泰国2019年Q1公寓数据报告:新推货量放缓 租赁市场需求稳定!

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  前言 :自2018年下半年以来,大家或许都已经多多少少感觉到了投资者们对泰国房地产市场的“观望情绪”,但从部分项目在2019年的开盘销售状况来看仍表现得十分积极,高性价比项目的受欢迎度依然很高。

  

  那么,进入了2019年的泰国楼市将会有何走向?投资者要开始转向了吗?本期将高力国际的泰国第一季度房地产数据进行了整理:从整体而言,泰国房地产市场仍活力满满,暂时的数据下降表现在于开发商对泰国新政府政策不确定性的观望,以及更专注于去库存,但就租赁市场而言,需求仍旧保持平稳活跃。

  supply:新推公寓量下降 开发商专注于“去库存”

  高力国际数据显示,今年曼谷房地产市场共推出了8,953套公寓单位,截至2019年一季度,环比下降57%,同比下降36%,新项目推出速度放缓。

  

  曼谷2015年第1季度-2019年第1季度新推出的公寓量

  总结下来有3个因素:第一,泰国银行及LTV监管部门2019年4月1日推出新政策,这项新法规影响了获得抵押贷款少于3年的买家以及想要购买第二套住房的买家, 受影响的买家中,除了部分当地人之外,还有许多外国的投资者。 第二,开发商专注于清理他们的库存而不是本季度推出新项目。 第三,大选结果的迟迟未公布,也导致了开发商处于停滞和观望状态,在等待新政府的政策同时也放慢了新公寓数量推出的节奏。

  

  2019年第一季度起新推项目的区域占比

  截至2019年第一季度,新公寓单位大部分位于曼谷之外(外府),共有11个项目共5,583套公寓,占市场公寓总量的62%。 其次是在东部边缘区和CBD推出的套数,分别为1,686套和1,055套,占市场公寓总量的19%和12%。因为:1)曼谷内的土地资源有限,因此只能将范围扩大到曼谷外部,而这些“郊区”的新项目价格都普遍比中心区要实惠很多;2)由于城市扩张,目前曼谷的轨道沿线修建计划已经从市区延申到曼谷郊区,为人们的出行提供了便利,加上郊区的土地价格普遍较低,开发商可以开发更为经济实惠的公寓,以满足低收入和中等收入群体的高要求。

  

  曼谷轨道交通规划图

  虽然公寓市场在2019年一季度表现较冷,但许多主要开发商的开发仍在继续,拿地或者筹备新项目的开发,热门地区仍集中在现有和在建的公共交通线路BTS和MRT周边。

  demand:投资仍旧活跃 低价位项目更受欢迎

  泰国商会大学2019年3月对消费者信心指数(CCI)调查数据显示,消费者消费信心指数降至64.2,消费信心不足。这一数据中87%的评论均认为现在不是购买新物业最合适的时机,这也是使得泰国新推公寓量降低的原因之一。

  

  2015年第1季度-2019年第1季度,新项目的历史销售数据

  2019年第一季度新推出的公寓的销售率为8,953套,去化率为52%,与2018年第四季度相似,但推出的单位数量要低得多。 大多数买家更倾向于购买二手房,因为开发商希望通过新的LTV监管清理库存。 然而,一些新推出的项目去化率达到80-100%,主要原因是这些新推项目的位置都较好,且价格低于同一地区的其他项目。

  

  通过优惠的价格销售新推出的公寓

  新推出的公寓均价在10-20万泰铢/平米(约¥2-¥4万人民币),去化率高,占本季度总出货量的48%。其次是新推出的公寓售价45%,售价低于100,000泰铢/平米(约¥2万人民币)。 这表明销售价格在每平方米10万泰铢到20万泰铢之间的单位是最受买家欢迎的单位。由于国际经济关系的原因,泰铢兑美元汇率保持稳定,因此不少外籍买家在房产投资市场中依然活跃,当中的大部分仍是中国投资者。本季度一些新推出的公寓达到了外国份额“日光”的速度,这些项目的外国买家主要是中国人。

