“515新政”实施一年，成都楼市调控将加码还是放松？

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--“房资深”

2018年5月15日，成都史上最严限购政策颁布。这一天，成都市出台《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》 ，俗称“515新政”。新政实施已满一年，这一年来成都楼市走势如何？近日有传言成都即将推出新一期购房新政是否确有其事？成都楼市调控下阶段会加码还是放松？今天大雷为大家一一解读。

“515新政”实施一年来成都楼市变化

根据锐理数据，2018年5月15日-2019年5月14日，大成都共供应了220149套住宅，成交214432套，供销比1.03（供求比在0.8-1.2范围内时供需较为平衡）。

成都从2017年底开始新房实行限价政策，于是出现了新房和二手房房价倒挂现象。直至“515新政”这一成都史上最严购房政策出台，加上从ZY到各地各种调控措施的层层加码，购房热情终于逐渐冷却。自此，二手房价格开始逐步回调。

理性分析成都下阶段楼市调控方向

近日，有传言成都市将再次推出楼市调控政策，说成都调控力度将再次加码，例如购房资格由2年社保变为4年社保。这一传言是否可信？在大雷看来，成都接下来的一段时间，将总体保持现行的调控政策，加码的可能性不大，放松的可能性更小。

1.当前的楼市调控目标是否已经预期效果？

此轮调控让全国群众都记住了一句话：房住不炒。大雷见证了楼市的多轮调控和多轮刺激，不得不说，这一轮的调控手段是十分高明的。

稳楼市，最重要的是稳预期，最难的也是稳预期。从上世纪末住房商品化以来（也有说该项改革始于1980年邓小平提出住房制度改革思路，或1988年出台《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，但大雷认为住房商品化全面推行当始于1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》），中国楼市基本上是一个单边上行的市场，在这种情况下，要稳住购房者的预期，无异于改变不少人的信仰，其难度不言而喻。

我们先来看ZF是怎么做的。2017年10月，“房子是用来住的，不是用来炒的”写入十九大报告，这意味着什么？十九大报告是中国最高决策层全面谋划今后干什么、怎么干的重要文件，是执政思路的集中体现。这是楼市调控第一次被纳入该类报告，其效力层级无需赘言。仅凭这一点，就可以说本届ZF对楼市调控的决心之大，前所未有。

我们再来看市场是如何反应的。自十九大报告对楼市“定调”以来，从ZY到地方，限购、限售、限贷、限价四个层面的调控政策轮番出台，一轮比一轮严格。北京、深圳、厦门等上一轮领涨的区域房价应声而落，其他二线三线城市的房价也逐步企稳。成都在此轮凌厉的调控下，房价稳了，二手房价格逐步回落；预期稳了，调控之前，圈内一些好友准备从北京上海组团到成都、重庆考察房产，调控之后，房子买不着了，也觉着没必要买了。为何？最关键的一点是炒房客对未来房价高增长的预期没了。

2.为什么此次楼市调控决心空前、力度空前？

前面讲过，自1998年我国住房商品化改革以来，20年间，房价总体单边上行。这里面的背景和原因太过复杂，在此就不展开论述。这期间也有多次调控，但此次楼市调控为何不同以往？

房地产市场的黄金20年带来的弊端是显而易见的。一个单边上行的房地产市场成为很多人躺赚的市场，很多人，有钱就买房，没钱加杠杆买房，住房逐渐成为一个有金融属性的交易品种。任由房产的金融属性超过居住属性，最终将导致难以承受的灾难性结果。

一方面，在前两年的房价暴涨中，我国的家庭部门杠杆率快速攀升。中国人民大学经济学院副院长陈彦斌在2018年6月召开的中国宏观经济论坛上表示：“由于中国居民收入占GDP比重偏低，所以家庭债务/GDP的测算杠杆率方式会低估中国家庭部门债务问题的严重性。以家庭债务/家庭可支配收入测算，中国家庭部门杠杆率高达110.9%，已经超越美国。”大量的家庭杠杆增加到房地产市场，将在很大程度上影响市场流动性，并对消费形成抑制效应，这是经济发展不能承受之重。

另一方面，房产作为一种商品，其价格是明显高于其他商品的。当体量超过400万亿的房地产市场带有强金融属性，各种炒作、高频换手、高额交易。泡沫终有破灭的一天，届时，其影响不只是炒房客，不只是中国的亿万家庭。由于很多家庭部门杠杆是通过银行贷款增加的，很多房子还在银行办理了5-7成的抵押贷款。房地产泡沫的破灭，将极可能导致我国金融业的系统性风险。

