未来五年房价会走到哪里？︱刘德科在吴晓波频道5周年的直播实录

直播︱刘德科

本文根据5月8日「吴晓波频道」五周年直播整理

1st

今天的主题是：从过去五年看未来五年的楼市趋势。从 2014 年到今年的 2019 年，先来总结第一点：城市轮动节奏会变得更快。

深圳是过去五年房价最先开始启动上涨的城市，2015 年就启动上涨了；2018 年，很多城市都进入了楼市房价的盘整，但是还是有一些城市在 2018 年是猛涨的，举个例子，徐州。这中间足足隔了三年。

深圳和徐州这两个城市都是非常有代表性的、非常有前途的城市，但是它们在同一个上涨周期里面，它们的城市轮动相差了三年。

未来五年，城市之间的行情轮动，还会不会存在？还会存在。那么轮动的时间还会不会这么长？不会这么长，会缩短。

假设我们现在又开始上涨了，仍然比如说深圳开始先涨，徐州最后涨，那么它们之间会间隔多少年？绝对不会是三年。 我估计一年到一年半就差不多了。这里面原因是非常多的，但是我可以拎出两个比较独特的点，给大家报告一下。

2nd

我们的时代在这两三年又发生了剧烈的变化，缩小到两样东西，你就会感受到这个时代的巨变：一个就是你手上的这台手机，还有一个就是你经常坐的高铁。

智能手机的普及，跟高铁的通车里程数，这两样东西，改变了整个中国的城市结构，也改变了中国房地产的运行逻辑。

比如说手机。移动手机、微信公众号、抖音的普及，让信息传播更加同步化、扁平化。过去，我们一件商品或者一条新闻，它在不同级别的城市，传播速度是不一样的。

在没有智能手机的时代，比如说最新款的风衣，一定是上海北京先开始流行的，最后流行到县城里面去；而且到了县城，就变了另外一个模样——不仅不同步，还变样。有了智能手机以后，我们在上海和在县城里看到这件风衣，是同一个时间，同一个模样。

同一种生活状态被你见识到了，消费逻辑就变了。所以这就是为什么淘宝京东都要在强调电商下乡。淘宝跟京东还不明显，最明显的是拼多多。

这就给房地产带来了一个变化。过去我们总是认为，买房哪个城市最有前景？一线城市。为什么在全球的城市竞争当中，一线城市最有竞争力？GDP 也好，人均收入也好，各种指标都是城市资源的汇聚，肯定是一线城市最有价值——对，在手机智能手机流行之前，是这样子的，但是以后未必是这样子的。

当然，一线城市的房价是非常有前景的；但是在计算买房投资率的回报率、机会点的时候，未必是一线城市了，可能是现在还不怎么强大的那些二线城市，甚至是三四线城市，甚至是五六七八九十线城市，它们都有机会。因为信息传播同步化了。

大家知道，今年如果你到下半年去买手机的话，新款手机就可能有 5G 手机了。因为我们现在是 4G 时代，5G 时代运算倍率完全不一样，是几百倍的速度变化。5G 时代还会带来哪些变化？我们可以预测的是信息同步化传送。我们现在信息同步体现在哪里？体现在一篇文章，上海能读到，县城也能读到；5G 时代到来以后，所有的可视化、同步化的信息，会给你带来一个巨大的视觉冲击。

比如说，上海人住什么房子？我们现在是通过文字、图片的描述来获取上海人住什么房子，5G 来了以后，我们已经懒得看文字，甚至懒得看图片了，直接就能看到他的生活。大家的房子都会越来越同步。这会带来商品的同步化，甚至是房产品的同步化。

上一轮二线城市房价「四小龙」，合肥南京苏州厦门，它们的涨幅为什么比一线城市还要高？哪怕今天我们去看国家统计局的最新数据，三四月份的数据，厦门跟合肥这在过去几年的绝对涨幅，仍然是最大的。时代巨变带来的智能手机，带来的信息扁平化同步化，在这里面起到一个非常关键的作用。

第二个起到巨大作用的就是高铁。

中国的高铁通车里程是世界第一，可能全世界的总和加起来可能都没有中国多。过去，上海周边的城市要去上海，三个小时很正常；有了高铁，变成一个小时了。我们不会再去膜拜上海。

什么叫膜拜？你对一个事情不熟悉，你才会膜拜，跟他很熟悉了之后，你就不会膜拜了。你就会想着我跟你之间是有共通之处的。虽然我这个城市永远都不可能成为上海，但是我可以成为你的一部分；虽然我不可能拥有上海的全部优势，但是我可以拥有你的一部分资源。这就是高铁带来的城市扁平化。

过去我们的城市是分线的，一线二线三线四线……这是非常不科学的分法。现在城市进入了分圈时代。从 A 点到 B 点，这叫一条线；现在是画一个圈，这个面更大。

什么叫分圈时代呢？成都都市圈、广州都市圈、上海都市圈、南京都市圈、天津都市圈、北京都市圈……这是分圈时代。你哪怕是一座 18 线城市，但是你处在上海都市圈里面，那么请问，我用 18 线城市来定义你，成立吗？不成立。得用都市圈里的城市来定义，这样才更成立，这样才不会错过这类城市的前景。

高铁跟地铁在这里面扮演了很重要的角色。回到十年前，你根本不可想象一个县级市它会通地铁，按照分线时代的划分方法，县城是没有资格建地铁的；但是未来的五年，或者说未来的十年，在分圈时代的城市，很多城市都会通上轻轨，通上地铁。上海都市圈不建地铁，我怎么跟上海对接；上海不变大，上海怎么会有竞争力？上海要把我吸纳进去才更有更有竞争力。

