿下董家渡13号和15号地块，打响了成名的第一仗。
当年的竞拍匪夷所思又似乎“命中注定”。黄浦区政府对开发商的要求除了资金实力外， 特意强调企业有一定的“金融属性”，这一条直接卡死了大部分房企。最后进入竞拍的只有两家企业——中民投和泛海。
不过中民投和泛海的暧昧关系让这场竞拍毫无看点：泛海明显是个陪跑的角色。中民投脱胎于民生系，泛海则是民生银行的股东，更别说中民投成立时泛海还是捧场的股东。复杂的兄弟情让这场当年最受瞩目的竞拍最后只出价两轮就宣告结束。
当时中民投把所有溢美之词都给了董家渡。不仅将其形容为“120万方的上海金融新地标”，还称其会成为 “比肩纽约与伦敦的国际金融中心”，而在中民投内部，董家渡项目更是被形容为“定海神针”。
但几年之后的2017年，这个项目的45%股权被作价240亿让给了高天国的安信信托。至此，董家渡地块的持股方变为中民投（50%），安信信托（45%）和中民投接盘时就存在的国资上海外滩投资（5%）。
又过了两年，中民投陷入债务风波，绿地成了中民投董家渡项目的接盘侠。
绿地拿到的是已经完成拆迁的“净地”，但绿地面对的是巨额的债务。董家渡项目运营主体中民外滩净资产仅有100亿，负债却高达353亿，加上后期开发，要盘活董家渡项目需要大量资金。按此前中民投的预计，项目所有地块加起来的总投资将高达600亿。
绿地并不是2010年的自己——彼时绿地一路过关斩将，杀入了中国房企前三甲。这几年绿地已经明显落伍，2018年合同销售虽然高达3875亿，但已被碧桂园拉开差距近一倍。绿地本身的债务情况堪忧，去年末有息负债余额2689亿，货币资金仅有810亿。
但收购董家渡项目，对绿地来说，又是重回核心一线市场的好机会。最近几年，绿地土储逐渐向三四线城市下沉。2018年末的203个待开发土地项目中，位于上海的仅有宝山、崇明、奉贤和浦东的四个项目，总共约21万平方米，处于历史最低点。接盘董家渡，意味着上海本地生根的房地产国企绿地，将重回上海主城区。
对董家渡项目，张玉良立下了军令状：“绿地将充分发挥绿地各方面优势，全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。”绿地在董家渡的一期项目会在今年三季度开始销售。
泛海和中民投走了，华润和绿城留下了。绿地来了，融创失之交臂后也卷土重来。董家渡的故事未完待续。