节操碎了一地！长江实业项目毛利竟然是万科的30倍？

日前，坊间有消息称，香港最大的地产开发商之一、李嘉诚旗下长江实业集团有限公司有计划出售上海Upper West Shanghai“高尚领域”项目权益。据悉，就此次出售该项目总估值约200亿元人民币。

李嘉诚在内地和香港频繁且大量卖出房地产资产，这背后到底是什么操作逻辑呢？

1.长江实业单个项目毛利是万科的30倍？

据长江商报初步统计，从2013年至今的6年时间里，华人经营之神李嘉诚在内地和香港卖出了近20处资产，这些资产绝大多数是房地产资产，累计套现超过1700亿元。

考虑到长江实业拿地到套现的长周期因素，我们不妨假设这些资产取得的成本约略为200亿元。从这个角度来简单估算的话，李嘉诚在过去5年录得的项目毛利约为1500亿元，平均每年获利300亿元。

放到同行业中来看，上述业绩是个什么样的水平呢？我们不妨从国内地产业货真价实的龙头老大万科过去5年的业绩情况来对标一下（详见下表）。

注：国内地产No1万科集团过去5年的业绩摘要（资料来源：据万科年报公开资料整理）

根据数据汇总显示，万科过去5年的净利润之和为1167.12亿元。即便加上2013年的业绩，也毫无悬念地逊色于长江实业这一轮的“卖卖卖”。

而万科为了实现上述的业绩，需要作出怎样的努力呢？

我们再看下最近两年的数据。2018年内，万科及其附属公司（集团）获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米，权益地价总额约1351.4亿元；2017年集团获取新项目216个，总规划建筑面积4615.4万平方米，权益规划建筑面积2768.1万平方米，权益地价总额约2188.9亿元。

也就是说，仅仅在过去两年，万科新入手的项目就高达443个，这个数字是长江实业过去6年套现项目数的20多倍。

如果再用上述总利润指标反推的话，则长江实业单个项目实现的毛利均值大概是万科的30倍左右（限于篇幅和数据，仅以项目数本身为计算基准）。

2.中国房地产业缘何“制造业化“？

李嘉诚有句名言，“时间是投资最好的朋友。”而长江实业过去6年的项目套现，恰恰是这句名言最好的佐证。

与李嘉诚的策略完全背道而驰的内资地产业在过去的黄金十年中所秉持的策略颇像早年热衷价格战的中国制造业，即“薄利多销”+“极速周转”。

早在10多年前，志在成为中国地产业老大的万科就提出“5986原则”，即拿地5个月动工、9个月销售、开盘售出8成、产品6成是住宅，从此一举奠定了整个行业高周转的基调，保利、金地、龙湖等紧随其后。

而近两年后来居上的碧桂园更是凭借“同心共享计划”将极速周转的调子飙到了最高音，进而将规模从千亿飙升到5500亿元。2015、2016年，同心共享在碧桂园项目大量实施，平均开盘时间缩短至4.3个月，资金周转率可达一年1.5次，成为业内周转速度最快的房企。

坊间评论长江实业“龟速”开发的模式疑似“囤地”，当然这是另一个话题的范畴。但同为地产企业，为何长江实业就不青睐高周转呢？

坦率说，内资地产巨头青睐高周转只有一个致命的原因，就是资金链的掣肘。无论从融资规模、融资成本还是融资周期上看，内资地产巨头与身处亚太金融中心香港的长江实业相比都是天差地别。

从中也不难看出，国内金融业的低市场化水平，事实上是实业界普遍急功近利的深层次诱因。