要储备多少知识,才能买一套好房子?

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  买房,不只是市场行为,还是门学问。

  5月18日,公园悦府外立面的装饰板被大风吹落,脱落的装饰板把楼下的幼儿园房顶砸了个坑。幸好当天是周末,学校没有上课,孩子们都挺安全。

  在此之前,购房者对于外立面的要求,可能仅仅只是“好看”、“有品质”,大风过后,外立面的安全性才被重视起来。

  除了外立面,连廊存在到底有什么意义?现在被热点关注的装配式建筑和开放式小区,到底是进步还是倒退?

  与购房者实际居住体验最直接相关的物业服务,也是分级的,你每月交的5块/平的物业费,能获得什么服务?

  今天严肃君就来仔细说说,购房者不太清楚、容易忽略的5个“冷知识”。

  外墙漆:

  5年后给你一个斑驳的家?

  你有注意过小区外立面用的是什么漆吗?

  购房者对小区的第一印象,就是它的外立面。看当下,外墙漆关系到小区的整体感观;看未来,外墙漆影响新房的保值和出售

  目前,北京新房市场大部分选用外墙涂料作为装饰,少部分项目选择真石漆。一个合格的外墙漆,除了要兼顾美观外,还要做到长时间照射不变色,有抗水性,有自洁性。

  

  外墙涂料耐沾污性、耐水性、耐候性、耐霉变性、装饰性好,但使用寿命较短,质感差一些,一般装修不到5年就需要再进行重新的粉刷施工

  真石漆有着石材的色泽,不仅能防火、防水、耐污染、耐酸碱,而且环保无毒无味也不会褪色

  购房者一般认为,外立面用外挂石材更高端,是“豪宅”标配。实际上,外挂石材的施工要求更高,需要运输大量真石,高空外挂存在一定的安全隐患,想用石材的高层,一般都选用真石漆替代外挂石材。

  但购房者偏执的认为,高昂的价格才是替换石材的真正原因。

  外墙涂料与真石漆相比,可选的成本价档位更多,市场上一般是25-110元/平不等,而真石漆价格一般在70-80元/平。

  我们来算一笔账,假设整个小区的外立面共有1万平,选用25元/平的外墙涂料,成本25万,若选用70元/平的真石漆,成本则是70万。

  对于一些豪宅项目来说,外立面材料的更替,开发商可能是受限于开发成本,但对购房者来说,就是妥妥的减配。比如昆仑域,原宣传外立面为红色手砖,业主收房才发现变成了网格布加涂料,落差100%。

  昆仑域的整改方案二选一,一是赠送中央空调及新风系统,二是在法律框架下协商退房。换言之,购房者看中的红色手砖外立面,只能存在记忆中了。

  物业等级:

  不止是物业费的差距

  在大众认知中,物业公司不同,物业费收的也不一样。但你有关心过物业公司的等级,以及服务标准吗?

  一个小区的物业,是购房者入住之后的“持久体验”,服务不好的物业,直接可以影响到房子的升值。

  物业公司的等级共分为三级,一级资质最高,二级资质其次,三级资质最普通。2017年9月后,国家取消了对物业资质的核定,但此前核定的等级对购房者依然有参考意义。

  3块的物业跟7块的物业,服务上又有什么区别?其实各地方都有规定,甚至细化到值班时间、从业人员要求、报修处理时间、社区文化活动次数、安保巡逻次数等。

  以北京物业服务标准(划分了五级,五级最优)为例,三级及以上物业要求从业人员分岗位统一着装,五级物业还会按需求配备具有外语会话能力的管理人员。

  关于维修方面,水、电急修20分钟内到达现场,其它报修按约定时间到场,四级、五级物业要求其它报修30分钟内到场,并要求报修回访率不少于30%。

  限竞房洺悦苑的物业是三级,金地悦风华的物业为四级,感兴趣的可以点击下方图片放大研究。

  

  

  

  

  

  图片点击可放大

  目前可以在住建委查询中心查到物业公司资质,但需要注意,以检索“中海”为例,不同地区注册的中海物业等级不同

  已经买了房的小伙伴,可以回家翻翻购房合同,上面有标明物业等级。

  还没买以及正在买的小伙伴,看房时问清物业公司全称,签合同时注意合同中所写物业单位。

  

  住建委物业等级查询页面示意

  装配式建筑:

  大型乐高拼搭现场

  不知道你有没有发现,北京几乎所有限竞房都要求装配式建筑,难道装配式建筑是限竞房标配?

