福州竟有70多个纯新盘未面市,二环内占了多少?

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  头图 | 珊珊王 已获授权

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  从2017年开始,福州加大推地节奏,各区也频繁发布土拍公告。据统计,福州主城区2017年至今一共有109幅商住用地成功出让,其中已开盘的项目(含售罄)约为30个,扣除无住宅可售的项目,未来面市的项目数量逾70个,主要分布在以下板块。

  

  注:以上只统计2017-2019年福州主城区出让的商住地块,自持或无住宅可售地块未统计在内。

  因2017年以前出让且未开盘的项目以及收并购项目未统计在内,例如阳光城五一花园地块和建发央玺,均于2016年拿地,但并未统计在内。另外,目前市面上仍有一些收并购项目或早前拿地未开发的地块,例如泰禾福州湾二期、中庚东金、省体小时代等项目也未统计在内。所以,整体而言,实际未开盘的纯新盘数量要远高于以上数量。

  从各板块的纯新盘数量来看,长乐区位居首位,纯新盘约为18个;市中心板块其次,纯新盘项目高达17个;东区板块的纯新盘数量也较多,为8个。

  但是,这样就表示项目数量多的板块,可以随意买买买了吗?

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  从近两年出让的商住项目可售量来看,各板块间也存在明显差异。据统计,长乐区因近两年出让地块数量较多,加之部分项目拿地成本较高,又受限价影响,实际开盘项目较少,纯新盘整体可售量较为充裕,也为各区域之首。其次为北区板块,纯新盘可售体量约为60万方。再者为市中心板块,可售体量将近60万方,因项目位置均位于二环内,地段优势明显,届时购房者可重点关注。

  

  但是从各板块纯新盘的可售体量也不难发现这几个现象

  ①纯新盘数量较多,但可售体量较少

  例如东区板块,虽然纯新盘数量较多,但可售体量不足30万方。主要因为该板块供应地块多为安商房,商品房实际可售量极少。另外,主城区虽然有17个纯新盘,但绝大多数都为安商房,商品房住宅供应量最大的两个项目为2019年初,万科和阳光城拿下的排尾地块,商品房中体量超过30万方,其他项目平均可售面积不足2万方。

  值得一提的,以上两个板块因整体地段优势明显,配套齐全,且价格相对较低,从已开盘的安商房项目去化率来看,受欢迎程度可见一斑。

  ②可售纯新盘数量少、体量少,实际库存较大

  例如琅岐板块,虽然目前纯新盘数量少,体量也少,但是该板块之前开盘未出售的量较大,板块整体去化速度缓慢,库存量也较大,仍存在一定的风险。

  ③可售纯新盘数量较少,体量较大、实际库存也较大

  例如北区板块,虽然纯新盘项目较少,但是实际体量较大,加之之前的库存量也较大,也是福州传统主城区中库存量最大的板块。

  那么,福州哪些板块的楼盘值得入手,哪些又建议谨慎购买?可以参考上周发布的(福州14大板块库存盘点,哪些板块建议谨慎入手?)

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  以下为2017年&2018年福州主城区各地块分布图,多数项目未开盘,且大部分为安商房项目,实际可售体量较少。

  注:2019年福州主城区出让地块几乎未开盘,且大部分项目短期内无开盘计划,在此不做分类,后续再进行半年度或年度汇总,敬请期待。

  2018年开始,福州首推安商房地块,且安商房项目占比远高于纯商品房地块。从福州目前已开盘的安商房项目来看,商品房部分的售价要低于同板块内商品房售价。加之福州后续供应的安商房地块地段较好,周边配套齐全,也成为不少刚需购房者的关注重点。

  例如此前开盘的城投凤峦郡项目,仅73套商品房,开盘当天几近售罄。我们此前也提过,福州类似的项目还将陆续开盘,且地段优势也较为明显,值得手头预售不高,但对地段有要求,且能接受安商房项目的购房者。

  对安商房项目有兴趣的读者,可点击右下角的“在看”,若点赞量较大,我们将对福州待售的安商房项目进行盘点,并推荐值得购买的项目,供您参考。

  

  数据来源 | CRIC克而瑞

  文 | 克而瑞 福州

  未经书面授权,不得转载

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