涨跌难辨的萎靡房市,你还在买买买吗?

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  目前虽然有部分城市的价格还在上涨,但涨幅已经收窄,成交量基本都远低于往年同期,供大于需的基本现状,必将制约房价上涨空间,短期小幅度上扬还是有可能的,长期来看必将进入调整期甚至下跌的轨迹。

  

  政府调控房市

  |1,各方利益综合交错,利益综合体相互博弈

  首先既得利益者希望涨下去,无限期的涨下去,这些既得利益者中很多人会认为最大的受益者是政府,地方政府希望土地出让金高,获得大的收入,更好的发挥政府职能,有更多的资金去运营城市机能,去建设基础设施,完善社会保障体系,他们希望房价上涨,这样税收就可以大幅增加,政府地方债务可以解决,也有更多的资金去扶持教育等项目,提高城市的竞争力,但他们也明白他们不能那样放任房价上涨,房价大幅度上涨带来对经济的伤害也是巨大的,房子不是普通商品,他牵动着社会物价的平衡,高房价会造成社会不稳定,造成居民生活幸福指数降低,造成人才的外流等等方面,所以站在一个整体均衡发展高度,制定合理的政策来调节房价走向是政府政策导向点,他们会识时控价,维持经济发展的良性健康。

  其次受益方之一的开发商,他们是既得利益者之一,某种程度上他们希望房价上涨甚至大涨,这样他们房地产销售(逢涨必大卖的经验)才会更好,他们也会获得高额的利润空间,也有更多的资金去投资新的项目。但情况真的如此吗?不知大家有没有注意到中小房企破产清算的消息?

  地产价格上涨的后果会导致政府土地出让金的提升,会加大项目需要投入的资金面,加大项目的风险。另外伴随着政府管控以及银行系统资金收紧,房企融资融券成本加大,降低房企利润空间,有种多收三五斗的感觉。

  房价上涨超过需求承受范围就会在一定程度上抑制需求的增加,在供应量不变的前提下,需求减少,就会造成库存积压,这种情况也不是开发商原因看到的。

  所以一定程度上,他们也不会坚持房价上涨无限期的走下去。

  

  房民心态

  第三,炒房团

  这里包含普通投资客和职业炒房团,他们一直房价上涨期间的一面推手,部分人获得盆溢鉑满的,早期炒房团基本都是拥有不错的收益,但到了今天各地房价都上涨到一定高位的时候,风险在加大,他们投入资金加大,但收益却在不断下降,有潜在被套的风险,已有不少投资客转行到其他行业,开发蓝海项目了。

  那么在这种情况下,房价是不是一定会下跌吗?

  也未必如此,冰冻三尺非一日之寒,这是一个长期的过程。

  |2,户籍制度改革,深化城市化进程

  我们都知道城市房价上涨的源动力是城市常住人口基数以及可转化的外来人口数来决定的,所以最近有人探讨放开户籍政策,增加城市人口来刺激需求,这样的策略是否有效呢?

  第一,落户政策放开,户籍人口是否显著增加

  

  落户政策调整

  从统计局公布的城市化人口规模来看,城市化率已经达到60%,从这个数字上来看,我们城市化进程还有一段空间,但实际数据却是远高于这个数值的,因为城乡经济的差异性,随着经济发展的进程,很多农民工虽然是农村户籍,在农村有土地和房产,但他们却一直生活在城市,他们虽然没有被计算到城市人口的一部分但他们却是不折不扣的城市常住人口,所以放开户籍落户政策,可能城市户籍人口会有所增加,但常住人口增长空间比较有限。同时假若全面放开落户政策,可能会造成人口的过度集中,造成区域经济发展失调。

  第二,新入户人口难成城市购房主体人群

  就目前现状来说,有一定经济基础的外来人口基本都通过购房等方式获得了所在城市的户籍,也有一部分人在城市定居并购有房产,但并没有入户,无论是否入户这些外来人口中大部分都拥有所在城市的房产。可能放开户籍政策一部分人会因为子女教育问题选择入户,刺激少量需求,不会根本上扭转需求局面,因为社会总人口没有变化。

  

  人口增长表

  第三,房市萎靡的症结在价高,超过经济承受力

  一般房价增长率远超过国民经济发展增长率就会出现泡沫。目前的房产价格远超工资水平的增长,致使普通工薪阶层无法通过薪资购买房产,一般一套60-80平米的小户型住宅都需要耗费全家二代人几十年才能购得,需求被压缩,所以即使户籍放开也难以激活大多数工薪阶层的需求。

  

  疯抢吹起的房市泡沫

  |3,结论

  房产价格上涨关键因素还是这个城市的常住人口,这个是需求增加的原动力,如果这个城市人口在不断下降和流失,这个城市房价下跌是必然选择,只是时间的问题。如果这个城市,常住人口基数比较大,并不断有外来人口多加入,因为需求不断增加,他下跌的动力就会受到新的需求的托起,填平下跌的空间。

  总的来说房价大幅度上涨的周期已经过去,人口基数大的城市还有上涨空间,可能还会持续的上涨,但这个上涨的幅度一般是基本围绕经济发展水平的。

  偏远中西部小城市由于人口不断流失,需求遭到抑制,这些城市房价会进入一个调整期,价格会有一定幅度的下调。

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