新力控股净负债率连续三年超200% 近六成销售依赖单一地区

●长江商报记者 江楚雅

刚满9岁的新力控股(集团)有限公司下称“新力”)若成功上市，它或许是地产圈内有史以来最年轻的资本新贵。

港交所24日披露了招股书，新力上市正式进入倒计时。

事实上，从新力近年的发展业绩来看可谓地产界的“黑马”。招股书信息显示，新力控股2016—2018年的收益分别为22.23亿、52.41亿、84.15亿，复合年增长率约94.6%。伴随高速成长，新力控股2016—2018年三年的净负债率为300%、205%、285%，高于行业平均水平。

长江商报记者还注意到，作为发家江西的房企，公司的大部分收益均来自江西。公开资料显示，2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元，占总销售额的59%。

依赖单一地区存潜在风险

招股书显示，新力控股2016—2018年分别录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元，复合年增长率约为94.6%。其中，物业销售收入是主要的收入来源，分别录得22.08亿元、52.31亿元及83.89亿元，约占同年总收益的99.3%、99.8%及99.7%。

此外，2016—2018年，新力控股净利润分别为1.31亿、2.78亿及5.55亿，复合年增长率约为105.9%。已交付建筑面积由2016年的35.65万平方米，增至2017年的67.87万平方米，并进一步增至2018年的111.96万平方米。

公司毛利率也逐渐提升至行业较高水平。近三年，新力的毛利率从2016年24.7%升至2017年33.7%，再进一步提升至37.3%

作为发家江西，并将规模做到该省地产领域规模第一的房企，近三年也正是其发展最快的时段。据戴德梁行报告，就2018年住宅物业的签约销售总额而言，新力位居江西省房地产开发商之首。

公开资料显示，2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元，占总销售额的59%。招股书中援引戴德梁行报告，就2018年住宅物业的签约销售总额而言，新力位居江西省房地产开发商之首。

不过，招股书中的一句话也指出其过于依赖单一地区的潜在风险：“公司的大部分收益均来自江西省，因而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对我们的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。”

土地储备方面，截至3月31日，新力共计拥有101个处于不同发展阶段的物业项目，包括77个由公司子公司开发的项目，以及24个由合营公司和联营公司开发的项目，合计建筑面积约为1480万平方米。其中，包括已竣工面积10.93万平方米、开发中物业面积1130万平方米，及持作未来开发物业的总建筑面积约340万平方米。

易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，在区域市场发展方面，新力无疑是受到江西市场崛起的影响。这两年包括江西和安徽等省份表现都不错，相关地产企业销售业绩大幅上升，进而形成了较好的投资机会和投资潜力。

净负债率连续三年超过200%

伴随新力控股的高速成长，杠杆也越来越重。2016—2018年，新力控股的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元；净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。细细算来，新力近三年的杠杆率（总资产/净资产）分别为7.15、10.62以及15.34，处于上行通道中。

按截至有关年度末的借款总额（包括计息银行及其他借款以及公司债券）减现金及银行结余除以权益总额计算，新力控股的净资产负债比率分别约190%、270%及240%。2016—2018年三年的净负债率为300%、205%、285%，高于行业平均水平。

据招股说明书，2016—2018年，新力控股的银行及其他借款以及公司债券总额分别约为人民币64.37亿、166.75亿，221.1亿元。截至2016—2018年末，新力控股的现金及银行结余分别为10.33亿、42.83亿、100.65亿。

对此，新力解释称，净资本负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年银行及其他借款增加；而净资本负债比率由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍，原因是新力控股在2018年完成及交付了更多的物业使得现金流量增加。未此，新力控股通过采用“120天启动项目、180天达到预售标准”的高周转开发模式，以保证现金流。

负债高压下公司加速融资。据新力控股官网信息显示，其通过与平安信托、民生银行、建设银行等多家金融机构达成合作，以及私募融资、企业发债等手段融资。

与此同时，融资成本处于行业较高水平。数据显示，新力尚未偿还银行及其他借款（不包括公司债券）加权平均实际利率高达9.3%。

“从融资层面看，首先是需要进行肯定，即通过融资可以助推项目扩张，这是上市房企上市工作前必须要做的工作。”严跃进认为，其次也需要进行风险提示，因为这两年上市的房企负债数据总体是比较高的，而且负债数据是属于一个相对直观但又比较敏感的数据，相关房企需要把控资金风险，进而形成更好的投资前景和风控体系。