租客拖欠租金，房东该怎么维权？

　　法律知识要点：租客拖欠房租，甚至在没有支付租金的情况下直接搬离，这种情况估计不少房东都遇到过。如果房东遇到这种情况该怎么办？当然，在不能协商解决的情况下，也只能是采取法律途径了，下面笔者说说相关的法律问题，供大家参考。

　　租客与房东之间是合同关系，一般情况房东与租客之间是签订有租赁合同的，会约定一些基本的租赁合同内容，比如租赁期限、价格、租金支付时间、押金数额、违约责任等等内容。所以，一旦租客拖欠租金甚至逃走的，房东就可以结合自身的情况，提出如下诉讼请求的一项或几项：

　　一、解除双方签订的房屋租赁合同。

　　在合同期内，租客拖欠租金达到一定的期限时或者直接逃走，符合解除条件的，房东可以提出该项请求。因为，租客虽然违约，但合同还在租赁期限内，房东当然也可以请求继续履行合同，但是继续履行合同可以给房东带来的损失更来，选择解除租赁合同一般是上策。

　　二、请求支付拖欠的租金。

　　租客还没有搬离的房屋的，可以请求支付至搬离之日的租金，不写确定的日期和金额，如果租客已经自行搬离的，可以请求至搬离之日的租金，不足一个月的租金，按天折算。

　　三、按租赁合同约定，要求租客支付违约金。

　　租客没有按期支付租金甚至在租赁合同期限内自行搬离的，该行为构成合同违约，房东无论是否请求解除租赁合同，都可以按租赁合同约定，要求租客支付违约金。

　　四、可以请求赔偿损失。

　　如果租赁期间，有将租赁物或附属设施损坏的，可以按价要求赔偿。但是，房东需要注意的是，物品的价格要根据新旧程度确定，不能全部按暂时的物品定价。另外，如果没有约定违约金的，房东如要求赔偿损失，需要举证证明有哪些具体的损失。

　　五、恢复房屋的原状。

　　出租的房屋如果是商铺，一般情况下不同的行业需要不同的装修，可能会很大程度上改变原来的格局，恢复原状也需要很高的费用，因此对于改变较大的装修，房东也可以要求恢复原状或因此产生的费用。

　　六、不予退还租房押金或保证金。

　　目前从房屋租赁市场行情来看，大多房东都会收到一定的租房押金或保证金，一般会约定租赁合同到期后，没有发生违约的，押金或保证金予以退还，否则没收，虽然没有没收是行政强制手段，但本质上就是不予退还的意思。需要注意的是，如果不退还保证金的，违约金或赔偿损失一般不再支持，押金或保证金与违约金、赔偿损失是一样的，弥补房东损失的功能，不能过分加重房客的违约责任，避免造成利益失衡。

　　综上分析，租客发生违约时，房东可以根据实际情况选择上述的一项或几项主张权利，尤其是违约金和赔偿损失，实务中一般无法同时主张，除非违约金不足以弥补损失。现在笔者分享一篇涉及上述法律问题的实务案例，供读者参考。

　　基本案情

　　原告仝某燕诉称：2015年7月11日，原告与被告签订了一份商铺租赁合同，合同约定租赁期限从2015年3月31日至2018年3月31日。双方约定2015年4月1日至2017年3月3l日每月租金人民币3,200元，2017年4月1日至2018年3月31日每月租金人民币3,500元，每月10日前交付当月的租金。被告向原告支付人民币2,000元作为保证金。

　　因租户陈某志在没有通知原告的情况下于2017年10月偷偷搬走，造成原告损失。经派出所、居委会法援处、本人与被告多次协商无果。按合同第九条约定租赁期未届满前，一方拟终止租约时，应提前一个月并征得他方之同意并赔偿他方一个月之租金额，作为损害赔偿。

　　按合同第十二条租期届满或合同终止时，被告未将商铺恢复原状交还致甲方受损害，原告可要求损害赔偿。

　　被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求判决：1、被告支付原告当月租金人民币3,500元；2、被告支付原告违约金3,500元；3、被告支付店铺损坏恢复维修费人民币3,000元；4、被告交清水、电费等费用。

　　被告未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。

　　判决要点

　　法院审理认为：原告与被告签订租赁合同，原告将商铺出租给被告，由被告支付租赁费用，双方之间成立租赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。

　　原告主张的2017年10月份租金。原告提交双方的租赁合同，证明2017年4月1日至2018年3月31日期间双方约定每月租金为人民币3,500元，原告提交催款微信截屏照片，证明被告未支付当月租金，其要求被告支付当月租金人民币3,500元，有事实与法律依据，法院予以支持。

　　原告主张的违约金。双方在合同中约定，在租赁合同未届满前，一方拟终止租约时，应提前一个月并征得他方并赔偿一个月租金。被告在未与原告协商的情况下单方终止租赁合同，原告主张被告支付一个月租金即人民币3,500元作为损害赔偿，有事实与法律依据，法院予以支持。

　　原告主张的恢复原状维修费。原告与被告约定被告退租时应当对原告的商铺恢复原状，原告提交照片证明被告私自撤离后未对租赁物业恢复原状，原告主张恢复原状维修费人民币3,000元，有事实依据，法院予以支持。

　　水电费。原告提交水务集团信息单证明被告使用租赁物业期间产生水费人民币4.97元，应当由被告承担。原告主张的水电费，有事实与法律依据，法院予以支持。

　　判决结果

　　综上所述，法院判决：一、被告陈某志应于判决生效之日起三日内支付原告仝某燕租金人民币3,500元；二、被告陈某志应于本判决生效之日起三日内支付原告仝某燕违约金人民币3,500元；三、被告陈某志应于本判决生效之日起三日内支付原告仝某燕恢复商铺原状维修费人民币3,000元；四、被告陈某志应于本判决生效之日起三日内支付原告仝某燕水电费人民币4.97元。

　　律师点评

　　该案中，在租赁合同期限内，租客在没有打招呼的情况下，自行离开并拖欠有租金，因此原告仝某燕请求法院判令被告陈某志支付拖欠的租金、违约金、恢复商铺的费用、未支付的水电费等均得到法院支持。