4万/平预算选天河东还是科学城核心？看了这篇再不纠结了！

网易广州总部高唐园区陆续投入使用，“通勤问题”成为近期猪场内部最热的话题，没有之一。为此，「关爱买房公会」特别策划【新猪场员工买房租房攻略】，助力大家早日实现“钱多，事少，离家近”。

第3期：改善置业篇

之前两期「新猪场置业攻略」，买买君带大家爆踩了科学城的西部板块和东部板块，提供了不少置业推荐，后台就有猪场的员工留言表示，西部板块生活便利但房子旧啊、东部房子新但距离较远配套也一般般，请问还有没有更好的推荐呢？

▲网易广州总部位于天河和黄埔交界

当然有了，因为在科学城其实还有一个板块，即将拥有三地铁交汇、三条有轨电车贯通、大型综合商场林立、名校云集，还是区域的政治中心，关键是这里房子都比较新，如果要说有什么缺点，那就是价格相对高点。

没错，买买君说的正是位于西部和东部板块中间的——区府板块，位居科学城C位，配套摆在这，身价自然不低，如果遇上心态强硬的业主，这里的二手房分分钟比一手房还要贵，就问你服不服！

根据百度地图显示，以区政府为起点，距离网易广州总部约10公里，开车约20分钟，还不错吧！

▲本期重点介绍科学城区府板块

这一期，买买君带大家逛逛区府板块的新盘新货，好消息是，这里新房最低190万起有交易（当然是小户型啦）。还有更好的消息，土豪买家的选择非常多，超大平层、别墅等产品均有，只要够任性，豪宅内的私家泳池也是可以轻松实现的！

▲华标峰湖御境的私家泳池

升级版的区府板块

3条地铁线+三甲医院+商业广场开业+名校矩阵

首先，言简意赅，一张图看懂区府板块的主要配套。大家最关心的地铁、名校和商业都标上了。

▲黄埔区府板块主要配套

对于区府板块而言，有几件非常重要的“升级”标志性事件：

2014年，黄埔区和萝岗区合并，设立新的黄埔区，新黄埔区的办公地址设在原萝岗区、开发区行政服务中心。

2016年12月28日，广州地铁六号线二期（长湴站-香雪站）正式开通，一时间，这里的二手市场和租赁市场交投热度迅速攀升。

接下来，今年9月预计21号线（员村-镇龙）正式开通，这里快线换乘5号线，快速转入珠江新城，交通便利程度可想而知。而如火如荼的地铁7号线二期（大学城南-水西北）计划2022年开通，区内首条有轨电车或于2020年开通，这里的交通即将得到极大的飞跃。

与此同时，板块商业配套的发展也越来越好，目前，萝岗奥园广场、萝岗敏捷广场、萝岗万达广场 、大壮国际广场 、锐丰中心、汇丽国际、飞晟汇广场等已相继开业，购物、娱乐和吃喝等选择也越来越丰富，生活配套的档次和便利程度正在不断提升。

区府新盘新货

根据统计，目前区府板块一带的主要新房项目有以下5个，大壮名城（尚未开盘）、保利罗兰国际、科城山庄锦泽园、科城山庄峻森园，为了满足土豪们的多元化选择，把黄陂的华标峰湖御境也列入了。主要在售的产品和参考报价如下：

▲区府板块主要新房一览

从表格上可以看出，区府板块的一手新房大部分均价集中在3.8万-4万元/平的价格区间，部分报价较高的产品已达5万元/平。同时，也有一些朝向和位置一般的产品报价较低，如科城山庄的北向望高速的小户型单位报价仅3.3万元/平起步，可谓是比板块内的“二手房价格”还要低。

从位置分布看，这几个楼盘大概分布在这些位置：

▲区府板块楼盘位置分布图

简单总结：论交通便利程度，大壮名城优势明显，由于小区范围比较大，分别临近暹岗站、苏元站（6号线和21号线交汇、快车站点）、科城广场站（21号线）以及科丰路站（未来7号线二期），可以说是未来的三地铁楼盘；

