售后返租商铺的“套路”：你看上它的租金，它看上你的本金！

相信大部分人都听过售后返租商铺，不管是自己去了解过也好，看到的广告也好，或者是电话推销的也好，相信很多人都对售后包租商铺有一定的了解。售后包租的宣传确实让人很心动：小投资，高回报，开发商包租，无条件回购，租金抵房款。正是因为它这么多的"优点"，所以吸引了不少购买售后包租的人，投资少的可能几万，投资多的可能几百万，但是大部分购买售后包租的人后面都后悔了，这是为什么呢？我们先来看下售后包租的那些"优点"。

投资少、回报高

我国现在大部分的投资渠道都是很狭窄的，以至于存款除了存银行，基本上就拿来用于房产投资了。银行的存款利率大家都应该知道，基本上是在3%左右浮动，高点的可能4%左右，所以这个存款利率是不高的。售后包租商铺就是抓住了投资者的这个心态，将商铺的商铺产权分为若干个小产权，然后直接卖产权面积，一个产权8个平方，就算3万一平，也只需要24万，这个投资额很多有闲钱的投资者都能承受。价格便宜还不行，然后开发商承诺前三年回报率7%，8%，9%，后两年10%，再后面就随行就市了。投资者一看，比存款利率高了一倍不止，而且还不用自己出租，加之其他人都买了，让人更加深信不疑。

租金抵房款

因为包租商铺的价格算下来确实不便宜，所以开发商想了一个"好办法"，就是将前三年的租金或者前五年的租金全部用来抵扣房款，这样投资者就可以用更少的钱买到商铺了。比如二楼商铺4万一平，8个平方，算下来为32万。现在前三年24%的回报率抵房款，算下来只需要24.32万，首付一半，只需要12万就行了。这样做还让不少人觉得占到便宜了，确确实实是按照回报率抵的房款。其实商铺价格本身就是溢价出售，是涨了再算的，现在抵扣了房款，不仅为开发商争取到前三年商铺的运营权，价格还没有任何损失，开发商不知道有多高兴。

无条件回购

现在很多开发商为了彻底打消投资者的顾虑，承诺5年或者10年，如果投资者不想要商铺了，开发商可以无条件原价回购或者多少倍的价格原价回购。这样的承诺彻底击垮了很多犹豫的投资者的防线。

以上就是开发商承诺售后返租商铺的优点了，我们来看下达到以上回报率的难度。

按照二楼4万一平、产权面积8个平方计算，总价为32万，抵扣前三年回报率后价格为24.32万，因为抵扣了房款，前三年投资者没有任何收益，第四年为10%，也就是一年租金为3.2万，每月租金为2666元，算下来每平的租金为333元。一个不知名的商场二楼要租到333元一平，难度可想而知。一般售后包租商铺有三条路可走：一是商场成功开业，而且开业后非常火爆，租金能达到回报率，那么开发商收支平衡，商场也越来越好；二是商场成功开业，也租出去了，但是租金低，开发商根本不可能一直补贴租金，最后开发商跑路，商场倒闭；三是商场还没修好，开发商就跑路，商场直接烂尾。在现在根据全国诸多售后包租的案例来看，第一种情况是极少的，大部分是第二种、第三种情况。

很多人说开发商难道不怕业主起诉它吗？开发商为了规避自己的责任，可能你签的包租合同根本不是和开发商签的，而是一个不知名的皮包物业，等到你收不到租金起诉时，发现根本和开发商无关，皮包物业也跑了，就算没跑，你打官司也赢了，但是物业没钱，你要怎么拿回你的钱？何况还涉及到那么多的业主，那么多的资金。可能当你在惦记高租金时，开发商就早已经惦记上了你的本金，商场能不能修好、商场能不能成功运营可能开发商就根本没考虑那么多。

售后包租的格子铺可以说是十有九坑，大家在越到高回报时一定要多思考是否合理，毕竟天上不会掉馅饼，而且馅饼还偏偏砸到了你。