小北城研丨廊坊:限购扼喉后花园,产业升级引人口「第5期」

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  《花园》——雷光夏

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  近期全国充斥着楼市回暖的消息,廊坊作为京城楼市后花园、河北置业热点区域,大家对当地政策放松的预期应运而生,接下来小北就来和大家一起关注廊坊楼市、政策及城市发展趋势。

  
区位特殊,承接外溢

  廊坊拥有非常独特的区位优势,地处京津雄三角区中心,同时位于环京第一圈层,占尽北京东进南下的利好。北三县(三河、大厂、香河)更是紧邻城市副中心,承接北京的众多外溢购房需求,发展潜力不言而喻。

  

  
政策严控,按区限购

  目前廊坊限购政策要求,非户籍居民连续在本区纳税36个月才能买房,特殊的是为单位来限制购房,即燕郊的户口只能在燕郊买,缴满了大厂社保年限的人也不能去燕郊买房,只可以去大厂买。

  近期全国不少城市政策有所松动,但廊坊作为城市副中心共同调控区域,政策一举一动都会造成较大的影响。小北认为短期内廊坊“三年限购”政策继续严控,针对人才购房可能有所放松。

  

  
量价敏感,小阳春难续

  

  廊坊的发展主要分为四个阶段:

  ①平稳发展期(2015年之前):量价波动主要受本土供需影响,少量北京外溢客群

  ②市场升温期(2015-2017年6月):京津冀一体化及通州城市副中心的政策利好不断铺垫,2016年利好成熟市场迅速升温,全城房价大幅上涨

  ③政策强压期(2017年6月-2018年12月):政府出台三年社保限购政策,大力打击投机炒房,楼市成交腰斩

  ④市场恢复期(2019年1月-5月):经过近一年半的严格限购,房价基本达到平衡点,部分潜在购房者认为房地产调控可能进一步松动,从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变


以价格波动最敏感的燕郊商品住宅为例,图示如下:

  图:2009-2019年燕郊与北京商品住宅销售价格

  

  2017年6月的最严限购横空出世,廊坊楼市成交量几乎腰斩,自此进入寒冬,2018年开发商即使采取各种营销策略,最终的销售成绩仍然平淡,部分项目在近一年时间里没有推售房源。而进入2019年后,市场温度有所回升,燕郊房价从2018年12月开始跳涨,连续突破2017年4月燕郊房价阶段性见顶以来的最高单月涨幅。其中2019年2月涨幅高达7.63%,于3月达到小高峰,市区在售项目当月去化增速明显。

  

  小北认为,虽然目前市场走向良好,但小阳春割完一波韭菜后,严格限购政策并未松动,需求仍被卡住无法进入市场。廊坊楼市未来的健康发展,还需从长期因素着手考虑。

  

  
产业转型升级,人口涨势强劲

  √产业

  2016年廊坊总体规划指出,目标到2030年,将廊坊建设成为京津冀科技研发及成果转化基地、战略新兴产业和现代服务业聚集区,突出打造新型显示、大数据产业、电子商务、高端制造、新材料新能源、文化创意六大千亿级产业集群。

  三年时间,廊坊已经取得了不小的成就。华为、润泽、联通等一批大数据项目建成,全市在线运营服务器达51万台,规模居全省首位;京东集团总投资324亿元的电子商务产业集群正在加紧建设;香河机器人产业港代表高端制造产业,聚集行业领先企业和研发机构80余家,成为京津冀区域新兴的机器人产业高地等等。

  廊坊在科技创新领域各类创业投资资金规模从3000万元扩大到近17亿元,直接或间接撬动社会资本投资近90亿元。智能化产业将持续吸引人口流入,廊坊的产业转型升级未来可期。

  ● ● ●

  √人口

  河北各市2018年仅有廊坊(户籍人口)和秦皇岛出现人口净流入,2018年末户籍人口479.5万人,比年初增加5.4万人。《廊坊市城市总体规划(2016-2030年)》计划到2020年,市域常住人口规模控制在570万人左右,城镇化率达到62%。户籍人口规模控制在508万人左右,户籍人口城镇化率达到45%。

  

   备注: 2018年常住人口未公布;2020及2030年人口为廊坊五年计划公布数据

  同时廊坊的中小学生入学增长十分强劲。近年来由于京津冀协同发展、城镇化进程加快、人口机械增长、外来务工人员随迁子女增加等因素,廊坊市域内义务教育阶段学生逐年增加。2018年,全市初中在校生比2017年增加1.6万人,小学在校生比2017年增加2.9万人。廊坊由于城市地级市限制小学生数量基数较小,但一直处于增长状态且增长率较高。小学生数量的增长率越高,越是能生动展示其父母(青壮年人口)在大量的涌入,很好的体现了廊坊对人口的吸引力。

  


长期看好北三县, 大厂潮白新城或为“下一个燕郊”

  由于廊坊地理位置的特殊性,未来城市利好将不断发酵,相较其他三四线城市,有更多的优势。而北三县更好比是北京的小情人、不给名分(不划归北京),只给实惠(北京通州有的一切,北三县一样不少)。

  目前北三县楼市被一纸限购令控制,但从中长期来看是极具价值的区域之一。北京人口外溢、通州人口暴增,通州房价普遍保持在5-6万,而一河之隔的北三县目前销售价格约1.1-2.5万。正是外溢人群催生的刚性需求,成就北三县楼市的价值。

  

  作为距离城市副中心最近的北三县板块,燕郊南城和大厂潮白新城板块备受关注。燕郊是早期往返北京较方便的小镇,面对北京的高房价,大多刚需客优先选择在燕郊置业,但开发过度导致当地房价上涨过快,短期内房价上升空间受到局限。而早期未受到太多关注的大厂区域,近年基建配套不断完善成熟,与通州仅“潮白河”之隔的潮白新城或可成为新的置业选择地,目前潮白河东部已布置不少楼盘。

  

  

  时下廊坊楼市的冷淡只不过是因为被限购令掐住了脖子,而大批的外溢刚性需求仍客观存在,旺盛的需求正是楼市最基础的涨幅因素。

  小北认为,短期内廊坊限购仍不会放松,但长期看来,廊坊产业转型升级将具备一定规模,同时吸引具有购买力的人口大量流入。

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