西安未来100天的房价,我们也预测了一下

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  走,到西安投资去。走,到西安买房去。

  曾经一度成为很多朋友的口头禅。

  作为一个地产从业者,被问及最多的问题是:

  1、2019年已经过半,西安的楼市到底会怎么走?

  2、我是现在买,还是再等等买?

  3、二手房半年挂牌价格下调了25%,一手房之前也说过热度减弱。一手房会不会降价?

  今天我们可以给大家吃个定心丸,一手房我们依然保持我们的独立判断,价格整体暂时会趋向于稳定。可能个别边缘区域的非性价比项目,可能价格会有一定幅度调整和优化。

  一、一城一策,房住不炒大趋势下,西安目前无大的刺激或者楼市限制政策。

  2017年以来,西安楼市调控不断加码,且供给调整力度越来越大,随着西安楼市价格不断攀升,尤其是涨幅位于全球涨幅前10名后,西安在2018年下半年开始密集的颁布新政策,直到2018年6.24摇号新政颁布后,市场逐步回归理性,价格小幅平稳增长。

  近年来西安楼市主要政策:

  

  近年来西安房价走势:

  

  (透视表来源:西安贝壳)

  西安的房价整体在2018年下半年后,就趋向于较为平稳,涨幅有明显收缩。

  从全国大环境来看,2019年4月以来,中央及各部门多次强调楼市调控方向不变,从这一点来说,政府对楼市维稳的态度不变。而西安目前房价涨幅持续位于全国top3,与目前的楼市维稳政策有背离。

  所以我们判断短期内不会出台刺激政策,不会给金融和其他松绑。所以价格短期拉起的可能性并不大。

  二、西安限购政策后,专职炒房客减少,近期该政策并无放松。

  从西安普通住宅成交客户区域分布来看,16年4季度、17年1、2季度外地客户占比三成以上,个别月份甚至突破四成。

  随着628政策出台,外地客户购买资格受限,三四季度外地客户成交占比下降显著。

  

  尤其是西安目前依然严格执行“卖3限5”政策,以及西安购房指标政策,且西安价格目前2年翻倍后,未来预期并不明确,所以专职炒房客被持续挤出。

  且无论是卖三限五政策,还是限购政策,预计暂时并不会放开,所以短期内价格暴涨的可能性并不大。

  三、 西安加入抢人大战,大量落户,会为西安带来持续的人口红利。

  落户政策一再放宽,自2017年3月份实施“户籍新政”以来,西安新落户人口已超过100万,2018年度新落户人口突破75万,2019年2月落户政策进一步放松。

  

  2018年西安新推401个项目,新推房源110314套,据不完全统计,全年成交房源约9万套。

  我们就按照100万新增人口计算,减去不买房和已买房前期未落户的人口,按照30%计算,还有70万人有购房需求,如果每1.5个人买1套房,且在 1到5年内有购房需求,市场约需求47万套房子。就算是每2人买1套房,也有35万套的需求。

  所以落户的人口红利,也支持了西安房价的阶段性稳定。

  四、目前市场整体供需结构相对合理,短期内不会出现暴涨和暴跌。

  经历了2018年上半年房价的疯涨,政府加大了管控力度,2018年下半年开始,在一系列的政策调控下, 政府相关部门也在刻意的通过限制房价,来保证房价的稳定。同时他们在土地供应端,也在积极的推出一些全新的土地,来维持新房市场的供需稳定。

  截止2019年1季度,住宅市场存量627万㎡,去化周期约为5个月,目前没有看到市场存在库存较多,或者供应量不足的情况。我们判断短期内暴涨和暴跌的可能性并不大。

  住宅均价还在12700元/㎡左右,但是随着高端项目的入市的逐渐增多,还会阶段性的拉升平均房价。

  

  五、土地成交价格持续走高,拿地成本上升,房价下行空间并不大。

  2018年西安不仅仅土地供应、成交量均创四年来新高。成交价格也开创了西安最高历史记录。2018年西安土地溢价率创6年来新高。所以未来入市的项目的成本并不会低,房价下行空间并不大。

  尤其是在2019年一季度土地成交均价迅速飙升。当然这里面也有城改用地的成交高额补偿导致实际楼面均价激增的因素,但是西安的土地楼面价继续攀升也是事实。

  

  我们查看了下2019年1季度楼面价排行榜,超万元的地块,分别位于城东和高新板块的3块土地,都各自刷新了区域土地成交新高。尤其是经过几十家开发商角逐,高新区软件园拍出来1.3万/㎡的楼面价,西安房价即将破3万的传言愈演愈烈。

  所以短期内,从土地供应角度,西安房价下行的可能性并不大。甚至还要继续往前走。

  

  我们从政策,人口,政策,投资,供应,土地等五个维度,进行探讨。

  最终我们认为目前抛开整体的宏观政策,尤其是中美贸易摩擦,人民币持续贬值等外围因素,西安的一手房可能会保持价格的相对稳定,甚至继续小幅度攀升。

  但是目前最大的不稳定因素,其实应该是中美贸易摩擦,和人民币的贬值。

  说西安房价要降,要再等等,我们觉得在目前的西安楼市下,可能性并不大。

  并且我们认为西安有不少的项目,在政府的限价政策下,价格其实非常合理。只是要购买,就必须去参与到千人摇号过程中。还是提早参与和准备。

  注:本文数据来源于中世、创典、世联、克尔瑞、贝壳等机构,感谢小伙伴们的努力和付出。

  文章观点仅代表本机构观点。

  我想坚持写5年10年。

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