泰国2019年Q1公寓数据报告：新推货量放缓 租赁市场需求稳定！

前言 ：自2018年下半年以来，大家或许都已经多多少少感觉到了投资者们对泰国房地产市场的“观望情绪”，但从部分项目在2019年的开盘销售状况来看仍表现得十分积极，高性价比项目的受欢迎度依然很高。

那么，进入了2019年的泰国楼市将会有何走向？投资者要开始转向了吗？本期将高力国际的泰国第一季度房地产数据进行了整理：从整体而言，泰国房地产市场仍活力满满，暂时的数据下降表现在于开发商对泰国新政府政策不确定性的观望，以及更专注于去库存，但就租赁市场而言，需求仍旧保持平稳活跃。

supply：新推公寓量下降 开发商专注于“去库存”

高力国际数据显示，今年曼谷房地产市场共推出了8,953套公寓单位，截至2019年一季度，环比下降57%，同比下降36%，新项目推出速度放缓。

曼谷2015年第1季度-2019年第1季度新推出的公寓量

总结下来有3个因素：第一，泰国银行及LTV监管部门2019年4月1日推出新政策，这项新法规影响了获得抵押贷款少于3年的买家以及想要购买第二套住房的买家， 受影响的买家中，除了部分当地人之外，还有许多外国的投资者。 第二，开发商专注于清理他们的库存而不是本季度推出新项目。 第三，大选结果的迟迟未公布，也导致了开发商处于停滞和观望状态，在等待新政府的政策同时也放慢了新公寓数量推出的节奏。

2019年第一季度起新推项目的区域占比

截至2019年第一季度，新公寓单位大部分位于曼谷之外（外府），共有11个项目共5,583套公寓，占市场公寓总量的62％。 其次是在东部边缘区和CBD推出的套数，分别为1,686套和1,055套，占市场公寓总量的19％和12％。因为：1）曼谷内的土地资源有限，因此只能将范围扩大到曼谷外部，而这些“郊区”的新项目价格都普遍比中心区要实惠很多；2）由于城市扩张，目前曼谷的轨道沿线修建计划已经从市区延申到曼谷郊区，为人们的出行提供了便利，加上郊区的土地价格普遍较低，开发商可以开发更为经济实惠的公寓，以满足低收入和中等收入群体的高要求。

曼谷轨道交通规划图

虽然公寓市场在2019年一季度表现较冷，但许多主要开发商的开发仍在继续，拿地或者筹备新项目的开发，热门地区仍集中在现有和在建的公共交通线路BTS和MRT周边。

demand：投资仍旧活跃 低价位项目更受欢迎

泰国商会大学2019年3月对消费者信心指数（CCI）调查数据显示，消费者消费信心指数降至64.2，消费信心不足。这一数据中87%的评论均认为现在不是购买新物业最合适的时机，这也是使得泰国新推公寓量降低的原因之一。

2015年第1季度-2019年第1季度，新项目的历史销售数据

2019年第一季度新推出的公寓的销售率为8,953套，去化率为52％，与2018年第四季度相似，但推出的单位数量要低得多。 大多数买家更倾向于购买二手房，因为开发商希望通过新的LTV监管清理库存。 然而，一些新推出的项目去化率达到80-100％，主要原因是这些新推项目的位置都较好，且价格低于同一地区的其他项目。

通过优惠的价格销售新推出的公寓

新推出的公寓均价在10-20万泰铢/平米（约￥2-￥4万人民币），去化率高，占本季度总出货量的48%。其次是新推出的公寓售价45％，售价低于100,000泰铢/平米（约￥2万人民币）。 这表明销售价格在每平方米10万泰铢到20万泰铢之间的单位是最受买家欢迎的单位。由于国际经济关系的原因，泰铢兑美元汇率保持稳定，因此不少外籍买家在房产投资市场中依然活跃，当中的大部分仍是中国投资者。本季度一些新推出的公寓达到了外国份额“日光”的速度，这些项目的外国买家主要是中国人。

