餐饮、超市、百货、娱乐租金制定策略及租金参考

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  第一部分

  如何制定餐饮、娱乐、超市、百货的租金?

  1、商业项目的三种租金方式

  商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

  一个商业项目的经营能否成功,经营寿命能否持久,在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上,对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异,例如:服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式;而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此,不同的业态商户会选取不同的租金方式,而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

  

  不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态,不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度,从而使品牌可以扩大市场份额,提升知名度,获得更多的利润。

  2、如何进行租金测算?

  租金测算方法多种多样,角度不同,采用方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径:

  ①实地调研;

  ②网络查询;

  ③与第三方公司合作;

  ④通过营业额进行反推(适用于调研难度较大的大型商场租金估测);

  ⑤经验数据

  针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小,且调研数据相对真实、准确,可采用1、2种途径进行调研;针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难,可考虑选用与第三方公司合作,或通过营业额反推,或凭借经验数据来进行判断。

  通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的承租水平,或者依据业态的毛利水平,估计该类业态的承租水平。

  通用公式:

  年租金=年营业额*承租水平

  租金单价=年租金/12/30/租赁面积

  承租水平为行业经验数据,有时可根据毛利率估算

  

  简单介绍常见的几种业态的承租水平:

  餐饮类:快餐承租水平较高,一般为营业额的8%-12%;大型餐饮承租水平略低于快餐类,约为营业额的7%-8%。

  娱乐类:依据影院的营业额分配,一般毛利水平在30%左右,承租水平约占影院票房的12%;KTV的承租水平一般较低,租金占营业额比例约在3%-5%左右。

  超市:卖场中,超市的租金水平几乎是最低的,仅为营业额的2%-3%左右,因超市毛利较低。

  电器卖场:电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。

  百货:属高毛利业态,毛利水平一般在20%-30%,因此承租水平也较高,约为营业额的12%-17%。

  KTV租金测算:

  2000平米钱柜KTV,单日销售额约15万,承租水平约4%-5%。

  年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元

  租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元

  租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日

  第二部分

  5大业态12个品类的租金参考

  1、娱乐业态

  娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种,一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。

  

  酒吧 30—80元/平米·月;

  

  KTV 20—40元/平米·月;

  

  滑冰场 30元左右/平米·月;

  

  游乐场、电影院30—50元/平米·月。

  

  

  2、餐饮业态

  餐饮业租金水平较娱乐业为高,最高可接近零售业态租金水平,具体价格参考本地零售业态租金。

  

  中餐馆一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月;

  


  西餐如有合适的位置可接受较高租金,最高可能接近200元/平米·月,一般租金水平在50—120元/平米·月;

  

  小餐饮

  

  由于对商铺位置要求高,面积小,一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。一般是看位置报价,面积格局等在租金制定时重要性不强;

  

  重点餐饮:如KFC和麦当劳

  

  KFC的租金接受能力比麦当劳强,一般KFC的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%,其租金测算有自己的标准;

  麦当劳在租金方面,首先测算整个区域的营业额,以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金,面积大小根据街区可能产生的营业额来确定,他们在一个区域测算出较固定的年租金,不论给予面积多大,接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。

  

  很多时候大型餐饮娱乐业的引入,开发商不是单纯的收取固定的租金,很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作,素质进行联营。

  餐饮娱乐行业租金制定没有固定的标准,一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也不相同,只能根据市场行情和物业条件来确定。

  一般餐饮娱乐业店铺主要需解决的问题

  消防、排污排气、供水供电标准、楼板负荷、空调制冷排烟等室外机组位,有的还要求提供垃圾间、排油烟风井、隔油池、广告位等。不同业态情况差别甚大,需要具体商家确定,但是很多像供电、供水、消防、排污排气等都是需要店铺达到一定标准的。

  房租和营业收入的月度比例

  中餐15-18%、西餐15%-25%、火锅20%-30%、快餐及小吃30%。

  3、服装业态

  正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等,这里暂不分男女装,女装比男装竞争更激烈,基本上服饰类最好的位置是被女装给占了,租金一般比男装高出一筹。

  

  国际品牌服装

  

  一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的,以营业额扣点的形式经营,在百货中服装类扣点20%—25%,顶级品牌可以低至18%左右。

  

  

  品牌男女装、运动、休闲服饰

  

  在商业街和其他独立商铺中,品牌男女装、运动、休闲服饰大多是属于整个商业体租金的顶端(小餐饮例外),在服饰商业区的店铺争夺战时刻在进行着,品牌男女装、休闲服饰、运动品牌轮番拉升商铺租金,近年来以运动品牌的表现最引人注目。

  这些品牌的形象店一般比所在区域平均租金高出10%—20%,甚至更多。顶级地段这些店铺租金价格在600—800元/平米·月。在次级商圈气租金多在300—400元/平米·月。

  

  童装

  

  独立童装店一般租金在50—200元/平米·月,属于租金接受度较低的业种。

  

  内衣

  

  内衣店铺租金较童装高,常与童装店铺区域相邻,一般租金可接受价格在100—300元/平米·月。

  4、古玩字画业态

  商铺一般都集中在专业市场,租金水平较低,以福州为例,古玩字画专业市场只有少数沿街店铺租金单价达到接近100元/平米·月的水平(有的是面积比较小),大部分租金价格在20—50元/平米·月。

  5、家电数码业态

  很多大中型家电数码店都开始上楼开店了。其中像苏宁、国美等品牌店最高租金接受能力可达到80元/平米·月,而像格里电器、松下等小型品牌专业店租金接受能力较高,可达商业街租金的平均租金单价以上。

  

  凡事无绝对,有些商家出于某种考虑也有可能接受高于正常水平的租金,而某些重点位置由于运营商的某些想法可能给出很低的租金。具有较长商业历史的街区,由于签约时间的不同店铺租金差距也是较大的。

  6、购物中心租金定价方法

  根据商圈租金水平、商家承受能力,购物中心投资回报,综合考虑以下几种定价方法:

  租金水平类比法:以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础,推测本商圈与本项目租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

  保本保利定价法:以商家的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利,购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前,通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

  投资收益分析法:以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平,该方法仅作参考,不作推导。

  项目成本定价法:以项目的投资成本为基础,按静态回报率推算项目租金均价。

  7、影响租金的几个因素

  租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异,现就上述因素综合分析如下:

  

  楼层因素

  包括两方面,有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素,亦有极少数商业项目无楼层差价(例如女人街开盘时),用以鼓励销售,造成抢购之现象,进而积累业主信息,同时也是招商销售的卖点。

  一般商业项目中采取多为有楼层差价,一般而言,以一楼为基准,每上升(下降)一个楼层,其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。

  配套组合因素

  本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺(店中店)形式,则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价。

  商业业态因素

  此计算方法也称浮动租金法,按照传统百货的作法,不同商业业态采取不同的抽成比率,同样,此方法也可于租赁形式中借鉴,一般算法为:单位面积(每平米)每月产生的销售收入。

  实际使用面积*抽成扣点=租金。

  整理自: 商业地产学院 商业地产云智库

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