【产城原创】地产思维PK互联网思维，文旅更应该拥抱谁？

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■ 作者：和君集团资深咨询师 李春波

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地产思维PK互联网思维，文旅更应该拥抱谁？

图1:重庆洪崖洞

文旅经历了几年的热潮。近年来大量的地产企业、地产行业背景的人才进军文旅产业，操盘文旅项目，于是出现了大量“地产思维”模式主导的文旅项目开发，也招来了诸多批评、质疑的声音。

另一方面，2018年重庆洪崖洞伴随着抖音平台短视频1.8亿次的播放，爆红于网络，进而迎来了巨大的人流量，成为互联网推动文旅项目发展的不可忽视的案例。

地产思维、互联网思维到底哪个更应该成为指导文旅项目的黄金法则？它们的差别到底是什么？最近读到的一篇文章《谈谈地产思维》给了我很大的启发和一些新的思考：

NO.1 地产思维核心是围绕供给做文章;互联网思维核心是围绕需求做文章

《谈谈地产思维》的文章作者指出，地产思维核心是围绕供给做文章，互联网思维核心是围绕需求做文章。由于优质地段的稀缺性，以及地产的强金融属性带来的供给限制，地产行业的核心思维模式是如何把地用足，把核心的稀缺资源用足。容积率给到1.5的绝对不会只做到1.3……地产思维的核心是研究供给怎样被充分的利用，而不是研究需求怎样被充分的满足。

阿那亚的创始人马寅在一次课程分享中提到，“传统地产大家都做市场调研，都做客户定位、市场定位、产品定位，但其实过去这么多年做客户定位、市场定位、产品定位更多的都是流于形式的”，“地产市场一直是在向上增长的时候，其实客户定位没那么重要，什么样的房子都能被卖掉”。

对于此，我个人补充一个观点——地产思维核心是“稀缺经济”，互联网思维核心是“过剩经济”。地产思维从开发的一面来看，是如何充分利用稀缺资源；从销售的一面来看，是“我的房子是稀缺的”。在“什么样的房子都能卖掉”的大环境下，耗费财力、人力去研究需求本身就是不理性的选择

对于地产行业整体而言，这种稀缺性是否会有很大的改变，我们暂且不讨论。可是我们要思考，这种稀缺性是否适用于文旅项目呢？

NO.2 文旅项目的稀缺性跟地产项目有着本质的不同

地产的稀缺性除了土地指标管制的总量稀缺性之外，最核心的关键词是“Location，Location，Location”，这是所有地产人都熟知的铁律。进一步而言，Location的底层逻辑是人的高度聚集，是经济要素的高度聚集，只有这种高度聚集才能给区位带来真正的价值。再进一步讲，人的聚集、经济要素的聚集是由于聚集能够带来社会整体效率的提升和社会整体成本的节约。

对于文旅项目，其稀缺性不来自于土地指标，也不来自于人群聚集所带来的社会效率提升、成本节约。不同的文旅项目看似各有差异：名山大川的稀缺性来自于其独特的自然价值、文化价值；名胜古迹的稀缺性来自于其文化积淀的历史价值、文化魅力；文旅小镇的稀缺性来自于其所营造出的休闲度假体验……但从本质来说，这些价值都取决于项目是否为用户提供了价值，用户是否买单。文旅项目的稀缺性来自于用户价值，这与地产的稀缺性有着本质的区别。

NO.3 从用户需求出发，打造新时代的高品质文旅项目

早期旅游景区的开发大多基于稀缺的高价值自然资源、文化资源，进而造成了文旅项目围绕资源稀缺性进行开发的惯性模式。地产企业、地产行业人才的进入又带来了基于土地稀缺性进行开发的模式。

然而在当前阶段，一方面具有天然稀缺性的资源被开发殆尽，另一方面消费需求在逐步升级。单纯的“围绕供给做文章”已不能适应消费者的诉求，文旅项目必须突破固有的模式，向互联网思维学习，研究用户，理解用户，真正为用户提供价值。这是有志于打造新时代高品质文旅项目的文旅人必须要补的功课。

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