置业门槛最低的是地铁六号线萝岗站（未来6号线和7号线二期交汇点）的保利罗兰国际，53平的单间总价约190万起就有交易；

区府板块“知名度最高”的科城山庄二期（锦泽园）和三期（峻森园）在售的产品选择比较丰富，从两房到四房均有，单价最低的仅3.3万元/平起。

如果追求更大的尺度，可以选择“双料冠军”——单价高和户型面大的华标峰湖御境。

四大新盘PK

小户型190万起88平就有三房

▲大壮名城沙盘

本来买买君对大壮名城是充满期待的，大壮名城属于暹岗村旧改，体量大业态比较丰富，而大壮名城就是商品房部分。项目占据科学城C位的大型综合体，交通便利，配套齐全，内部还配套有“华师系”幼儿园、小学到初中，优势十足。

至于值不值得买，具体大家可以重温一下买买君之前的踩盘报告【这个盘四地铁+万达旁+华附学位，准备卖萝岗最贵？买之前想清楚！】买买君就不赘言了。

或许正因如此，开发商感觉并不愁卖，眼看21号线即将正式通车，周边的配套也在不断完善……所以从去年底至今，这个盘虽然开放了销售中心已久，但目前样板间尚未正式开放，开盘时间和价格仍未确定。目前，销售的最新口径是“样板间很快会开放”，不过具体开盘时间仍不好说。想买的买家，真的需要耐心等待消息。

▲项目周边地铁站示意图

产品方面，项目预计首先推出A6和A7栋，户型为73平两房，93到101平三房两卫，122平四房。价格待定，带精装交楼。

从现场的参考模型看，比较推荐一步到位的买家关注大壮名城93平的三房单位，主卧带套间，整体空间布局紧凑合理，使用率比较高。到时具体的产品如何，还有更多产品细节公布后才能定夺。

▲大壮名城93平三房户型设计模型

而保利罗兰国际和科城山庄的二期三期分别位于萝岗站的一南、一北。从距离上看，从楼盘步行到地铁萝岗站，还是需要十余分钟。而这三个项目的产品定位也有所区别。

保利罗兰国际的虽然单价置业门槛较低，但是户型所处的10号楼居住密度比较大，最高可达4梯15户，8号楼和9号楼则是两梯六户设计，居住舒适度会相对高点。

▲保利罗兰国际沙盘

而科城山庄峻森园的小户型位于9号楼和10号楼，2梯6户设计。63平的两房户型格局都比较合理，小户型还带双阳台设计，厨房房间空间也合适，缺点在于非常靠近萝岗站的高速出入口，交通噪音比较大。

但由于与“一步之隔”的南向户型差价接近7000元/平，也就是说总价比旁边68平两房低了60多万！所以买买君觉得，这个户型还真是一个性价比较高的选择。

▲01户型和06户型单价相差7000元/平

科城山庄峻森园最小的三房88平，总价350到360万元/套，均价4万元/平，朝南望花园，也比较受欢迎。从户型设计看，也是动静分离的格局，双阳台设计，客厅和两个卧室都朝南，紧凑实用。

如果想买大户型，科城山庄锦泽园、峻森园均有选择，峻森园还有261平的顶层复式。买买君参观了峻森园128平和158平的大户型样板间，户型设计合理，居住舒适度也比较高，而且都是望花园南北对流设计，带入户花园，7.5米长的景观阳台、阔绰的生活阳台，通风采光效果很好，不得不感叹，还是有钱任性的好啊~~

▲科城山庄峻森园实景图

对了，补充一个温馨提示，科城山庄的房子虽然是新建的，不过土地使用年限从2008年开始算起！

▲补充这边的小学对应的招生地段

另外，根据销售介绍，虽然上半年整个区府板块的价格还是保持平稳，但随着今年9月地铁21号线（员村-镇龙）正式开通，片区不排除会迎来新的一波涨价。

对此，买买君大致脑补了一下可能是涨幅比较凶猛的二手房放盘价，感觉如何产品合适，还是首选买新房的好。而尚未开盘的大壮名城，周边目前二手次新房也“破4”的格局下，估计报价“4字头”毫无悬念~如果还是心心念想买大壮，还是值得等一等。

