浙系房企狂奔倒计时!上市受阻、业绩下滑、排名造假

原本应该是“天生品质”的浙系房企,也被高周转大潮裹挟;加杠杆努力冲千亿,半路杀出了“去杠杆”新常态,浙系房企狂奔倒计时!

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  文 | 张心梦

  每个地产黄金期都会涌现一批房企弄潮儿。

  改革开放的肥沃土壤滋生出以万科、恒大、碧桂园为首的粤派房企;开拓进取略带激进色彩的大开大合时代给了泰禾、旭辉等闽系房企最好的舞台。

  当浙系房企走到历史前台时,画面显得有些微妙。

  “老大哥绿城一直是品质的代表,连带早期的滨江也算上,但是后期的小弟们生在了高周转时代,已经不能谈什么品质了。”诞生于以“挑剔”著称的“包邮区”,浙系房企原本应该是“天生品质”。

  但在高周转大潮裹挟下,品质有时被视作“负担”,“销售额、回款率”才是王道,曾经的“品质”标签如今再看已经略显牵强。

  增长率全面高于行业平均水平,销售规模迅速跻身TOP30甚至TOP20,甚至连一向激进的闽企都有些黯然失色,2018年是浙系房企的绽放之年,祥生、德信、中梁这些仿佛一夜之间窜出来的房企迅速攻占人们的视线。

  

  2018中国房地产百强浙系企业榜单

  图片来源:2018中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会

  这是他们最好的时代:房地产市场规模进入空前阶段,尤其是大本营长三角需求旺盛,克而瑞《2018年大浙江销售流量榜》榜单显示,前10名中,浙系房企占据了6席,分别为绿城中国、滨江集团、祥生地产、华鸿嘉信、德信地产及中梁地产。

  然而,形势的变化总比人们想象中来的更快:从加杠杆到去杠杆,即使是“首富”也被打得措手不及,原本百亿的公司框架能否支撑起一颗颗追求千亿的梦想?迎接浙系房企的未来恐怕不再像2018年那样明朗。

  坎坷资本路

  “浙江有非常好的民间资本实力和氛围,通过现代化企业管理制度的改造,土壤更加丰厚,这是很多企业走出去的动力和根基”,一位本土房企高管一语道出了浙系房企崛起背后最大的优势——资本。“温州炒房团”就是浙江民间资本的典型代表,但此后的楼市调控让这些民间资金链断裂。

  

  “虽然民间借贷资本发达,但在正规的资本市场相当保守,因此错过了一波房地产红利期”,是业内对浙系房企的普遍认知。

  然而,在意识到资金对规模重要性的时候,浙系房企批量希望三级跳站上IPO高台,只是其中相当一部分走的略显匆忙。

  今年2月,随着一声清脆的铜锣声,来自浙江的房企德信结束上市长跑,正式登陆香港资本市场,这是今年港交所迎来的第一只内房股。

  上市首日,德信的股价经历了短暂的小幅上涨后,最终平盘报收2.80港元/股。当时协纵策略管理集团联合创始人黄立冲评论称“作为一家刚上市的房企,交易量非常可怜。正常香港上市后第一天交易,交易量至少占市值的10%。这说明它缺乏足够的投资者参与和关注。”

  赶上上市末班车的德信或许还算幸运者。作为最后一家未上市千亿房企,中梁控股,在经过6个月的等待后,向港交所递交的招股书最终显示“失效”。

  2016年至2018年,短短3年时间,中梁就从100亿元量级冲到了千亿量级,被称为中国房企中进步最快的“黑马”。

  中梁另一大留给外人深刻印象的是其阿米巴模式,具体来看就是庞大的业务集团被分为若干较小业务单位。其中,每个业务单位在营运中均享有充分的授权并遵循结果导向的评估及激励方法。

  “在市场向上的时期,阿米巴模式是很激励员工的;但阿米巴追求短期利益的最大化,销售最大化,另一个容易产生的问题是,业绩是干出来的还是算出来的?很多东西内部都重复计算,账本很乱。”一位熟悉中梁的人士指出。

  或许是内部财务架构尚不能适应“小碧桂园”的快速发展,中梁从外界挖来的诸多“财务高手”在上市前夕变动频频。

  2017年,中梁控股曾挖来前绿地香港CFO游德锋,但仅过了半年就离职,当年底中梁控股又挖来前泰禾CFO罗俊,罗俊也只待了半年。

  当企业规模越来越大的时候,光靠民间信贷已经难以支撑企业急速扩张,中小房企都急需资金“救命”,有的房企甚至不惜“折价上市”。

  有业内人士就曾指出,房企上市之所以选择港股,根本原因在于选择A股上市压力比较大,因其对业绩要求较高,而相对应的,赴港上市对于企业的业绩及盈利要求没那么高。然而是否真的能从港股市场融到理想的资金具有非常大的不确定性。

