京城地产一哥铁王座易手 首开股份营收主场毛利率四年掉两成

尽管首次跻身千亿俱乐部，但在占营收55%的北京地区，首开已非销售王，且160%的净资产负债率也超过均线

《投资时报》记者 王宏

香槟开得似乎有点早。没来得及好好庆祝踏进千亿俱乐部，首开股份（600376.SH）就听到了二级市场离场的脚步声，尽管目前还只是若隐若现。

4月13日奉上的2018年年报，首开股份的表现可圈可点，尤其是年度销售额更首次突破千亿元门槛。对于一家长期重仓北京的区域性房地产企业而言，这实属不易。

数据显示，2018年首开股份实现营业收入397.36亿元，同比增长8.31%；扣非后的归母净利润为28.06亿元，同比增长180.38%。其中，该公司全年实现签约面积377.56万平方米，同比上升27.97%；签约销售额1007.27亿元，同比上升45.58%。

在行业集中度不断提升的当下，销售额已成为衡量一家房地产企业未来竞争力的核心指标。跨过千亿门槛，无疑代表拥有了一份免予被头部同行鲸吞的基础。

不过，在六天后召开的中共中央政治局会议上，再次强调了“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位。“房住不炒”口径的再次亮相以及住建部随后对部分房价波幅较大城市进行的预警提示，导致了大批地产股走弱。尚隶属于第二阵营后部的首开股份不出所料当日股价大跌7.51%，并在其后连续多日下跌。截至5月23日其以8.97元/股报收，较一个月前10.48元/股的高位下挫14.4%。

虽然2018年的扣非净利很是惊艳—这当然也有赖于此前一年的疲软，但首开股份仍然隐忧重重：在2016年就尝试向全国扩张的该公司，去年又重回依赖北京地区的局面，而其重仓的北京地区的毛利率过去四年内却足足下降23.26个百分点。此外，公司的偿债压力较大，净负债率亦位居行业前列。

就市场普遍关注的问题，《投资时报》记者发送提纲至首开股份董秘办联络沟通，但截至发稿日并未收到回复。

京城一哥地位不保

由于在北京地区拥有大量土地资源，首开股份一直被认为是当之无愧的京城地产一哥，甚至有“一部首开史，半座北京城”的说法。大本营自然不容有失—2014年和2015年，来自于北京地区的收入占到首开股份总收入的一半以上。

没有一家企业想被别人认为“只是生对了地方”。2016年新任董事长潘利群入主后，首开股份提出了“根植北京，扩张全国”的战略。

数据显示，近年来首开股份来自非北京地区贡献的收入不断增加。潘氏主政当年，该公司来自京外地区的收入为163.43亿元，占总收入的比重达55.82%；次年，该公司此块收入计185.86亿元，占总收入的比重依旧保持在51.58%。

不过，“首都依赖症”的确非常顽强，或者说，一旦在非京地区遇到挫折，那么回收战线往往成为最安全的应对策略。2018年首开股份来自北京地区的营业收入为218.45亿元，占总营收比重回升到55.21%的水平。

值得注意的是，长期仰仗四九城的首开股份，其主战场的区域毛利率也在不断降低。2015年至2018年，该公司北京地区业务毛利率分别为51.01%、44.71%、37.81%、27.75%，四年内剧降23.26个百分点。特别是2018年其北京地区业务毛利率甚至不及京外地区38.5%的毛利率水平。

麻烦的是，京城一哥的铁王座也已易手。根据克而瑞统计的2018年房企北京地区销售排行榜显示，中海地产、万科以及同城兄弟北京城建（600266.SH）的销售额，均超过了首开股份。而在2017年，首开股份还是北京房企销售额的头名。

《投资时报》记者注意到，首开股份的销售收入增速正在不断降低。2016年其营收同比增长26.53%，2017年营收增速为22.74%，到2018年则已经下降至8.31%，为五年以来的最低水平。

净负债率高于均线

曾经掌握北京稀缺土地资源、以高毛利扬名业界的首开股份，无疑正面临毛利率下滑、业绩增速下降的局面。与此同时，该公司的债务压力也颇引人注目。

截至2018年末，首开股份总负债2377.43亿元，较上年同期增长22.68%。其中流动负债为1546.56亿元，非流动负债为830.87亿元，前者是后者的1.86倍。而同样深耕北京地区的北京城建，其2018年末流动负债为391.46亿元，非流动负债为448.42亿元。

流动负债较大，意味着偿债压力大。《投资时报》记者注意到，目前首开股份流动负债以预收款项为主。截至2018年末，该公司预收款项达到了631.44亿元，一年内到期的非流动负债为351.15亿元，其他应付款为312.9亿元。

资产负债率亦逐步上移，2016年以及2017年，首开股份资产负债率分别为79.91%和80.59%，到2018年已经上升至81.58%。

考虑到预售制度令房企预收账款较多，传统的资产负债率并不适合评估房企的真实负债状况，相比之下，净负债率更能衡量一家房企的真实负债压力和杠杆水平。根据有息负债、现金及所有者权益等指标，标点财经研究院联合《投资时报》对2018年末营收达百亿以上A股房企净负债率进行计算，并制成《A股百亿营收房企净负债率排行榜》。

结果显示，2018年首开股份有息负债总额为1189.69亿元，净负债率为160.67%，在全部36家A股百亿营收房企中排名第13位。需要注意的是，整体A股百亿营收房企净负债率平均值为126.83%，而首开股份已经超过了平均水平。

2015年至2017年内，首开股份经营活动现金净流量分别为-95.69亿元、-85.1亿元以及-204.53亿元。2018年经营活动现金流首次回正，为116.43亿元。此外，2018年内该公司投资活动产生的现金净流量为-74.83亿元，比上年同期降低4.64亿元，筹资活动产生的现金净流量为57.23亿元，比上年同期降低167.57亿元。

2018年首开股份发行了30亿元的公司债，其票面利率达到了5.7%，为五年来的最高水平。在2016年其二期和三期公司债票面利率分别只有3.59%和3.57%。