旧楼装电梯不妨引入特别牺牲补偿金制度

根据一些居委会和街道办事处的规定，安装电梯需要本单元所有业主同意，否则工程无法进行。而某小区业主们就遇到这个难题，一楼业主担心房屋贬值不同意签字，称除非邻居们给出100万的“签字费”。据新京报调查显示，超过七成的人认为，安装电梯需要所有业主同意；超六成的人认为，应该给一楼业主适当补偿。（5月26日《新京报》）

平心而论，笔者并不赞同旧楼安装电梯需要本单元所有业主同意。《物权法》76条规定：改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。也就是说，依据现行法律，老楼加装电梯的前提条件，需要取得大多数业主的同意，而不是所有人都必须同意。

而超六成的人认同应该给一楼业主适当补偿，这项网络调查结论，倒有必要值得大家来深入研究与探讨。近年来，小区加装电梯遇阻的新闻屡见不鲜，而阻碍加装电梯的一般则是住在较低楼层的住户，这些低层住户因“漫天要价”，而导致小区加装电梯被长期搁置。

现在的问题是，尽管舆论普遍对“一户反对全楼搁置”持反对意见，但也很有必要聆听他们反对的理由。一则，一楼出进不需电梯，而且电梯噪音以及住宿采光、通风等，会带来生活品质的急剧下降。二则安装电梯后，高层由于上下楼方便，采光通风又好，房价升值明显。据业内人士估计，价格涨幅一般在20%左右，而低层因为加装了电梯，升值空间减少甚至价格明显缩水了。

在国外，碰到类似邻里不动产利益冲突时，大都有完善的法律。譬如德国的“特别牺牲补偿金制度”，该制度认为相邻关系中不动产所有权受限制的一方付出了私法上的“强制牺牲”，为了补偿这种为“优势利益”，像旧楼加装电梯可能被认定为是“优势利益”，作出妥协的“牺牲”，法律上要求相邻关系中一方当事人向另一方当事人支付补偿金。在具体赔偿方面，有着可具操作性的实施细则与具体标准。

回到国内，尽管《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”但由于法律规定是粗线条，操作性不太强，很难应用到具体法律实践中。

2018年政府工作报告中提到的“有序推进‘城中村’、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯”。今年的政府报告中则从去年的“鼓励有条件的加装电梯”变成了“支持加装电梯”描述。显然，李克强总理连续两年将“旧楼安装电梯”写进了一字千金的政府报告，这意味着旧楼加装电梯已变成了重要的民生工程。

今年政府工作报告中所称的“支持加装电梯”，我觉得，最大的“支持”，应当是法律支持。国家层面不妨借鉴国外特别牺牲补偿金制度，来充实我国的法律。比如修缮《民法通则》，增加业主共同委托一家第三方机构出具加建电梯导致低层住户受损评估报告，并在报告基础上进行补偿协商等条款，从而匡算出各利益方都能接受的牺牲补偿金。

文/吴睿鸫