香港富二代接班第一天就搞事：击退内资房企夺下北京不限价地王

　　“低迷”成为很长一段时间里北京土地市场的主旋律。

　　不过，5月28日下午，北京出让的一宗孙河不限价不限面积地块，着实给市场打了一剂兴奋剂。

　　战胜了呼声很高的中海、首开、保利等诸多央企，最终黑马港资恒基经历24轮以30.2亿元，溢价23.3%夺得孙河地块，楼面价为6.9万元，业内预计项目未来售价将在10万左右。

　　“周边是龙湖、首开、首创、泰禾开发商云集的地方，项目是最具代表性的高端产品，如果说北京是品牌开发商的门槛，那孙河就是他们的修罗场。”谈到孙河在北京市场地位时，一位北京房企投资人士说到。

　　在房企手中充斥着各种限竞房、共有产权房的“鸡肋库存”之际，一块不限价、不限面积的商品宅地除了补货之外，对于团队打造、品牌价值提升也颇具意义。

　　值得一提的是，此前北京市规划和自然资源委员会举办的2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会上，今年推出的不限价地块达4宗，而去年全年仅成交一宗不限价地块，可以看出，今年以来北京不限价地块供应量明显增加，这也是北京土地市场2019年的一个重要转变。

　　京城久违纯商品房住宅用地

　　今日出让的孙河地块，挂牌出让起始价就达到24.49亿元，起始楼面价5.64万/平，容积率1.1，土地面积3.94万平方米，建筑控制规模4.34万平方米，建筑控高为18米，可以推测是一宗低密宜居地块，但开发商如果想打造纯别墅区还是有一定困难。

　　另外，项目未来售价是否能让开发商做到至少“盈亏平衡”还是个未知数。

　　和硕机构首席分析师郭毅表示，孙河刚刚取得预售许可的商品房项目懋源璟玺，合院产品的整套均价批到了8.6万，由此大致可以看出住建部门对区域价格的接受上限。与之相比，只给孙河新地王留出了1.6万的空间。

　　2011年，孙河在政府的规划下打造为低密度别墅区，是北京首个政府规划建设的低密度区域。此次出让的地块是孙河区域仅剩的两宗住宅用地，另一宗是住宅混合用地。

　　由于北京高端项目土地的稀缺，孙河板块成为开发商们竞逐的猎场，地价也持续升温。从2012年龙湖以2万/平方米的楼面价拿下孙河第一块地后，孙河板块地价一路攀高，甚至在2015年9月被保利首开联合体推至8.5万/平方米。即使在限竞房时代，孙河区域新房的限价也基本在6-7万。

　　因此，作为北京推出的一宗不限价、不限面积的纯商品房用地一经挂牌就被业内认为将引发一轮大战，尤其在经历过去相当长一段“国企兜底土拍”之后，此次孙河地块吸引的开发商有央企、民企、港资甚至还有险资，包括恒基、昆泰、平安、中海、首创+招商、龙湖、华润+中粮、碧桂园、保利、首开。

　　值得一提的是，最近的土地市场升温并不是北京一城现象，中原地产首席分析师张大伟指出一线城市挂牌土地明显上涨，多年卖地都非常谨慎的深圳，年内首次挂牌将在6月24日出让5宗居住用地，起始总价154亿。

　　中原地产研究中心数据显示，5月以来，40个一二线城市的住宅土地供应合计增加挂牌516宗地块，这些地块的合计起价高达2844亿，对比2018年5月同期上涨了123%。环比也上涨了20%。

　　在北京土地市场长期被限竞房，共产房垄断的背景下，商品房几乎快要成为绝版。

　　诸葛找房数据显示，2018年北京共成交72宗土地，成交额1682.9亿元，土地市场成交量及成交额均低于去年同期水平，呈明显下降的趋势。其中住宅用地成交52宗，成交规划建筑面积624.48万平方米，住宅用地成交宗数同比2017年下跌27%，处于历史低位。

　　进入2019年北京土地市场成交仍较“低温”，除2019年1月、2月分别集中成交13宗及9宗地块外，仅4月成交了一宗住宅用地。

　　并且根据政府公布信息，今年土地供应紧缺状况将得到缓解。

　　此前北京土地推介会信息显示，5-6月拟陆续推出42宗住宅用地。截至到5月份北京土地市场已挂牌26宗住宅用地，若此次42宗住宅用地按计划顺利入市，北京土地市场2019年上半年将挂牌68宗住宅地块，远高于历史同期水平，同比2018年，土地宗数同比上涨162%。

　　“港资”恒基意外夺地

　　 “李氏二代”上位要扩张？

　　相比首开、中海、龙湖等众多在北京深耕多年的房企，恒基此次堪称“黑马”。

　　与本土房企积极扩大市场不一样的是，港资房企近年征战内地却稍显保守和谨慎。近年，长实集团、恒基地产、九龙仓在内地市场的销售业绩均出现较大下滑，与内地房企销售节节攀升形成明显反差。

　　2018年以来，恒基拿地特点是更倾向于抱团发展。回顾其拿地历史，旭辉、九龙仓、奥园都曾经是其联合拿地伙伴。

　　值得注意的是，就在昨日晚间，恒基地产公告称由于年事已高，李兆基博士将退任公司主席兼总经理的职务，以及提名委员会及薪酬委员会成员一职，并继续留任为公司执行董事，为集团服务。

　　李兆基两个儿子李家杰及李家诚(两者均为公司执行董事及副主席)获委任为公司联席主席兼总经理，以及提名委员会及薪酬委员会成员。

　　有媒体对此评论到，李兆基的退任，在一定程度上，宣示着香港正在告别“四大天王”的时代。

　　上世纪90年代之后，恒基地产投放了大量资源于中国内地，以拓展集团的内地房地产开发业务。恒基地产在北京、上海及广州等内地主要城市打造了多个地标式商业及住宅项目，如北京环球金融中心及上海恒基名人商业大厦等。

　　不过，从2014年开始，随着国内房地产开发企业的崛起，香港房地产企业在内地的市场份额一路缩减。

　　恒基地产数据显示，2018年该公司在内地的土地储备约为3204万平方尺，而2014至2017年，恒基在内地的土地储备中自占楼面面积分别为1.36亿平方尺、1.27亿平方尺、1.01亿平方尺、3500万平方尺，可以看出收缩非常迅速。

　　不过对于此次“黑马”恒基夺得孙河地块，张大伟认为，相对于其他开发商，港资在现金流和融资能力上，略胜一筹。同时举牌没有想象中激烈也从侧面反映出内资房企“有心杀贼，无力回天”的资金状况。

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