  其实早在2016年,国家决定全面推广装配式建筑。商品房北京五和万科长阳天地、中粮万科长阳半岛都是由中建一局承建的装配式建筑小区,两个小区的品质与质量,在房山长阳地区的认可度很高。

  与传统的建筑方式不同,装配式建筑就像搭积木一样。装配式建筑将部分或所有构件在工厂预制完成,然后运到施工现场进行组装。“组装”不只是“搭”,预制构件运到施工现场后,会进行钢筋混凝土的搭接和浇筑

  

  装配式建筑施工现场

  装配式构件是在工厂里预制的,能最大限度地改善墙体开裂、渗漏等质量通病,并提高住宅整体安全等级、防火性和耐久性

  据了解,目前制造装配式构件的只有几家公司,且是国家重点扶植的企业,构件不会偷工减料。与现场施工相比,装配式构件更安全,更放心

  另外,装配式建筑比传统建筑方式进度快30%左右,购房者可以更早收房,也可以更早的还贷款

  连廊:

  实际上还有消防需求

  严肃君的N个500人置业群里曾经有个项目,在没出效果图之前,群友评价相当高,直到伴随效果图一同曝光了连廊,评分立马掉到了7分(满分10)。

  除了私密性受影响的槽点之外,连廊到底有啥用?

  根据《住宅设计规范》第六章第四节规定,“十二层及十二层以上的住宅每单元只设置一部电梯时,从第十二层起应设置与相邻住宅单元联通的联系廊。联系廊可隔层设置,上下联系廊之间的间隔不应超过五层”,规范中所说的“联系廊”即连廊。

  连廊不仅要美观,更承担着疏散住户、消防的需求。

  在国家出台的《建筑设计防火规范》中,第五章第五节“安全疏散和避难”对住宅建筑的安全出口设置和防火门材料有着明确又细致的规定。

  消防连廊应直接与疏散楼梯、安全出口或室外避难场地连通。

  若连廊仅作为通行之用,应采用不燃材料,连廊出口符合安全出口的要求时,该出口可作为安全出口。

  

  但目前,连廊的存在备受诟病。连廊护栏高度不够,或立杆间距过大存在安全隐患;而符合安全规定的连廊,因为“怕有人跳楼”有可能被物业锁上,丧失消防通道的意义。

  若让购房者正视连廊,还需要开发商、物业更加努力,正确管理、维护连廊。

  开放式小区:

  没你想象的那么可怕

  以前一提到开放式小区,严肃君的脑海里就会浮现小区内车辆、行人随意穿梭,隐私性差的画面。

  但实际上,开放式小区并没有想象的那么可怕。严肃君梳理了几个购房者关心的问题,并做了解答:

  1.什么人都能进,安全怎么确保?

  严肃君踩盘多年,那些非开放但物业不作为的小区,安全指数一样低。一个小区安不安全,关键要看楼栋单元本身的安全系数,刷卡进门,每栋配备保安,即便是在乱世,依然可以独善其身。

  2.社区资源共享,如何确保自身权益?

  其实是“1”,还是“1+N”的问题。你选择1个社区的健身资源,还是选择小区方圆2公里内所有的健身资源呢?

  3.小区内机动车乱跑,跟住在路边有什么区别?

  首先,开放并不意味着小区内就有双向2车道的大马路,开放的社区可以通过限速、禁止鸣笛等减轻行车对住户的影响。

  其次,不是所有小区都适合开放。对于大型社区来说,开放后可以切实解决“最后一公里”的问题。但小型社区比如四道口,并没有开放的必要。

  有关开放式社区更多的问题,严肃君此前已详细解读,可以看这篇→关于开放式小区的三个真相

  互动时刻:

  买房是件大事儿,很多人都是头一回,你还想了解哪些关于买房的知识?欢迎留言告诉严肃君~

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