  “带头大哥们风光不再”

  浙系房企的代表企业无疑是绿城,其创始人宋卫平甚至被视作浙商的代表。

  占领了浙系房企老大近十年的绿城近来日子并不好过。

  5月8日,绿城公布了前4月的合约销售情况。根据公告,绿城前四个月合同销售额为383亿,同比减少了7.3%。其中,代建合同销售额为115亿,同比减少了33.9%。

  可以看出2019年公司销售额下滑的主因在于代建业务缩水,而这一业务曾是绿城最大的亮点和利器,其毛利率一度达到60%。2017年年报显示,代建业务的规模已达到房地产开发规模的一半,在整体收入中的占比近42.13%。

  其实,绿城销售颓势在去年就已经显露。

  2018年,绿城实际完成销售1564亿元,未完成其年度销售目标1600亿元。全年净利润下滑超50%。在此背景下,公司仍然提出2019年考核目标1800亿元,争取实现2000亿元,而2019年前四月,销售金额仅383亿元,其全年业绩完成难度可想而知。

  浙系房企中的“二哥”滨江集团发展速度似乎也有所放缓。

  

  2018年,滨江提出“千亿”目标,然而最终其销售额仅为850.1亿元,2019年依然在冲刺“千亿”的路上。

  “其实现在滨江的地位有点尴尬,本来要比后起的房企发家要早,但是现在中梁、祥生都在千亿阵营上下,从体量上看,滨江似乎不占什么优势。”一位浙系房企营销人士指出。

  一直走稳健风格的滨江似乎总是“踩不对点”。

  在房地产市场宽松,诸多房企加杠杆如烈火烹油的2015年,滨江集团却一直实施“保持现金流、降低负债”的保守发展策略。

  而在全国去杠杆的2018年,一直以主张低负债的滨江却在大举加负债。根据公告显示,滨江集团2019年前3个月累计新增借款50.7亿元,占2018年末公司未经审计净资产193.18亿元的26.24%。

  截至2018年12月31日,公司未经审计的借款余额为261.15亿元,截至2019年3月31日,公司借款余额上升为311.85亿元。

  “浙系不像闽企,有时间壮大,去加杠杆;他们(浙系房企)加起来三分之二,就遇上大环境去杠杆了。加上福建藏富于民,特别是常年在国外的富商们,他们都是闽系的民间资金池;浙江人虽然有钱,但是普遍比较理性”,一位闽系房企内部人士解释为何这两年,浙系房企走出的路线与闽系不同。

  排名造假背后是加杠杆

  2019一开年,一家名为佳源的房地产公司就因为被业界质疑销售额造假、股价暴涨暴跌成为“网红”。

  一天之内,佳源国际控股遭遇清仓式抛售,盘中跌幅一度超过89%,市值最高蒸发263亿元。

  佳源国际的“灭顶之灾”起源在于,此前某机构发布的一份《2018中国百强房企销售增幅排行榜》。据该排行榜显示,佳源集团2017年、2018年销售额分别为79.2亿元、875.5亿元,佳源集团以1005.43%的销售增幅登上排行榜首位。此后有业内分析人士称其中可能存在“买卖排名”的情况,引发争议。

  随后,佳源集团声明称,“79.2亿”的数据,只是克而瑞自行监测的佳源国际2017年的销售额,佳源集团与佳源国际主体完全不一致,佳源集团2017年销售额为508.25亿元,2018年销售额为875.5亿元(包含佳源国际的201.8亿元),实际增幅为72.2%。

  “买榜的不止佳源”,今年上市的德信在提交招股书时,才让外界真正了解其销售额究竟有多少。

  2015—2017年各年度,德信中国的合约销售总额分别为61亿元、72亿元及151亿元。截至2018年9月30日止九个月内,德信中国合约销售额为106亿元。而在克而瑞发布的榜单上,2018年9月份,德信的销售额为242亿。

  中原地产首席分析师张大伟曾表示,浙系房企批量数据造假,2017年前,排行榜最主要的金主是闽系房企,随着闽系大部分上市了,2017-2018年,浙系房企占据了卖房地产销售额排行榜的主力。同时,他指出排行榜造假只是表面,背后则是在错过黄金期后的加杠杆之路。

  在张大伟看来,房地产排行榜黑洞,归根结底是用来包装融资。当前,房地产行业普遍面临着融资难题,不少企业已经引发兑付危机。

  一位业内观察人士则更加直言不讳,“一些后起的浙系房企追求高利润、高周转、高杠杆,他们品质不行,胆子却很大,就上位了,当然有可能只是在排行榜上位了,真实销售额并不多”。

  ·END·

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