西部大热的情况下,多数人的眼光紧看着宝安这块区域。尤其价值高地的宝安中心区,新中心的宝中几个现房新盘正在蓄势待发,新锦安海纳公馆、都市茗荟花园、云玺锦庭等已经在宝中蓄力多年,下一个楼市爆点可能就出自宝中。
城市重心一路向西,宝安的商业发展同样硕果累累,各大片区都有新的购物中心开业,壹方城、宝安益田假日天地等,购物中心的遍地开花让宝安的商业价值更上一层楼,推动着宝安向“西部城市中心”迈进。
据赢商大数据统计,宝安区截止目前共有存量商业项目26个,商业体量达到192.75万方。其中壹方城、海雅缤纷城等是其中的大型商业体,均在宝安中心商圈。
据了解2021-2022年大型商业综合体——大悦城或也将加入宝安中心商圈的竞争之中。5月18号已经开放展示中心,据说年中旬住宅将会面世。在商业社区成熟的宝安中心商圈内,大悦城不知能否拔得头筹。
中粮大悦城深圳首家即将启幕,宝安商业大换血?
中粮大悦城位于宝安第25区,原为25区城市更新项目,由中粮地产和大悦城地产合作开发。作为著名商业综合体品牌,还是深圳首家驻地,中粮大悦城自启动就已备受关注。
整体项目在新安片区灵芝地铁出口处,两条地铁线路5号线和在建12号线交汇处。项目共分三期开发,一期以住宅为主,二期商业为主,三期体量而言就比较小了。
大悦城已经在北京、天津等地方成功运营起来,全国布局已有9个驻地。2018年北京区域两个大悦城营业额均超过40亿元,同时北京西单、天津南开、沈阳等地出租率已达到98%。大悦城以创意、个性的运营手段斩获客流量,成为多地区数一数二的潮流商业。作为北方商业代表,大悦城南下布局,辉煌商业体态能否再现,成为关注的焦点。
据赢商网消息称,商业项目负责人张黎已调任华南,全面负责深圳大悦城,意味着二期商业也将进入规划阶段,宝安又一大规模商业体中心将要出现。不过目前比较活跃的是一期住宅,一期已经建设到了十几层的高度。
一期建设进度
深圳大悦城商业项目15万㎡,在区域内算是大规模。不过周边的商业已经是非常成熟的状态,附近范围内就存在三个大体量商业体的竞争,中洲πmall、海雅缤纷城、壹方城等。
中洲πmall建筑面积6万㎡,距离大悦城最近,仅面积规模相比,对大悦城项目潜在压力不大,主要还是考虑海雅缤纷城和壹方城。
壹方城
壹方城是目前深圳最大商业体,商业规模达到36万㎡。位于宝中前海区域,1号线、5号线、11号线三条地铁经过,位置优势明显。开业不到两年时间,已经成为宝安区内的商业第一,大规模、大体量的特质注定吸引目光。
海雅缤纷城
海雅缤纷城近20万㎡商业规模,在壹方城之前,一直算是宝安区内的商业老大,面对来势汹汹的壹方城,海雅缤纷城也只能让位。尽管如此,2018年它的销售额也能排在深圳商场第四。该项目在交通上并不便利,与5号线站点距离较远,12号线目前也只是在建设中。
大悦城
大悦城商业面积只有15万㎡,与壹方城和海雅缤纷城相比,体量是小了一点,但在整个宝安区内算是前几名了。项目就在5号线灵芝地铁站出口处,后期还有12号线的助力,双地铁的客流量还是非常可观的。
整体上看,壹方城在宝安的地位难以撼动,而且壹方城主要服务于宝安中心区,受影响程度不大。主要看海雅缤纷城和大悦城,这两个区位相近,大悦城交通上占明显优势,地铁出口处。不过海雅缤纷城在宝安扎根已久,不是那么容易撬动的。
除了大型商业综合体竞争,周边的社区商业体态也是非常丰富,华联城市全景近2万㎡的商业、勤诚达前海世界约5万㎡商业。大悦城要在成熟商圈内占站稳脚跟不容易,成为商业第一更是有点悬。但是大悦城有丰富的运营经验,成熟的开发体系,打破商业格局势必存在。
一期住宅打入宝安新房储备战,名校硬伤难突破
大悦城一直以商业为主,但这一次也推出了住宅产品。一期住宅产品天玺壹号共规划有745户,其中住宅592户,公寓120户,办公33户,拥有车位1397个,车位比接近1:1.87。
房屋面积段在95㎡,114—122㎡,140㎡,220㎡,440㎡等,基本上多以大户型为主,主推114—122㎡ 4房2厅2卫,该户型占6成左右。
三期也规划有一栋公寓和一栋住宅,整体项目上是商业加住宅体系的开发,这对住宅增值有很大的拉动作用。
壹方中心也是同样的综合体项目,商业壹方城,住宅壹方中心玖誉,目前壹方中心玖誉是宝安内顶级豪宅的存在,均价已经达到15万/㎡。
大悦城天玺壹号从户型面积看或许也将往高端品质方向,服务于成熟中产客户群体。加之区位上距离宝安中心区只有两个地铁站的距离,对于前海扩容的便捷福利也能享受的到,定位应该不会低。
价格上,周边房价基本在8万左右,最高有9.2万的均价。需要注意的是以下几个楼盘都在宝中—宝中实验—宝中外国语共享学区内,宝安中学名校加持,这些楼盘的底气都很足。
新安片区因为有宝安中学存在,所以该片区带宝安中学学位的房子是不愁卖的。尽管大悦城天玺壹号也是位于新安片区内,不过学区的划分是在建安小学和新安中学。在名校宝中的环绕之下,这些学校都很暗淡无光。
虽说一期住宅04地块西北方向将会规划一所27班规模的九年制学校,届时住宅的学区划分会发生一定的改变,不过学校和名校宝中相比应该还是相差甚远。
没有名校助力是大悦城天玺壹号的硬伤,尤其对比宝中学区内的楼盘而言。不在宝中学区内的联建君钰府在售新房均价也只有6.7万/㎡,差价已经达到了1-2万,名校对于房价拉动不能轻易忽视。
比较下来估计大悦城天玺壹号价格会在7万-8万之间,虽然商业加分不少,但商业是共享的,对周边区域同样有增值作用。
需要注意的是,一期共592户住宅,但04地块只有98户住宅可售,同时该地块还有399户保障房,08地块规划326户、09地块168户,而且一期住宅中套内面积90平米以内户型共488套。如果从主推114—122㎡户型看,似乎套内面积有点小了。04地块因为还有保障房,估计该地块小区整体氛围会比较偏低端价位。
整体而言,大悦城还是非常值的期待,尤其是商业对宝安带来的影响。至于住宅方面不是特别有优势,户型面积过大不是刚需家庭的选择,高端住宅的话,宝安中心区内的楼盘更有竞争力,而且不在宝中学区内的硬伤,在房价增值上有很大的阻力。住宅方面还需要更多信息去考量,但商业有多个成功运营案例,不会让人失望。
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