未来五年房价会走到哪里?︱刘德科在吴晓波频道5周年的直播实录

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  直播︱刘德科

  本文根据5月8日「吴晓波频道」五周年直播整理

  1st

  今天的主题是:从过去五年看未来五年的楼市趋势。从 2014 年到今年的 2019 年,先来总结第一点:城市轮动节奏会变得更快。

  深圳是过去五年房价最先开始启动上涨的城市,2015 年就启动上涨了;2018 年,很多城市都进入了楼市房价的盘整,但是还是有一些城市在 2018 年是猛涨的,举个例子,徐州。这中间足足隔了三年。

  深圳和徐州这两个城市都是非常有代表性的、非常有前途的城市,但是它们在同一个上涨周期里面,它们的城市轮动相差了三年。

  未来五年,城市之间的行情轮动,还会不会存在?还会存在。那么轮动的时间还会不会这么长?不会这么长,会缩短。

  假设我们现在又开始上涨了,仍然比如说深圳开始先涨,徐州最后涨,那么它们之间会间隔多少年?绝对不会是三年。 我估计一年到一年半就差不多了。这里面原因是非常多的,但是我可以拎出两个比较独特的点,给大家报告一下。

  2nd

  我们的时代在这两三年又发生了剧烈的变化,缩小到两样东西,你就会感受到这个时代的巨变:一个就是你手上的这台手机,还有一个就是你经常坐的高铁。

  智能手机的普及,跟高铁的通车里程数,这两样东西,改变了整个中国的城市结构,也改变了中国房地产的运行逻辑。

  比如说手机。移动手机、微信公众号、抖音的普及,让信息传播更加同步化、扁平化。过去,我们一件商品或者一条新闻,它在不同级别的城市,传播速度是不一样的。

  在没有智能手机的时代,比如说最新款的风衣,一定是上海北京先开始流行的,最后流行到县城里面去;而且到了县城,就变了另外一个模样——不仅不同步,还变样。有了智能手机以后,我们在上海和在县城里看到这件风衣,是同一个时间,同一个模样。

  同一种生活状态被你见识到了,消费逻辑就变了。所以这就是为什么淘宝京东都要在强调电商下乡。淘宝跟京东还不明显,最明显的是拼多多。

  这就给房地产带来了一个变化。过去我们总是认为,买房哪个城市最有前景?一线城市。为什么在全球的城市竞争当中,一线城市最有竞争力?GDP 也好,人均收入也好,各种指标都是城市资源的汇聚,肯定是一线城市最有价值——对,在手机智能手机流行之前,是这样子的,但是以后未必是这样子的。

  当然,一线城市的房价是非常有前景的;但是在计算买房投资率的回报率、机会点的时候,未必是一线城市了,可能是现在还不怎么强大的那些二线城市,甚至是三四线城市,甚至是五六七八九十线城市,它们都有机会。因为信息传播同步化了。

  大家知道,今年如果你到下半年去买手机的话,新款手机就可能有 5G 手机了。因为我们现在是 4G 时代,5G 时代运算倍率完全不一样,是几百倍的速度变化。5G 时代还会带来哪些变化?我们可以预测的是信息同步化传送。我们现在信息同步体现在哪里?体现在一篇文章,上海能读到,县城也能读到;5G 时代到来以后,所有的可视化、同步化的信息,会给你带来一个巨大的视觉冲击。

  比如说,上海人住什么房子?我们现在是通过文字、图片的描述来获取上海人住什么房子,5G 来了以后,我们已经懒得看文字,甚至懒得看图片了,直接就能看到他的生活。大家的房子都会越来越同步。这会带来商品的同步化,甚至是房产品的同步化。

  上一轮二线城市房价「四小龙」,合肥南京苏州厦门,它们的涨幅为什么比一线城市还要高?哪怕今天我们去看国家统计局的最新数据,三四月份的数据,厦门跟合肥这在过去几年的绝对涨幅,仍然是最大的。时代巨变带来的智能手机,带来的信息扁平化同步化,在这里面起到一个非常关键的作用。

  第二个起到巨大作用的就是高铁。

  中国的高铁通车里程是世界第一,可能全世界的总和加起来可能都没有中国多。过去,上海周边的城市要去上海,三个小时很正常;有了高铁,变成一个小时了。我们不会再去膜拜上海。

  什么叫膜拜?你对一个事情不熟悉,你才会膜拜,跟他很熟悉了之后,你就不会膜拜了。你就会想着我跟你之间是有共通之处的。虽然我这个城市永远都不可能成为上海,但是我可以成为你的一部分;虽然我不可能拥有上海的全部优势,但是我可以拥有你的一部分资源。这就是高铁带来的城市扁平化。

  过去我们的城市是分线的,一线二线三线四线……这是非常不科学的分法。现在城市进入了分圈时代。从 A 点到 B 点,这叫一条线;现在是画一个圈,这个面更大。

  什么叫分圈时代呢?成都都市圈、广州都市圈、上海都市圈、南京都市圈、天津都市圈、北京都市圈……这是分圈时代。你哪怕是一座 18 线城市,但是你处在上海都市圈里面,那么请问,我用 18 线城市来定义你,成立吗?不成立。得用都市圈里的城市来定义,这样才更成立,这样才不会错过这类城市的前景。

  高铁跟地铁在这里面扮演了很重要的角色。回到十年前,你根本不可想象一个县级市它会通地铁,按照分线时代的划分方法,县城是没有资格建地铁的;但是未来的五年,或者说未来的十年,在分圈时代的城市,很多城市都会通上轻轨,通上地铁。上海都市圈不建地铁,我怎么跟上海对接;上海不变大,上海怎么会有竞争力?上海要把我吸纳进去才更有更有竞争力。