ZY对当前房地产市场的潜在风险早已有着清醒的判断。十九大以来，“防范化解重大风险”始终是三大攻坚战的一号工程，其中最关键的就是防控金融风险。房地产市场的杠杆传导和风险溢出无疑对金融系统有着重大而深刻的影响。因此，虽然之前很长一个时期，房地产市场对中国经济增长曾发挥了十分重要的牵引作用，考虑到潜在的巨大风险，当前坚定楼市调控决心势在必行。

3.成都楼市调控预判。

“房住不炒”已经给全国房地产市场定调，成都楼市调控的思路必须放在这一背景下来分析。

成都楼市调控进一步收紧可能性不大。此次楼市调控的目标从来都不是要降房价，而是要稳房价。“515新政”实施一年来，成都的房地产市场趋于平稳，供需两端逐步均衡，楼市调控的目标已基本达到。在这种背景下，继续收紧，上面既没有这个要求，下面也没这个动力。

那么下阶段成都楼市调控放松可能否？大雷认为这种可能性更小。4月19日，政治局会议（注意会议层级）再次强调房住不炒，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。央视报道称，3月份70个大中城市房价统计数据里，对涨幅超过了20%的三个城市（呼和浩特、贵阳、丹东）直接点名。

随后，住建部对3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市又进行了预警提示。5月17日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，房地产融资乱象被单独点名，多张罚单剑指房地产违规融资。持续关注房地产市场的朋友应该知道，2018年初，在银保监会正式挂牌前夕，当时的银监会针对上轮领涨的厦门开出一系列类似罚单，随后以厦门为代表的领涨城市房价逐步回调。

可以说，当前全国各地楼市的一举一动都备受关注。此时放松调控无异于“顶风作案”。

未来成都房价是涨是跌？

从长期来看，大雷是坚定看多成都楼市的。

一是看好成都的未来发展。作为新一线城市的老大，成都在《世界城市名册2018》中排名全球城市71位，评级为Beta+。要知道，早在2016年的排名中，成都就因为连升4级，成为该项排名中全球上升最快的城市。

该项排名被认为是全球最权威的世界城市排名，由全球著名的城市评级机构GaWC发布，通过检验城市间金融、专业、创新等情况，评定各城市在全球化经济中的位置及融入度。近几年，成都在该项排名上的暴力拉升，是成都城市竞争力的客观体现，也是对成都未来发展前景的持续看好。

二是看好未来成都的人口增长趋势。2017年和2018年成都新增的户籍人口数总计高达77.12万。

在之前的文章中大雷曾说过，自打大雷记事以来，成都一直都是一座人口净流入城市。毕竟，成都的美女、美景、美食对众多年轻人而言是无法抗拒的存在。而持续流入的人口，意味着成都楼市的购买力在持续增加。

三是看好成都未来的城市曝光度。成都已经连续获得世警会、大运会、世运会的主办资格，此类世界级会议对增加成都的曝光度，提升成都的影响力有着重要作用。我在之前《“东进”战略下藏着成都的巨大野心》一文中分析过，成都的目标绝非仅是国内一线。从区域性中心城市，到国家中心城市，再到世界级一线城市，重要的世界级会议无疑将在这一过程中起到“推波助澜”的作用。

四是横向对比，成都楼市依然处于价格洼地。2018年年底，社科院发布的《142城市大数据房价中位数》显示，成都的房价中位数是13070元/㎡，在全国城市范围内排名第35位。同为新一线城市，像杭州（29176元/㎡）、重庆（13224元/㎡）、武汉（17539元/㎡）、苏州（21548元/㎡）、天津（23000元/㎡）、郑州（14045元/㎡）、宁波（21754元/㎡）、东莞（17817元/㎡）、无锡（14220元/㎡），都高于成都。

再看房价收入比。受监测的中国50个城市平均比值为13.9，其中超过20的有深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州等6个城市。而成都是10.3，排名第35。在该项指标上，武汉（12.2）、杭州（18.1）、重庆（10.8）、苏州（13.4）、郑州（13.5）、宁波（12.1），都排在了二线城市领头羊成都的前面。

成都的发展潜力已经而且将会进一步兑现，而成都的房价，也将必然逐步匹配其地位。

来自：@房资深原创，成都楼市深度分析第一品牌。

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