官媒“共有产权房申购政策优化调整”的10个话外音

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  共有产权房政策已施行一年半,在必须有政府产权份额参与和交易限制的制约下,整体面临着“高库存””高弃购”的现状。

  对此,5月23日上午,北京日报发表了《本市6.55万套共有产权房完成供地 共有产权房申购政策优化调整》,给出对策。

  全文1862个字符,引子、段落共四部分,严肃君仔细研读,发现字里行间背后隐藏了10个“话外音”,可浓缩成以下四点:

  库存压力与日俱增,调整计划已经开始试水;

  适度放低准门槛,建议毗邻的中心城区配售,近日东西城人民选择增加;

  开发商建着政策房的楼,操着商品房的心,努力肉眼可见;

  虽然大部分房源位于五环外,但今后会有更多好地段的项目入市。

  01

  五环内仅4个

  

  共有产权房有6万多套房源,且大部分布在五环甚至六环外。而多次被提及的大兴、房山、顺义的后续供地只会更多,在2019北京上半年拟供应经营性用地项目推介会中,共有9块共有产权房用地,其中4块位于房山。

  截至目前,在北京已拍出的67宗共有产权房地块中,只有4个地块位于五环内

  这四个项目分别为:丰台正商明苑(剩余21套房源,全部面向京籍无房家庭,5月29日补选),丰台槐新雅筑(剩余9套房源,已于5月10日完成补选),规划中首钢二通厂地块(自住房转共有产权房)和朝阳将台乡1016-030地块。

  02

  申请条件严苛

  

  共有产权房的申请条件非常严苛。在年龄、住房转出记录、离婚年限等多个维度均有要求。甚至于目前各区共有产权房对社保缴纳地、缴纳时间还有附加要求。

  

  共有产权房必备申购条件

  且不谈弃购问题,通过审核就如大浪淘沙。如红极一时的玉景阳光,资格初审通过率仅约为41%,后续各种原因,4月19日23套需要补选;

  

  四季盛景园两次申购条件对比

  二次申购的四季盛景园,在放宽网申条件后,申购家庭果然不少,最终确认4090户,仅通过587户,审通过率约为14%。

  03

  去化率≠弃购率

  

  在这里要说明的是,去化率≠弃购率。去化率=已售房源/总房源,弃购率=放弃人数/选房总人数,很显然后者更能反馈项目在市场中的效果。

  因此文中提到的去化率不是不对,而是一种更加温和的数据表现。实际上,截止目前所有共有产权房都有一定的弃购率,即使关注度最高的海淀,两个共有产权房弃购率也都在70%以上。

  04

  年龄、婚否仍可放宽

  

  前文已经提到过,由于门槛过高很多人被挡在门外,四季盛景园启动二次网申时条件放宽,项目在户籍、社保上做出让步,因为这属于区域可自定的范围。

  严肃君认为,“基本申购条件”中还有两个可以不动摇根本,却能惠及更多购房者的规定可适度放宽:

  条件一,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。

  数据显示,在北京56%的90后会选择先买房后结婚,而最大的90后离着30周岁也还有1年,这其中必定有相当部分的群体愿意接受共有产权房。是否可以根据各区买房样本,对于单身的年龄限制适当降低?

  条件二,有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的。

  在北京购房新政中,关于离婚夫妻一方有贷款记录的,无贷款记录的另一方需1年后贷款才能按照首套执行。而这套夫妻离婚的限定,到了共有产权房上就变成了3年,如果房子都是用来住的,这3年时间未免有些长了。

  对于以上两点意见的提出,是基于共有产权房本身就是用来住的,封闭式的交易循环,断绝了炒房的可能,想必这两类群体在选择此类房源时,也会斟酌清楚的。

  05

  “救救”东西城

  

  东西城人民太不容易了,等了1年之久,终于等到了第二批分给自己的房源,这次可申请房源暂不面向非京籍。

  2018年1月23日10:00开始申请时,东西城还可以同时申请中骏四季家园、翡萃家园、绿海家园这三个项目,当时是三个项目三个入口、分别申请,10:25分别申请入口关闭,改成三个项目一个入口、统一申请。

  严肃君的一个同事,东城户口,10:25之前申请了翡萃家园和中骏四季花园,后发现入口被关闭,感觉很诡异,又申请了“三合一”。后来被告知只能选绿海家园,此项目被公认为是这三个项目中最差的。

