随着住宅产品不断更新换代和房价不断上涨，小区物业服务关注度越来越高。在常人眼里，小区业主花了毕生积蓄购买的住房，就应该享有主人翁的权利，但事实并非想象的那么美好。物业费一分没少交，物业服务一天不如一天，业主提意见也无动于衷。想换物业流程繁多，往往还受到开发商或物业公司阻挠，此时，小区业主高价买的房产，俨然成了地地道道的弱势群体。
不少小区物业管理服务越来越差，部分交物业费的业主也逐步退出了交费行列，以至于低质的物业服务和业主抵制物业费两者相互恶性循环。物业公司以物业费收不上来为由，压缩投入，服务质量越来越差，面对小区卫生条件差、配套设施不维护、车辆乱停放、盗窃事件频发等状况，不少业主也不愿再交物业费，有的还因此对簿公堂，物业与业主之间的矛盾不断积累。
这一切，都是源于自物业管理商业化后出现的种种弊端，物业公司以赚钱为目的，业主以享受等价的服务为目标，这中间必须有强有力的监管机构和与时俱进的制度作为保障。根据最新的修订的《物业管理条例》和“物业领域扫黑除恶”的相关规定和要求，物业公司必须依照与小区签订的物业服务合同提供服务，因物业公司违背约定内容，致小区业主人身、财物遭受损失的，应承担法律责任。
2019年物业管理新规：这7种情况，业主可拒交物业费并获得7项收益
物业服务的内容事项，就是物业公司与小区签订的《物业服务合同》，合同里载明了物业公司到底应该做什么事。小区业主可根据合同内容逐项监督，监督物业服务事项有无缺失，服务质量是否达标，并根据监督情况提出意见和建议。对物业使用公共部位、公共维修基金、公共设施费用情况以及使用情况享有知情权和监督权。
根据《物业服务收费管理办法》规定，物业费包括物业人员的工资福利费、公共设施维护费、小区清洁费、园林养护费、小区秩序维护费、固定资产折旧费、物业办公费以及经业主同意的其他费用。第八条规定，物业费应经当地政府主管部门审定，由物业公司在小区显眼位置将各项收费标准和内容进行明码公示。在具体司法实践中，物业公司应每季度将物业费收支账目以及物业工作总结进行公示，业主可审查费用收支情况，若发现有超额收费事项，可向物价部门举报投诉，主管部门应予以及时回应业主诉求。
1.物业公司未与业主书面签订《物业服务合同》；
2.房屋交付时间延期，业主可拒交延迟期间物业费，一般说来，应是按照开发商将房屋正式交付给购房者次月计算物业费；
3.业主监督发现物业公司有《物业服务合同》外项目并收取费用的，业主可拒交超额部分；
4.物业费收取标准超过物价主管部门核定标准的；
5.业主索要经物价部门审核的收费内容和标准文件原件，物业拒不出示的，业主可拒交物业费；
6.暂时不居住的空置房屋，物业应根据地方规定减免物业费，一般超过半年以上空置房，应予以减免物业费；
7.物业服务质量差，工作推诿。不过，此项需要通过拍照、录像等合法手段取证举证，根据实际判决进行物业费减免。
第一步，协商解决
凡是以和为贵，如果业主提出的问题，物业能够得到重视，可以通过协商解决。比如小区车位设置不合理、违章搭建、安全措施不到位、门岗设置不合理、绿化卫生维护差、儿童娱乐设施不健全等，可以直接向物业办公室提出并要求整改，小区交付初期，还可以向物业公司的委托方开发商提出，由开发商督促物业公司给出解决方案。
第二步，投诉举报
当协商解决不成或者不畅，业主可向物业公司的上级主管部门街道或者房管部门进行举报投诉。主管部门应积极回应民众关切，及时安排主管人员组织协调，直到问题妥善解决为止。除此之外，业主还可搜集取证，直接申请仲裁或起诉物业。在近期国家开展的“物业领域扫黑除恶”专项工作中，若业主发现物业公司阻挠业主正常更换物业公司，暗中勾结黑恶势力扰乱小区秩序，威胁恐吓业主，强行指定装修单位和装修材料等行为，可直接向公安部门举报。
第三步，物业更换
若协商解决、投诉举报都难以扭转物业服务质量，业主已忍无可忍，最后一步也只能更换物业公司。物业公司更换流程比较多，成立业委会和召开业主大会是首先要做的工作。更换物业需业主大会参会人数过半、参会住户面积过半，俗称“双过半”，投票赞成更换物业公司的业主人数和房产面积达到2/3时就可更换。更换物业流程多，可要求街道全过程指导小区业委会推进此项工作。
在很多数小区，业主大多就是履行交物业费的义务，很少有听说还能从物业获得收益。事实上，一些物业管理服务做得好的小区，不仅物业服务满意度高，而且还有获得物业派发的红包，有的小区甚至能做到冲抵一半及以上物业费。根据《物业管理条例》规定，公共区域广告和盈利活动，经业委会同意后办理相关手续，其产生的收益归全体业主共有，主要用于专项维修基金。主要有7大块：
1.在小区公共区域投放的广告收入，如公共外墙、公共场地、电梯广告等广告费；
2.占用公共道路和场地的停车费收入。根据《物权法》第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，所以收益归业主共有；
3.租赁摊位费收入。商家利用小区公共场地摆摊设点售货、宣传以及废品收购等，进入小区的入场费，都应属于业主收益；
4.公共配套场地的经营收入，如小区设置的运动场、游泳池、会所等占用小区场地的公共配套设施运营所产生的收益；
5.通信运营商入场费、基站占地费、屋顶信号接收占地费；
6.损坏小区公共设施设备获得的赔偿；
7.物业用房等空间所产生的经营性收入。
说到底，公共部位都是全体业主当时购房时一并购买，其产生的收益理当归全体业主共同所有，你得到这些收益了吗？
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