苏州楼市政策：严厉打击炒房客！刚需一族点赞

2019年，房产政策的大方向是“房住不炒”“稳房价”，过去几年炒房客的出现让房价暴涨，现在房产政策这只看得见的手在逐渐调控市场，让炒房客无处遁形。

2019年5月，苏州楼市迎来“史上最严调控”：苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新房限售3年，苏州工业园区全域二手房限售5年。

限售意味着在限售期间内锁住流动性，即使市场有波动也不能兑现，对于炒房者这类看短期收益的群体而言属于定向打击，也可以给躁动的市场降温。笔者认为这是自4月19日政治局会议再次强调“房住不炒”后，各地落实的一系列措施之一。但苏州的调控政策有一个有意思的地方，下面的内容会提到。

活跃-调控-降温-低迷-刺激活跃”循环周期

调控政策对于市场的降温作用是显而易见的。回顾全国各地2018年上半年陆续出台的调控政策，至下半年，“楼市入冬”、“救楼市”、“活下去”等词语成为了下半年的楼市热词。

而且今年楼市的开局也是惨淡的，前两个月商品房销售面积同比下滑3.6%，直到3月份各城市成交环比才出现不同程度上涨，一线城市环比增幅较大，4月份的楼市也延续了3月份的活跃成交。笔者认为根源在于自去年年底以来，货币政策持续宽松，特别是春节后对于货币进一步宽松的预期升温叠加传统“金三银四”的地产销售旺季，使得两个月以来的楼市明显回温。

而楼市延续了两个月的活跃态势，也让高层觉得有必要降降火了。

所以就有了4月19日政治局会议重申“房住不炒”的基调，也有了各地陆续出台的新一轮调控政策。过去的一年多时间，楼市不知不觉又经历了一遍循环，“活跃-调控-降温-低迷-刺激活跃”的周期又走了一遍。

房住不炒，一切为了稳定

值得注意的是， “房住不炒”最早于2016年年底的中央经济工作会议提出，2017年至2018年7月，历次重要会议均反复重申该基调。然而，随着全国房地产市场出现休整，以及宏观经济下行压力，在2018年10月底和12月13日两次政治局会议都只字未提房地产，2019年两会期间的政府工作报告都没有再重申“房住不炒”。这段未提及“房住不炒”的几个月内，楼市出现了先抑后扬。

2016年以来政府对房地产的调控是一以贯之的，即坚持“房住不炒”和“因城施策”的调控方针。但由于2018年三季度前，全国大部分城市的楼市普遍偏热，“因城施策”对于多数城市而言更多体现为“逐步收紧”。2019年开始，我们认为“因城施策”和“一城一策”可能才第一次体现出其真正蕴含的意义，即防止楼市大起和大落，且稳定房价。甚至出现了一个城市的不同区域政策方向截然相反的情况，苏州有意思的政策就在这里。

笔者认为对于市场较差的城市进行“托底”（如：呼和浩特让符合条件的本科以上学历人才半价买房），同时对过火的城市进行预期管理（如：长沙对二套房加征契税），是政府稳定房地产市场的核心思路。

为什么总是周期循环？

政府为什么在楼市刚刚活跃就要着急调控降温？而在去年三四季度楼市低迷的时候没有大动作？笔者大胆猜测，就是去年较为低迷的时刻是政府比较满意的，所以政治局会议未提及楼市。正好笔者也看到一个数据，这个数据的来源是世邦魏理仕（CBRE），该公司是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际公司。

众所周知，房价与当地的经济是紧密联系的。2018年纽约的GDP在世界城市中排名第一（东京与纽约相当），约10000亿美元。中国GDP第一的城市一直是上海，2018年约4851亿美元。上海GDP不到纽约的一半，房价却超过纽约。即便把经济增长预期、人口、土地面积和住房制度等因素综合考虑在内，笔者都有理由认为上海的房价没有纽约房价健康。

当然，有人会提出质疑说2018年香港的GDP都被深圳超过了，但香港的房价一直全球最高！是的，笔者认为就是因为这一点，导致香港的房价在历史上出现了几次大幅下跌，其波动之剧烈，动辄10%以上的下跌幅度让很多人深受楼市周期的伤害，导致香港整个经济也不稳定。下图摘自恒大研究院《高房价之困—香港住房制度反思》的报告：

炒房者必须打击

从整体国家稳定的角度，我们不难理解政府的意图。可以说，未来只要楼市开始热起来，新的政策调控就会来。限售政策是对炒房客最有效的打击，但对于居住刚需而言，限售政策并不影响“房子是用来住的”定位。

2016年底提出的“房住不炒”真的不止是说说而已，楼市的稳定是国家的长期目标。是为了不重现当年日本的房地产泡沫破灭和香港楼市的大幅波动，也是为了整体经济的健康发展和百姓的安居乐业，更是为了国家的富强。在中美贸易战过程扑朔迷离的今天，中国经济要苦练内功，必须先打击炒房者！