Price：价格仍是过去几年中的最高水平

2019年第一季度新推出的公寓均价在每平方米102,476泰铢（约￥2.2万人民币），比上一季度有所下降。许多新推项目的定价低于50,000泰铢/平米（约￥1万人民币）。尽管如此，在所有新推公寓的项目中，售价低于50,000泰铢/平方米的定价仍是过去几年中最高的水平。此外，本季度还推出了价格高于200,000泰铢/平米的项目。

2016年第一季度-2019年第一季度新推公寓的均价

截至2019年一季度，新推总量中的3,339套，价格区间的最大值在5万泰铢/平米-10万泰铢/平米之间，占新推总量的37％。其次是新推出的均价最低值：5万泰铢/平米，这一单价区间的公寓套数为2,416套，占总供给量的28％。而均价在200,000泰铢/平米-250,000泰铢/平米之间的数量仅占总量的8％，本季度没高于250,000泰铢/平米（约￥5万人民币）的单位推出。

2019年1季度推出的新公寓价格区间占比

泰国GHB百万家庭计划是本季度平均销售价格下降的主要因素。参与该计划的大多数住宅项目都是大型项目，拥有大量单位，销售价格低于每平方米50,000泰铢。选举结果不明确是影响开发商决策的另一个因素，因为他们想要等待新政府的政策，才能最终决定自己的开发计划。

Bangkok Serviced Apartments：服务式公寓需求量仍很大，市场平稳

服务式公寓，是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。目前存在酒店式公寓、青年SOHO、白领公寓、创业公寓等几种业态。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。

截至2019年一季度，曼谷共有21,568套服务式公寓单位。第一季度共完成144个单元，共计6,783个单元正在建设中，预计将在2019年至2022年之间完工。多数项目都很小，位于Sukhumvit sub-soi。开发人员仍在开发服务式公寓，而外籍人士对服务式公寓仍非常青睐，尽管服务式公寓和公寓之间的竞争越来越激烈。

曼谷现有服务式公寓（套）

可供出租的公寓单位中，Sukhumvit早期的服务式公寓供应量最高，总计9,561套，占曼谷总供应量的44％。南部边缘的供应量最低，只有956套。 Sukhumvit地区是主要的商务区和曼谷的住宅区，商业、生活配套齐全，出行房便。因此，许多现有和未来的服务式公寓项目集中在这个位置。

曼谷Sukhumvit路

需求方面，在曼谷工作的外籍人士是服务式公寓主要的需求对象。2016年一季度和2019年第一季度，在曼谷工作的外籍人士是服务式公寓的主要需求者。 截至2019年1季度，在曼谷工作并获得工作许可证的外籍人士共有101,022人，并且数量一直在增长。然而，并非所有外籍人士都会选择服务式公寓，部分人可能会考虑租用公寓或位于同一地区的豪华或高端公寓。

曼谷有工作许可证的外籍人士（人）

有很多外国投资者想在泰国投资，尤其是日本投资者，日本外籍人士约占泰国外籍人口总数的25％，其次是亚洲国籍，如中国人，韩国人，台湾人，马来西亚人和一些欧洲人。

曼谷地铁沿线的人流

截至2019年一季度曼谷的平均入住率：曼谷服务式公寓的平均入住率为85％，其中一些服务式公寓项目入住率高达95％。CBD及周边，轨道沿线地区中，素坤逸路，尤其是Sukhumvit 55（通罗），仍然是最多的外籍人士集中的热门地点，因为这些地区的交通以及各类配套都非常齐全和房便。 BTS的扩展浅绿色线也是导致这一片区需求增加的一个因素。

现有服务式公寓供应量区域占比（套）

寻求长期居留的外籍人士仍然是服务式公寓需求的主要来源。但是，长租类公寓的租金较低，这于服务型公寓实际上产生了一定的竞争状态。随着外籍人士数量持续增加，曼谷的租赁市场相当稳定。因此，许多服务式公寓也试图将项目改为酒店，以增加收入，毕竟按日核算的租金收益要比按月核算的高很多。