  这一次划分的房源显然好很多。5月24日,东西城双双发布申购公告,大兴共400套面向东城户籍无房家庭,其中四季盛景园200套,国瑞·瑞福园200套。房山共400套面向西城户籍无房家庭,全部由金林嘉苑项目提供。三个项目均将今日10:00至6月10日17:00进行申购。

  对于有选择东城家庭来说,严肃君的建议是国瑞·瑞福园好于四季盛景园,位置上讲更靠近市区,交通上邻近地铁8号线的瀛海站。

  06

  建议区域配售

  

  对于东西城户籍家庭来说,共有产权房处于供不应求的局面。对于申购家庭来讲,外区房源解决了住的问题,对于政府规划来讲,起到了人口疏散的功能。

  借鉴东西城调配房源的示例,专家建议有剩余房源的项目也可以像毗邻的中心城区配售。严肃君可以想到的是,昌平与海淀、朝阳与顺义、门头沟与石景山、丰台与房山等,均可搭配“使用”。

  07

  向商品房看齐

  

  虽然很多人暗地吐槽共有权房的各种不是,但严肃君依旧想说一句—你知道人家有多努力吗?

  配套上,很多共有产权房都会自建相应的社区规划与学校(详见四季盛景园);建筑上,有的已经在网申前封顶(详见亦城亦景);宣传战略上像商品房看齐,售楼处招待、样板间开放、媒体宣传一样不落(详见朝阳锦安家园)。

  以之前严肃君兄弟号北买君曝光的亦城亦景为例,此项目为开发区首个共有产权住房,前身为自住型商品住房,去年11月25日楼体已全部封顶。

  东靠亦庄实验小学,北邻南海家园小区,西侧紧邻海梓府小区,临近的商品房是北京城建海梓府与亦庄金茂悦。均价23000元/㎡,个人产权占比50%,全部精装修交房。

  08

  优质地段

  

  无论是不是专家,都明白申购热情和项目位置有着直接的关系,地段理论适用于任何的住宅产品。

  去年《北京城市总体规划(2016年—2035年)》正式实施,截至目前北京14个分区规划也已经全部出炉,且内容不断的细化,一定程度上优化了区域价值。

  值得开心的是,后续将陆续有不少优质地段的共有产权房入场。如五环内的规划中首钢二通厂地块(自住房转共有产权房)、朝阳将台乡1016-030地块,朝阳豆各庄已经定案名的梧桐湾和梧桐港,海淀西三旗与清河安宁庄地块等。

  对于刚需客来说,最关注的还是“地铁”。邻铁共有产权房的供应,才会真正吸引他们的目光。

  09

  难以调和的矛盾体

  

  上图已经标明共有产权房的定价是如何确定的,相关负责人的建议是“适当控制销售价格”、“提高个人产权比例”。

  “价格”与“产权”是对矛盾体。对于购房者来说,价格自然越低越好,严肃君置业群里经常有人调侃产权1%才好,当然这是不可能的。

  买卖或者租房所获的经济利益所得,与购房人和代持机构的产权比例相应,但对于只用来住的购房者说,产权的占比提升意义远不如低总价的诱惑。

  10

  “呵护”人才

  

  从政策房诞生之初,很多区域都会对“人才”划分一定的房源,之前的自住房也是如此。共有产权房延续了这种人才专项配售计划,但针对人才的划分组别却不尽相同。

  朝阳城志畅悦园,把中关村朝阳园政策区、电子城功能区内申请人,与北京商务中心区(简称北京CBD)功能区内申请人被列为优先组;通州通和家园,则把认定的通州区人才无房家庭分到第三组。

  以上10点为严肃君回忆起来的背后故事,希望购房者在看到利好的同时,也能明白什么才是最合适的。

  共有产权房已施行一年半,这期间足以让申购者看清它的“本质”。之前虽有海淀中铁碧桂园“窗户整改”、永靚家园的“三片暖气”、昌平三大共有产权房购房发票开不出来等问题,但目前都得到了解决。

  近来维权事件不断,有限竞房、商品房、也有豪宅,可见质量问题不分类别,至少共有产权房是官方所正面重视的,不是吗?

  互动时刻:

  2014年6月23日,北京第一个公开摇号的金隅汇星苑宣告着自住房的开始;2017年9月30日,第一个共有产权房锦都家园开启网申,自住房彻底成为历史的产物。

  对于这一取代自住房的新物种,你认为它也存在一定的生命周期吗?

  你认为申购政策优化调整后能改变共有产权房的现状吗?

  你认为哪些可以优化且合理的条件应该适度放开?

  欢迎在留言区互动哦~

  ----------------------------------

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 0
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

头像

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

250

篇文章

7543

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码