市场需求高企！广州成长租公寓布点热土！

长租公寓是近年房地产市场争相抢滩的蓝海。2017年国家“租购同权”的提出，伴随各项租赁市场相关政策的出台，令长租公寓市场发展步入快车道。全球领先的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行近期发布了《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》，通过对12个住宅租赁试点城市和4个直辖市的系统性研究，对中国长租公寓市场（聚焦于集中式长租公寓）现状及其未来趋势进行了深度聚焦与探讨。开发商品牌扩张迅猛 一居室产品是主打作为近年来房地产三级市场的一个新兴行业，长租公寓吸引了房企、中介、酒店、创业品牌等多方主体参与。经过这两年的发展，不同品牌显现出各自鲜明的特色。其中，经过较长时间发展的创业系公寓品牌魔方，在运营方面因经验丰富具有明显优势。从门店数量来看，五大品牌运营商在样本城市共拥有门店537家，其中魔方公寓拥有130家，占比24%，领跑全国。而这两年才起步的房企系品牌，借助房企雄厚的资金实力和开发及工程优势，发展最为迅猛。除传统的市场玩家外，大型国有租赁企业在政策支持下利用自身优势，在租赁住房市场快速储备住宅租赁用地、进行住宅租赁领域的REITs尝试，发挥了带动作用。除此之外，银行、互联网大鳄也成了长租公寓的重要参与主体。

图1 全国五大长租公寓品牌运营商分布情况及门店数量在产品供应方面，由于年轻白领仍是长租公寓所面对的核心客群，一居室（包括单房和一房一厅）仍是主打产品，其拎包入住的硬件配置满足了该群体流动性大的特点。随着市场的发展，不少品牌针对不同客群推出了多层次产品线，分别对应高端商务人士、年轻白领、初入社会的青年人士、蓝领等，多元化供应成为发展趋势。快速布局一线及强二线城市根据戴德梁行研究调查，五大品牌公寓在调研城市中的租金范围为23.3元/平方米/月到659.3元/平方米/月。其中北京和上海的平均租金高于150元/平方米/月，而包括广州在内的11个城市平均租金处于50元/平方米/月到100元/平方米/月，租金差距较大。

图2 各城市长租公寓及当地参考住宅平均租金在市场分布上，长租公寓的供应量与城市人口呈现正相关。一线城市和强二线城市因流动人口数量庞大、住宅价格高昂，给长租公寓代带来了充足的需求支撑，成为其一直以来优先布局的区域。根绝戴德梁行调研发现，上海在16个样本城市中公寓门店数量最多，达116家，其后依次为广州、北京等，分别有82及59家。

图3 各城市五大长租公寓品牌门店数量及平均租金情况公募REITs有望助燃长租公寓？当前，长租公寓的盈利模式尚不明朗，行业平均回报率难以高于2%，如何建立良好的盈利模式成为了困扰长租公寓行业发展的核心问题。目前长租公寓多以 “二房东”模式运营，这种模式依靠租金差赚取收益，但运营商在前期需要承担收房成本、装修费用等，前期资金投入大，投资回报期相对较长。虽然也有通过收购房源进入租赁市场的重资产模式，但国内尚未出现成熟且有影响力的品牌。

在这种情况下，畅通的融资渠道能为长租公寓注入资本，促进行业可持续发展。目前，机构信用融资、项目贷款、股权融资和资产证券化等是长租公寓的主要融资方式。在政府的鼓励和支持下，我国正在积极进行公募REITs产品的探索，长租公寓有望成为最早的公募REITs发行领域，进而拓宽融资渠道、降低融资成本、优化企业资金结构。广州：市场需求高企 带旺长租公寓发展广州是12个开展住房租赁试点的城市之一，已陆续出台多个相关政策来完善租赁住房制度。由于广州有大规模的居住人口，住房供求关系长期紧张。在政策和资本的推动下，需求旺盛的广州住房租赁市场吸引了多个长租公寓品牌进驻。戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲分享，截至2018年12月，世联红璞和万科泊寓在广州拥有最多的集中式长租公寓门店，分别为28家和27家。其次为魔方公寓、龙湖冠寓、城家和碧家，依次拥有17家、7家、3家和3家。与分散式长租公寓相比，集中式长租公寓的房源可选择余地较小，获取难度较高，前期投入资金也较大。从区域分布看，集中式长租公寓均大多数布局在有便利交通、成熟的社区氛围和完善配套设施的中心城区。天河区作为商务人群集聚地，分布了24家长租公寓，占比为29%，位居一位。 图4 五大品牌运营商分布情况白领是租户主力军目前，广州市集中式长租公寓（单房和一室一厅）的租金在41.4元/平方米/月至207.5元/平方米/月，平均租金约95元/平方米/月，比中高端住宅租金低17%。袁雪玲分析，从租金分布范围来看，低于平均租金的集中式长租公寓约占总体的六成左右，但与广州5572元的平均月薪相比，长租公寓的租金已经占到普通务工人群工资收入的50%以上，这也意味着广州长租公寓市场定位在中端租赁市场，目标租户主要是收入中等偏上的城市白领，这与大众住房租赁市场有所不同。由于房源供应不足等问题，广州长租公寓的市场份额仍然较小。短期内，广州长租公寓的竞争依然以抢夺房源和租户为主。当竞争加剧，缺乏资金实力、经营不善的品牌会陆续退出市场。与此同时，政府正在研究进一步规范住房租赁市场，如2018年12公布的《广州市房屋租赁管理规定（草案）》，就对出租屋承租人人均使用面积作出具体规定。袁雪玲总结，除了同行竞争和行业规范带来的经营压力，广州长租公寓市场还要应对政府公租房供应量增加导致的需求被分流的压力。长远来看，分散式轻资产品牌长租公寓的主导地位将持续，而集中式长租公寓将深化至某些有附加服务、溢价空间大的专业细分领域，如养老公寓等。