西宁上涨的部分房价与小区容积率降低有关系

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  当前西宁房价涨势很猛,不论是新旧小区都借着这一股上涨的春风自抬身价,对于购房者来说买房热情也是高涨,似乎也是顺着房价的势头干一波行情的感觉。不过对于房价的上涨总是有原因的,之前老J也分析过上涨的因素有供求方面的不对称和大型房企的推动等。不过还有一个因素也是推动房价上涨的重要原因。

  容积率,说起来很简单就是小区计容面积与土地面积的比值,计容面积目前来说基本都是地上部分的建筑面积。而容积率的变化有直接决定了小区的一个布局,简单来说就是容积率越大小区的建筑密度或者楼栋的总高就越大,容积率越低相对的居住人口的密度就会越低。所以说容积率与整体的舒适感上是有着直接联系的。

  近几年来西宁的商品房小区容积率逐步下降,目前比较流行的容积率都在2.5以内。就拿近两年出让的土地来说容积率大多都在2.5左右。而容积率在几年前还是保持在3以上的一个区间当中。老旧小区我们就不多说,单是看海湖的小区容积率,一大半都在3以上,所有海湖给我们的感觉就是高楼林立,30层以上的楼占比很高,同时楼间距也没有那么宽敞。所以说,当前西宁商品房小区的总体发展就是向着低容积率变化的。这也是众多地产商主打的生态地产的感念需求。

  

  既然容积率下降了房价就要有所提升。为什么会有这样的联系呢?我们举个例子:原本一个小区的地块面积是10万平米,按照3的容积率来算应该可以建设30万平米的计容建筑面积,也就是说开发商是从这30万平米中赚钱的。但是现在容积率普遍控制在2.5以内,开发商无形中就少了5万平米的销售面积。如果说土地成本都相同的话,那么一个30万销售面积,一个是25万销售面积为了确保获利相同就要上调后者的单价才可以。

  所以说,在开发商不断迎合我们需求推出低密社区的同时,也在无形中推高了房价。如果今后需求持续变化容积率急需降低推出新产品的话,房价还会更高。但是在房价抬升的同时我们也该注意到,一些高容积率的小区自抬身价模仿低密社区的价格大话就有些不像话了。

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