房价收入比那么高,为何还是有那么多人抢房?

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  如果要做个问卷调查,问大家现在房价到底高不高,即便不设定任何前提条件,估计也会有八九成的人认为,房价高。

  那么,房价到底高到什么程度呢?

  有一个指标可以用来衡量,那就是房价收入比,比如说,深圳房价收入比是34.2,也就是说,对于深圳的一个居民来说,不吃不喝,需要34.2年才能买得起一套房子。

  这就很厉害了,大家都知道,对于普通老百姓来说,收入与存钱是两个概念,所有的收入,减去支出,剩余下来的才能攒下来钱,打个比方,如果是收入能有三分之一攒下来的话,那就意味着,一般家庭需要100年以上才能买得起房,这样看来,房价真的够高了吧。

  

  一、房价收入比现状

  房价高,高多少?估计没多少人会说出个子丑寅卯来。最近上海易居房地产研究院发布了一份《中国房价收入比分析及国际比较研究报告》,明确对当下我国的房价提出了警示,该报告指出,2018年,中国房价收入比创历史新高至8.3,超过合理区间的上限7.5,中国房价与收入偏离度为22%,存在局部的房价泡沫。

  上述结论的基础数据是,2018年,全国新建商品住宅成交均价达8544元/平方米,同比上涨12.2%,涨幅比2017年扩大6.5个百分点;2018年,全国城镇居民人均可支配收入39251元,相比2017年增长7.8%,增速收窄了0.5个百分点。

  房价收入比的快速上涨,有两个原因,一是2015年以来本轮房地产上涨周期房价的大幅上涨,二是收入增幅小于房价增幅。

  因为,中国太大了,如果用这个平均数字来看全国的房价,其实没有多大的意义,因此,要真正来分析购房的难易程度,还是要看具体城市的房价收入比。

  

  

  上面表格中的数字,是易居房地产研究院发布的《2018年全国50城房价收入比报告》的相关数字,根据该报告显示,2018年,中国50个城市房价收入比均值相比上年小幅下降。

  50个城市中,深圳的房价收入比最高,达到34.2,长沙最低,为6.8。

  其中,有6个城市的房价收入比超过了20,这意味着,在这些城市中的普通家庭,不吃不喝20年以上才能供得起一套房。

  

  二、房价收入比多少才合理呢?

  从某种角度上来说,房价收入比,对于家庭来说,自然是越低越好,但是,对于一个行业市场来说,会有一个相对比较合理的平衡状态,通常情况下,一般为3-6比较合理,也就是说,老百姓在3-6年的时间,能够供得起一套房子,是比较合理的。

  从上面的表格中我们可以看出,长沙最低,也达到了6.8,而排名第一的深圳更是合理值的6倍左右。

  上面这个数值,其实是一个参考值,到底多少年合适呢?这个其实没有定论,一个家庭不吃不喝,3-6年能买得起一套房子,就合理了吗?

  对于一般的家庭来说,现在的生活成本那么高,物价不断上涨,很多家庭能攒得起来钱的可能性越来越小,即便收入再高,房价收入比再低,收入都不够花,依然还是买不起房。

  三、房价收入比那么高,为何还有那么多人抢房?

  从房价收入比的数字上来看,人们不吃不喝,都需要几十年才能买得起房。

  这说明房价已经超越了 人们购买力的极限了,然而,真实的情况是什么样的呢?

  我们翻看一下房地产的新闻,这些年来,哪一个地方没有出现过抢房的景象呢?

  即便在房价收入比排名第一的深圳,单价几千万甚至上亿的房子开盘,一样被秒掉,而那些首付几百万的房子,开盘的时候,人们可以深夜就开始排队,还有人为了抢一套房子而大打出手。

  这里就不去举例说明了,很多关心房地产的朋友,都亲身经历过,至少在新闻里都看到过。

  难道是因为大家都有钱了吗?或者是人们的购买能力其实远超过收入水平?

  答案显然是否定的。

  

  四、房价收入比的欺骗性

  房价收入比很高,但是大家都在疯狂的抢房,这背后的原因,并不是老百姓的购买力有多强,而是这个指标本身的问题。

  因为这个指标,忽视了两个非常重要的因素:

  1、买房是可以贷款的,这就意味着,大家买房的时候,不是按照房价收入比的计算模式来的。举个简单的例子,深圳房价收入比34.2,指的是攒够全款再买房需要34.2年,而现实却是首套房只需要3成首付,剩余可以贷款,所以,这个房价收入比最多是11。

  2、在一个城市中,实际买房的比例比较低的。根据柯谈地产观的分析,以深圳为例,2018年末,深圳户籍人口454.7万,常住人口1302.66万,实际管理人口超过2000万,也就是说,户籍人口只占总人口的22.7%,剩下的77.3%都是非户籍人口和流动人口。而这些流动人口拉低了平均收入,可是,他们却不买房,或者说没有太多能力买房。

  实际上,要看一个地方房价相对于收入到底高不高,不能看平均收入,而是看高收入群体的收入,因为只有他们才会买房。

  所以,我们判断一个地方的房价高或者低,不能单纯的看绝对数字,也不能仅仅看房价收入比,而是应该看这个地方的房价,相对于当地想买房、又买得起房的那些有钱人,到底是什么样的水平。而这也是为什么,北京、上海、深圳这样的城市,房价不断上涨,而且越来越高,还依然有大量的人在抢房,最根本的原因是,全国的有钱人,都在这些地方买房,这才是真相。

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