3rd

刚才我们说了一些在未来五年可以展望的大概变化，但是这些变化只是模糊的趋势，很空。把它具体到跟大家有关的一个话题，就是这一系列的变化会重新定义「地段」这个词。

过去这几年，地段这个词已经发生变化了，但是未来五年，会发生更大的变化。李嘉诚说过，房地产是什么，地段地段还是地段。跟大家说一个小秘密，当你听见一个专家说房地产就是地段，你就可以心里明白，这是一个落后的专家，这是一个幸存在我们这个时代的一个远古时代专家。因为他对房地产的理解是很陈旧的。

过去我们认为，一个城市有一个中心或有两个中心，地段越靠近中心越有价值。现在整个城市处在一个城市化要素空前充沛的阶段，市中心的形成有无数种可能。

我们过去看过去几千年，市中心是怎么形成的？市中心的形成逻辑，古今中外，概莫能例外。市政府（国外叫市政厅）在哪里，中心就在哪里。不管是国外的那些欧洲城镇，还是我们中国的大上海大北京，政府驻地在哪里，中心就在哪里。

现在什么地方能够成为中心？有个地铁上盖的购物中心，它就可以成为一个中心；哪怕这个购物中心没有地铁，它也可以成为一个中心；一家大企业的总部所在地，也可以成为一个中心，但这种企业它必须是新兴经济，或者说数字经济企业，像腾讯像阿里巴巴；甚至一个博物馆的建立，都有可能成为让这个地方变成一个中心。

所以，现在中心的形成，有各种各样的方式，不像过去那么单一。如果你的地段好，只是因为你是老城区里面的城市原点，那你就错失了好多机会。

过去的城市就是个简单的坐标，一个横轴，一个竖轴，中间有个原点，这个叫城市中心，越靠近中心点地段越好。现在的城市是网格化的，有无数条横线和无数条纵线，每一条横线跟每一条纵线都会形成一个城市节点，每一个节点都叫中心，有些是大一点的中心，也有些是小一点的中心。地段已经变了。

什么地段更值钱？越老的地段越不值钱，当然它的绝对值可能比较高。比如说，城市的老中心房价是 5 万，新中心是 3 万。你说 3 万值钱还是 5 万值钱？在我看来，5 万当然是值钱的，但是 3 万更值钱。因为 5 万的老中心，在未来五年，它可能涨到 6 万；而我这个 3 万，未来五年也能涨到 6 万。

为什么？因为新中心相对来讲在发展的过程中，由半生不熟到成熟，这个地方的价值才会凸显出来；而 5 万的那个地方，已经熟透了，是因为整个城市在上涨，所以也跟着涨一点涨到 6 万。

4th

未来五年，如果要找一个最大的关键词，我选的就是「ing」，我认为它是个动词。这是中国最大的魅力：不管是名词还是形容词，你都要再加上一个 ing。因为她正在变化。

地段这个词，放在欧洲，放在美国，放在日本，它都是个静态的词，它是固定不变的词。对不起，在中国，「地段」是一个动态变化的词。

我是动态的，你也是动态的，我们的城市也是动态的，地段是动态的，房子是动态的。一切都在变，这就是我们中国的活力所在。

为什么很多经济学家在谈论房地产的时候，事实上他的绝大多数观点是经不起房地产市场检验的，因为他们都是拿欧美日等发达国家的观点来套中国。我不是说国际经验不对，而是这里面有一个巨大的背景差异。人家已经基本完成了城市化进程，我们还处在一个城市化进程的中途，甚至我们城市化的要素空前充沛，新一轮的城市化更加迅猛，怎么可能用一个衡量静态城市的那种标准，套在高度动态的中国城市里面？

举一个很简单的例子，比如说我们很多商品房要配建公租房，这是跟谁学的呢？主要是跟英国学的。人家英国比我们厉害，我们就向他学习。

好，在商品房当中配建保障房，在英国是没有问题的，因为英国任何的商品房都是没有围墙的。但是我们 99% 以上的商品住宅楼盘都是有围墙的啊。你想象一下，一个有围墙的楼盘里面配了保障房，买商品房的业主跟保障房的租户或者业主，他们之间能和平共处吗？我们生搬硬套就把它直接学过来，所以北京爆发了很多类似的冲突。

英国人不存在这个问题。这栋楼是我们商品房的业主，隔壁是住保障房的租户和住户，大家共同生活在一个街区，而且充满活力——一个街区如果纯粹只是豪宅，这街区没有活力；一个街区的活力必然来自于，这里有中等收入的、有富豪、有相对低收入者。

5th

我真的不是拿国情来作为搪塞，而是我们的历史文化制度真的是不一样的。其他制度都有可能变，最动弹不了的还是土地制度；其次是财税制度；最容易动的，现在来看可能是户籍制度，我们的户籍制度最近在做大程度的放宽改革。

我们看房价的一切问题，要看这三大制度是怎么变化的。如果这三大制度的变化不大，我可以保证房价一定是曲线上涨的。等到这三大制度作出根本性的变革，我们才能够重新审视房价会不会上涨。当然，房价上涨还有一个背景：只要城市化在继续，只要经济活力在保持，房价必然也是要上涨的。

所以，你问我未来五年房价会怎么变？我永远只能是那一句话，叫做「曲线上扬」。

未来五年会有很多机会，要是五年前我们抱怨，「那个房子买了就好了，真遗憾。」现在我们这样抱怨，也还来得及，因为还有后面的五年。 但不要让自己停留在抱怨里面。