新力控股高负债赴港融资缓借款压力,实控人兄弟企业关联交易凶猛

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  斑马消费 沈庹

  江西房企新力控股正在加速赴港融资,以缓解项目投资以及将陆续到期的多笔融资借款压力。

  

  新力控股成立9年,是日前赴港拟上市内地房企中,成立时间最短的一家,如果成功上市将成为江西首家上市房企。

  公司自成立以来,一路高歌猛进,随着在江西、广东惠州等地的快速扩张,资金压力快速显现。报告期内,公司净资产负债比率一度达到270%。公司主要依赖的信托等融资渠道,也导致整体财务成本高企。

  另外,新力控股实控人的两位亲兄弟均从事建筑行业,与公司的关联交易频繁。

  融资重度依赖信托

  2016年至2018年,新力控股未偿还银行及企业借款总额分别为64.38亿元、166.76亿元和221.03亿元,加权平均实际利率分别为9.3%、9.1%和9.3%,利率远高于主流房企6%的融资成本平均水平。

  2018年及2019年一季度末,公司通过信托融资借款总额分别为113.92亿元和133.02亿元,信托融资成本均在9%以上。2018年末,公司未偿还信托融资总额占同期借款总额的51.6%。

  2016年至2018年,公司的净资产负债比率为190%、270%和240%,这一水平远高于同行和行业警戒线。同期现金及现金等价物分别为7亿元、28.77亿元和70.83亿元,除去受限制现金,可使用现金分别为3.66亿元、14.72亿元和40.99亿元。

  公司此次赴港募资项目重要一项就是为偿付即将到期的4笔资管产品。这4笔资管借款集中在今年10至于12月到期,固定年利率分为为9.95%、9.5%、9.0%和13.62%。

  土地储备集中在江西

  2010年,张园林设立新力控股,2016年走出江西,如今项目遍布全国24个城市。

  目前,公司拥有1480万平方米土地储备中,江西省占比43.8%,其中,南昌占比35.6%。如果加上合营公司及联营公司的应占土地储备量,公司在江西省的土地储备量合计占比52.6%。

  2018年,公司101个项目,39个在江西省内,南昌拥有32个。公开资料显示,当年公司在江西省销售额达到539亿元,占比59%。

  戴德梁行报告显示,从2017年至今,新力控股的住宅物业合约销售金额始终在江西省房企之首。

  此外,广东惠州市是新力控股第二大土地储备地,336.44万平方米的土储量占比公司土地总储备的22.8%。

  观点指数数据显示,新力控股2016年至2018年销售额分别为161亿元、452亿元和822亿元,近三年年均复合增长率超过120%。

  同期,公司总收入分别为22.23亿元、52.41亿元和84.16亿元,复合年增长率94.6%。

  2019年以来,公司陆续完成7笔股权收购,还有1笔正在磋商,8家为物业开发企业,收购金额36.2亿元,公司意图显然是通过收购来获得土地储备。

  与近亲关联交易频繁

  新力控股能快速发展,或与公司实控人张园林两位胞兄助力分不开。

  张园林的胞兄张国印,是江西省第五建筑集团有限公司执行董事兼控股股东。江西五建主要从事建设工程项目及基础设施建设总包,张园林曾在此干过4年,最后的职务为总经理。

  天眼查显示,江西五建注册成立于1997年,注册资本5.6亿元,张国印持股91.07%。

  在报告期内,该公司为新力控股的物业开发提供了大量工程、建筑和喷涂业务。

  2016年至2018年,公司对江西五建应付总服务费金额分别为3.83亿元、4.11亿元和8.00亿元,分别占比公司采购额的16.3%、6.6%和10.4%。

  张园林胞弟张国金,是广西路港建设集团的实控人,该企业成立于2011年,注册资本1.10亿元,张国金持股比例为97.65%。

  从2016年开始,广西路港集团开始为新力控股物业开发项目提供建设服务,当年获得收入330万元。

  2017年至2018年,公司对广西路港建设集团应付服务费金额分别为1.88亿元和2.64亿元,分别占比新力控股总采购金额的3.0%和3.4%。

  且新力控股董事估计,截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度,与广西路港建筑服务框架协议的最高交易额将分别不超过10亿元、16亿元和18亿元。

  新力控股与上述两家近亲控股的企业已维持了6年稳定的业务关系。

  从披露的资料来看,张园林更“关照”胞弟张国金,截至2018年末,公司及控股股东共同对广西路港建设集团总额7亿元进行担保。

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