▲地铁21号线快慢线

二手市场报价贵过新房

鼎峰喊价达4.5万/平 二手4万+有价有市

如果已经决定在区府板块买新房，需求明晰，预算明确，其实也不难选择，毕竟上述几个项目的差异还是比较明显。比较纠结的估计就是手持400万左右预算买三房的买家，到底是现在出手买呢，还是等等大壮名城呢？哈哈哈，看着大壮名城的进展，还真不好说啊~

确实，有的时候看新房，感觉预算差不多，但是选择了相对的贵的楼盘，未来二手房会好让人接盘吗？这真的雾里看花，不过，这个问题，还真可以参考一下科学城板块的次新房二手市场，说不定会给大家一些启发。

比如说，前几年刷新萝岗板块房价新高的几个标志性洋房楼盘——岭南山畔、雅居乐富山居和新福港鼎峰。如今这三个盘也逐渐转化为存量房，在二手交易市场，大家来猜一猜，哪个盘最吃香？

▲区府板块楼盘位置图

买买君采访了中原地产万科城分行资深经纪人黄彪先生。黄彪告诉买买君，目前区府板块二手交易最旺的是科城山庄和新福港鼎峰。

科城山庄放盘的主要的是2期锦泽园，放盘价范围在3.8万到4.4万元/平，市场成交价在4万左右，证满两年，因为位置比较好，基本与在售的一手价格持平，100平三房是最受欢迎，总价400万左右。不过由于科城山庄内部的商业配套比较少，相比之下还是金峰地铁站这边会比较方便。

▲新福港鼎峰实景图

新福港鼎峰楼龄比较新，目前放盘价4万到4.5万元/平之间，成交价在4万元/平左右，这里最小是88平三房，而且部分带主套，另外还有90到160平三四房，大部分不满两年，不过不满两年成交也能去到4万元/平。这个楼盘的业主放盘心态比较强，不少业主都是先往4.5万元/平的高价喊，不着急成交。

▲雅居乐富春山居实景图

而定位高端，与天河区一路之隔的豪宅雅居乐富春山居，由于户型以中偏大户型为主，二手放盘又分毛坯房和带装修的单位，所以二手房报价差异也会比较大一些。如项目130-185平的毛坯单位，二手放盘价约37000-40000元/平；202-483平，毛坯30000-35000元/平；带装修的均价范围在37000-40000元/平之间。虽然看上去二手房毛坯报价低至3万起步，不过由于户型面积大，总价并不低。

▲岭南山畔实景图

目前，这边租和售都比较抢手，成交价格也相对较高的楼盘则是岭南山畔，家门口就是地铁金峰站，楼下就是金峰城商业配套，旁边就是美国人学校等等。岭南山畔的二手放盘4万到4.2万/平，放盘量很少，目前放盘单位总价480万起步。租金方面，这边两房84平租金约4000元，98平三房租金约5500元，110平三房要去到6800-7000元，而且最不愁租，租得又贵又快。

板块这边的三房租金对比，科城山庄100-130平左右的三房，租金约4500元-5500元/月；新福港鼎峰88平的三房租金约4200到4500元/月；富春山居最小130平的大三房，租金7000到8000元左右/月。

由于鼎峰距离地铁萝岗站比较近，步行约5分钟的距离，所以很受欢迎，很好租。这边还有楼龄比较新的保利罗兰国际的租赁房源，90到100平的三房租金3800到4000元/月，数量也不是很多，周边配套有待完善，租赁市场也不是很活跃，现有车接驳到地铁香站。

买买君总结

最后，总结一下，同样买单价“4万出头”的新房，不少猪场员工都会纠结一下，究竟是买天河东边的还是买科学城核心的新房？带大家看了这么一圈，估计大家都心中有数，同样的预算，在区府板块可以住上配套省一级名校+多地铁+山景新房，配套都是现成的，宜居又舒心。而随着与港澳大湾区的建设推进，科学城这边会有更大的发展空间，买买君还是投这里一票。

新猪场置业攻略往期回顾

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最快6分钟到公司，二手房125万/套起，但坑实在多

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