  Price:价格仍是过去几年中的最高水平

  2019年第一季度新推出的公寓均价在每平方米102,476泰铢(约¥2.2万人民币),比上一季度有所下降。许多新推项目的定价低于50,000泰铢/平米(约¥1万人民币)。尽管如此,在所有新推公寓的项目中,售价低于50,000泰铢/平方米的定价仍是过去几年中最高的水平。此外,本季度还推出了价格高于200,000泰铢/平米的项目。

  

  2016年第一季度-2019年第一季度新推公寓的均价

  截至2019年一季度,新推总量中的3,339套,价格区间的最大值在5万泰铢/平米-10万泰铢/平米之间,占新推总量的37%。其次是新推出的均价最低值:5万泰铢/平米,这一单价区间的公寓套数为2,416套,占总供给量的28%。而均价在200,000泰铢/平米-250,000泰铢/平米之间的数量仅占总量的8%,本季度没高于250,000泰铢/平米(约¥5万人民币)的单位推出。

  

  2019年1季度推出的新公寓价格区间占比

  泰国GHB百万家庭计划是本季度平均销售价格下降的主要因素。参与该计划的大多数住宅项目都是大型项目,拥有大量单位,销售价格低于每平方米50,000泰铢。选举结果不明确是影响开发商决策的另一个因素,因为他们想要等待新政府的政策,才能最终决定自己的开发计划。

  Bangkok Serviced Apartments:服务式公寓需求量仍很大,市场平稳

  服务式公寓,是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施,其公寓客房由一个或多个卧室组成,并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。目前存在酒店式公寓、青年SOHO、白领公寓、创业公寓等几种业态。服务式公寓的本质是酒店性质的物业,但却融合了酒店设施与家庭特色为一体,并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器,因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。

  

  截至2019年一季度,曼谷共有21,568套服务式公寓单位。第一季度共完成144个单元,共计6,783个单元正在建设中,预计将在2019年至2022年之间完工。多数项目都很小,位于Sukhumvit sub-soi。开发人员仍在开发服务式公寓,而外籍人士对服务式公寓仍非常青睐,尽管服务式公寓和公寓之间的竞争越来越激烈。

  

  曼谷现有服务式公寓(套)

  可供出租的公寓单位中,Sukhumvit早期的服务式公寓供应量最高,总计9,561套,占曼谷总供应量的44%。南部边缘的供应量最低,只有956套。 Sukhumvit地区是主要的商务区和曼谷的住宅区,商业、生活配套齐全,出行房便。因此,许多现有和未来的服务式公寓项目集中在这个位置。

  

  曼谷Sukhumvit路

  需求方面,在曼谷工作的外籍人士是服务式公寓主要的需求对象。2016年一季度和2019年第一季度,在曼谷工作的外籍人士是服务式公寓的主要需求者。 截至2019年1季度,在曼谷工作并获得工作许可证的外籍人士共有101,022人,并且数量一直在增长。然而,并非所有外籍人士都会选择服务式公寓,部分人可能会考虑租用公寓或位于同一地区的豪华或高端公寓。

  

  曼谷有工作许可证的外籍人士(人)

  有很多外国投资者想在泰国投资,尤其是日本投资者,日本外籍人士约占泰国外籍人口总数的25%,其次是亚洲国籍,如中国人,韩国人,台湾人,马来西亚人和一些欧洲人。

  

  曼谷地铁沿线的人流

  截至2019年一季度曼谷的平均入住率:曼谷服务式公寓的平均入住率为85%,其中一些服务式公寓项目入住率高达95%。CBD及周边,轨道沿线地区中,素坤逸路,尤其是Sukhumvit 55(通罗),仍然是最多的外籍人士集中的热门地点,因为这些地区的交通以及各类配套都非常齐全和房便。 BTS的扩展浅绿色线也是导致这一片区需求增加的一个因素。

  

  现有服务式公寓供应量区域占比(套)

  寻求长期居留的外籍人士仍然是服务式公寓需求的主要来源。但是,长租类公寓的租金较低,这于服务型公寓实际上产生了一定的竞争状态。随着外籍人士数量持续增加,曼谷的租赁市场相当稳定。因此,许多服务式公寓也试图将项目改为酒店,以增加收入,毕竟按日核算的租金收益要比按月核算的高很多。

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