商业地产方案设计 关注收藏

商业地产方案设计

商业地产方案设计是大型商业地产地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整

个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主

要是通过市场调查对项目进行可行性分析、确定项目定位、业态及功能设定、主

力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定

位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下。

1立地选项

在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可

行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制订项

目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据。这就需要严格规范项目建议书

及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产地产项目的可行性研究要以质量、项目商业地产属性控制为核心，对项

目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是地进行科

学分析。定位是项目入市的第一步，是商业地产地产项目设计的第二个环节。项目定

位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的

问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源

条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。①在完成SWOT分析后，从以

下几个方面对项目进行定位(见图1-4)。

图1-4项目定位的内容

在项目七个方面的定位中，作为开发商，是很难把握项目目标消费群体的

定位的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业地产专业人士来完成。

商业地产项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障。没有消费者的消费，项

目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的

功能组合。

2商业地产规划

商业地产规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业地产项

目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、

娱乐、餐饮等多种功能。其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消

费者对空间个性都会有具体要求。这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住

宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。

在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开

① SWOT分析指Strengths Weakness Opportunithreats分析法，称为态势分析法或优劣势分析法

始规划设计时就要充分考虑其商业地产属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业

态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大

大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来

的物业价值的贬损。其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，

把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。

商业地产规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通

组织、主力店组合及面积规划、店铺，专柜分割规划、楼层品类／功能规划。