  3rd

  刚才我们说了一些在未来五年可以展望的大概变化,但是这些变化只是模糊的趋势,很空。把它具体到跟大家有关的一个话题,就是这一系列的变化会重新定义「地段」这个词。

  过去这几年,地段这个词已经发生变化了,但是未来五年,会发生更大的变化。李嘉诚说过,房地产是什么,地段地段还是地段。跟大家说一个小秘密,当你听见一个专家说房地产就是地段,你就可以心里明白,这是一个落后的专家,这是一个幸存在我们这个时代的一个远古时代专家。因为他对房地产的理解是很陈旧的。

  过去我们认为,一个城市有一个中心或有两个中心,地段越靠近中心越有价值。现在整个城市处在一个城市化要素空前充沛的阶段,市中心的形成有无数种可能。

  我们过去看过去几千年,市中心是怎么形成的?市中心的形成逻辑,古今中外,概莫能例外。市政府(国外叫市政厅)在哪里,中心就在哪里。不管是国外的那些欧洲城镇,还是我们中国的大上海大北京,政府驻地在哪里,中心就在哪里。

  现在什么地方能够成为中心?有个地铁上盖的购物中心,它就可以成为一个中心;哪怕这个购物中心没有地铁,它也可以成为一个中心;一家大企业的总部所在地,也可以成为一个中心,但这种企业它必须是新兴经济,或者说数字经济企业,像腾讯像阿里巴巴;甚至一个博物馆的建立,都有可能成为让这个地方变成一个中心。

  所以,现在中心的形成,有各种各样的方式,不像过去那么单一。如果你的地段好,只是因为你是老城区里面的城市原点,那你就错失了好多机会。

  过去的城市就是个简单的坐标,一个横轴,一个竖轴,中间有个原点,这个叫城市中心,越靠近中心点地段越好。现在的城市是网格化的,有无数条横线和无数条纵线,每一条横线跟每一条纵线都会形成一个城市节点,每一个节点都叫中心,有些是大一点的中心,也有些是小一点的中心。地段已经变了。

  什么地段更值钱?越老的地段越不值钱,当然它的绝对值可能比较高。比如说,城市的老中心房价是 5 万,新中心是 3 万。你说 3 万值钱还是 5 万值钱?在我看来,5 万当然是值钱的,但是 3 万更值钱。因为 5 万的老中心,在未来五年,它可能涨到 6 万;而我这个 3 万,未来五年也能涨到 6 万。

  为什么?因为新中心相对来讲在发展的过程中,由半生不熟到成熟,这个地方的价值才会凸显出来;而 5 万的那个地方,已经熟透了,是因为整个城市在上涨,所以也跟着涨一点涨到 6 万。

  4th

  未来五年,如果要找一个最大的关键词,我选的就是「ing」,我认为它是个动词。这是中国最大的魅力:不管是名词还是形容词,你都要再加上一个 ing。因为她正在变化。

  地段这个词,放在欧洲,放在美国,放在日本,它都是个静态的词,它是固定不变的词。对不起,在中国,「地段」是一个动态变化的词。

  我是动态的,你也是动态的,我们的城市也是动态的,地段是动态的,房子是动态的。一切都在变,这就是我们中国的活力所在。

  为什么很多经济学家在谈论房地产的时候,事实上他的绝大多数观点是经不起房地产市场检验的,因为他们都是拿欧美日等发达国家的观点来套中国。我不是说国际经验不对,而是这里面有一个巨大的背景差异。人家已经基本完成了城市化进程,我们还处在一个城市化进程的中途,甚至我们城市化的要素空前充沛,新一轮的城市化更加迅猛,怎么可能用一个衡量静态城市的那种标准,套在高度动态的中国城市里面?

  举一个很简单的例子,比如说我们很多商品房要配建公租房,这是跟谁学的呢?主要是跟英国学的。人家英国比我们厉害,我们就向他学习。

  好,在商品房当中配建保障房,在英国是没有问题的,因为英国任何的商品房都是没有围墙的。但是我们 99% 以上的商品住宅楼盘都是有围墙的啊。你想象一下,一个有围墙的楼盘里面配了保障房,买商品房的业主跟保障房的租户或者业主,他们之间能和平共处吗?我们生搬硬套就把它直接学过来,所以北京爆发了很多类似的冲突。

  英国人不存在这个问题。这栋楼是我们商品房的业主,隔壁是住保障房的租户和住户,大家共同生活在一个街区,而且充满活力——一个街区如果纯粹只是豪宅,这街区没有活力;一个街区的活力必然来自于,这里有中等收入的、有富豪、有相对低收入者。

  5th

  我真的不是拿国情来作为搪塞,而是我们的历史文化制度真的是不一样的。其他制度都有可能变,最动弹不了的还是土地制度;其次是财税制度;最容易动的,现在来看可能是户籍制度,我们的户籍制度最近在做大程度的放宽改革。

  我们看房价的一切问题,要看这三大制度是怎么变化的。如果这三大制度的变化不大,我可以保证房价一定是曲线上涨的。等到这三大制度作出根本性的变革,我们才能够重新审视房价会不会上涨。当然,房价上涨还有一个背景:只要城市化在继续,只要经济活力在保持,房价必然也是要上涨的。

  所以,你问我未来五年房价会怎么变?我永远只能是那一句话,叫做「曲线上扬」。

  未来五年会有很多机会,要是五年前我们抱怨,「那个房子买了就好了,真遗憾。」现在我们这样抱怨,也还来得及,因为还有后面的五年。 但不要让自己停留在抱怨里面。

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