泰禾集团再次“断臂求生” 能否纾解资金困境

文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

重大仲裁类纠纷、再次转让股权、迟交深交所问询函，近日泰禾集团不平静。

5月23日晚间，泰禾集团股份有限公司发布重大仲裁公告。公告显示，公司全资子公司福建中维房地产开发有限公司于近日收到中国广州仲裁委员会发来的《仲裁通知书》，东莞市金泽置业投资有限公司的股东卢泽芳、王照文就金泽置业股权转让纠纷一事提起了仲裁申请。

公告显示，申请人提出，2017 年 5 月 19 日，基于当时特定的合作背景，被申请人拟以 16,750 万元的股权对价收购申请人持有的金泽置业 20%股权。截至申请人提出仲裁申请时，双方未签署股权转让协议，金泽置业 20%股权未过户，16,750 万元的股权对价未支付。泰禾集团未将股权对价支付金泽置业原因是什么？此次纠纷的进展如何？泰禾集团将如何处理？

对此，《商学院》记者向泰禾集团方面发出采访提纲，泰禾集团回复称，此次泰禾集团股权按时支付的原因是由于对方未按合同履约，现在官司正在仲裁之中。而另据泰禾集团品牌部相关负责人称，双方没有共同签署股权转让协议。

除了该仲裁，《商学院》记者注意到，2019年泰禾集团多次变卖旗下资产，有业内人士曾指出，泰禾集团资金紧张，急需回笼资金。5月8日，泰禾集团收到了深圳证券交易所的年报问询函，其中亦涉及到资金问题，指出2018年度泰禾经营活动产生的现金流量净额138.31亿元，其末现金及现金等价物余额为115.58亿元，短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。要求泰禾集团说明负债偿债来源及是否存在短期偿债风险。

再次转让股权

据公告显示，泰禾集团全资子公司苏州锦润置业有限公司（以下简称“苏州锦润”）与世茂房地产控股有限公司（以下简称“世茂房地产”）全资子公司厦门悦衡企业管理有限公司（以下简称“厦门悦衡”）于2019 年5月17日签署《苏州淀山湖项目股权转让协议书》，苏州锦润向厦门悦衡转让苏州锦润持有的江苏东恒海鑫置业有限公司（以下简称“东恒海鑫”）20%股权，股权对价款为29,430万元，同时由厦门悦衡承接苏州锦润对东恒海鑫的股东借款 14,958万元，交易总对价为44,388万元。

本次交易前，苏州锦润持有东恒海鑫100%股权，交易完成后，苏州锦润持有东恒海鑫80%股权，东恒海鑫仍纳入公司合并报表范围。双方将合作开发苏州淀山湖项目。泰禾集团再次转让股权的原因是什么？泰禾的卖卖卖是否是为了纾解资金困境?

对此，资产房地产评论员薛建雄表示，泰禾集团大量出让项目是为了回笼资金并减少负债。这也是资金不足，业绩不理想下的变通举措。薛建雄认为，泰禾集团董事长黄奇森对开发项目超过预期，前期投入过大，导致一些项目延期开盘，但是实际上很多项目最终的结果远低于预期，由于售价偏高，开盘之后也销售困难。

财经评论员严跃进认为，出售股权有助于降低企业的资金压力，对于企业来说，现金流安全是第一位的。另外，这从侧面也说明此类项目的变现能力还是比较好的。而压力在于，投资者对待此类出售股权是比较敏感的。

《商学院》记者梳理发现，这已经不是泰禾第一次变卖资产纾解资金压力。据公开资料显示，2018年12月14日，泰禾集团公告称，其全资子公司所持有的福州泰航房地产开发有限公司、福州泰福房地产开发有限公司和尤溪泰禾房地产开发有限公司100%股权，均被转让给福州运成兴通实业有限公司，交易对价6.35亿元；2019年3月23日，泰禾集团将全资子公司持有的杭州艺辉商务51%股权出售给世茂股份旗下公司，交易对价为3.79亿元；3月25日，泰禾集团又宣布转让南昌茵梦湖项目4家标的公司各51%股权及相应债务给世茂股份，交易对价为18.06亿元；3月27日，泰禾集团全资子公司再次转让其持有的漳州泰禾房地产40%股权给世茂房地产持股公司，交易对价为6.34亿元；4月26日，泰禾锦转让杭州“同人山庄项目49%股权予世茂房地产，交易总对价为9.29亿元；5月17日，泰禾集团拟转让佛山顺德、广州曾城、江苏东恒部分项目权益及股东借款予世茂房地产，交易总对价为39.71亿元。

然而，出售资产仅能缓解一时的资金紧张，如果长期如此，无异于饮鸩止渴。

据2019年一季报显示，泰禾流动负债总额共1254亿元，处于历史高位。短期借款145亿元，一年内到期的非流动负债315.5亿元，货币资金为206亿。公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，资金缺口达319.39亿元。此外，在泰禾集团的2431.36亿元总资产中，受限资产高达683.14亿元，占比近三成。值得注意的是，目前泰禾集团大股东质押率高达100%，占总股本的66.4%，

迟交问询函

5月8日，深交所对泰禾集团下发年报问询函，共涉及销售额、短期债务偿还、投资性房产等19个问题。并要求2019 年 5 月 15 日前将有关说明材料报送深圳证券交易所公司部。

截至5月24日，泰禾集团仍未披露据具体信息。据悉，延期回复须和交易所沟通，获得交易所同意后，公司披露可以延期，但是延期时间一般不超过原有期限的后一周，上市公司回复交易所问询函披露前通常会和交易所沟通，交易所同意公司定稿后，再进行披露。

对此，泰禾方面表示，已于5月23日将相关材料递交至深交所，具体披露时间待定。泰禾集团迟交问询函的原因是什么？是否是由于问询函的问题难以回复?

据2018年财报披露，泰禾集团营收309.85亿元，同比增长27.35%，归母净利润25.55亿元，同比增长20.25%。泰禾集团投资性房地产金额产生了176 .65亿元的变动，同比增长43.32%。财报显示，这主要是“公司购买的东四环金尊府、自行开发的泰禾大厦、东海时尚MALL等项目由存货转为投资性房地产所致。”

财报披露，泰禾集团2018年投资性房地产公允价值新增了7.44亿元，而这一部分增值对于公司利润是影响较大的。据年报显示，2018年投资性房地产评估增值对本年利润税后影响为5.6亿元。公司2018年净利润为39.11亿元，归母净利润为25.55亿元，而投资性房地产评估增值所带来的税后利润占归母净利润的20%左右。

该投资性房地产公允价值增长是否合理？首先从存货转入投资性房地产的物业来看，此次转换为投资性房地产的物业“东四环金尊府”“泰禾大厦”、“济南东部”等出租率分别为0、18%和12%，出租率过低而公允价值的增长却为7.44亿元。其次，除这些新增的物业之外，投资性房地产公允价值前五的物业项目中，也有两处物业出租率相比上期有所下降，分别是“石狮泰禾广场购物中心”和“东海泰禾购物广场”，其2018年的出租率分别为69%和64%，而2017年，两处物业的出租率分别为93%和98%。

新增的物业出租率如此低，而原有物业出租率又出现下降的情况，投资性房地产公允价值与实际价值是否匹配？是否存在企业利用财务调节手段来粉饰净利润。对此，《商学院》记者将持续关注。