楼市晴空三霹雳！房贷利率上调、信托骤减、监管查违规资金

楼市在年初随着房贷利率的松动和下调迎来短暂的回春，但时节入夏，楼市却难言持续花开。

从近日多番风向看，楼市又双叒叕要变天了。

作为楼市的风向标之一，五连降的房贷利率近期出现变化。

在21世纪经济报道5月21日报道《房贷利率下行趋势面临终结？ 一线城市稳定二三线城市出现上调迹象》中指出，近日全国二三线部分城市，如合肥、南宁、青岛等地出现房贷利率上调迹象，房贷利率风向或将终结此前五连降整体趋势。

近几天，热度颇高的南京楼市又传出重磅消息：多家银行接到紧急通知，首套房重回上浮15%，二套房利率也将随之上涨，或上浮最高20%。而在此前，南京部分银行最低利率已经达到了5%，目前回调至15%，上浮最高幅度达到10个百分点。

南京我爱我家研究院公众号文章透露，南京首套房利率或将上浮到15%的政策预计将于下周一（5月27日）正式公布。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对2019年5月23日南京部分银行贷款利率上调点评表示，近期南京多家银行上调房贷利率，是房贷领域的一个信号，即从去年第四季度开始持续宽松的贷款政策略有调整。类似调整和金融政策、房地产政策风向变动有一定的关联，体现了房贷领域稳预期、控风险的导向。

他指出，从金融政策看，近期银保监会的管控力度强化，尤其是会对各类违规资金进入楼市有各类查处。类似查处，或在首付贷、消费贷、信用卡透支、通过小微企业贷款方式进行个人按揭贷款等领域得到体现。在收紧过程中自然会带来银行贷款政策的收紧，类似贷款额度收紧，进而会带来很多压力，即贷款利率会有所上调。

而从房地产政策来看，稳定市场预期防范购房炒作的现象也是近期的导向。部分城市近期房价上涨过快，客观上也要求在贷款发放等方面进行把控。而且从实际过程看，部分贷款过去发放节奏过快，目前适当节制也是符合预期的，这样贷款利率是会有所上调。

南京此类政策从侧面说明一点，即大的环境看，金融环境还是会继续维系宽松的导向，进而为宏观经济托底创造条件，同时这也可以形成降成本、促经济增长的导向。但是今年在控风险方面依然是没有放松的，从实际过程看，各类房价上涨过快、地王现象出现的城市，二季度和三季度或将维持金融政策略紧的导向，即对于高杠杆方面的管控会强化。

房地产信托一直是房企重要的输血工具，但自金融与楼市加强监管以来，房地产信托发行条件、利率均有所上升，其产品也逐渐规范化、标准化。但21世纪经济报道记者获悉，伴随着资管新规后信托业的转型，其主动管理项目增加，今年以来房地产信托发展较热。

从信托一季报中不难发现，不少业绩表现良好的信托公司其投向实体、基建等方面的产品占比存在不小的增长。

用益信托最新数据显示，今年来，房企通过信托公司发行的信托产品大增近7成至2309只，融资规模近3500亿元。

但这一火热并未持续太久，从4月份单月数据看，房地产类集合信托的募集规模大幅下降。

据用益信托不完全统计，4月份共有62家信托公司发行了1339款集合信托产品，预计发行总规模1787.72亿元，4月份仅其他投向类的信托产品发行规模上升，其他均下行。其中4月份房地产类发行规模占比为31.7%较3月份有所回落，降幅为42.75%，且房地产类产品预期收益率较4月份有所上行至8.49%，处于历史较高水平 。

而规模下降的原因，除了季节性因素外，监管因素相信也有所影响。

银保监会近日正式发布银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

而在银保监收紧向房企融资的监管尺度后，对房地产信托规模的持续增长或将产生进一步的影响。

根据媒体报道，4月以来（4月1日-5月20日），仅50天时间，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，罚没金额合计达1068.8万元。

从被罚名单看，共计有上海、天津、青岛、河北、重庆、大连、黑龙江等地15家金融机构，其中除了一些全国性股份制商业银行和地方性商业银行，六大国有银行中的建行、交行、邮储银行等三大行的地方分支行也在被罚之列。

从具体罚单内容看，在32张罚单中，最大金额的罚单是上海农商行宝山支行因2017年违规发放某贷款被用作拍地保证金、土地出让金，被责令改正并罚没合计228.8万元。此外，还有多重被罚条目。如民生银行重庆分行因内控管理不严导致信贷资金违规流入房地产企业；以贷转存；签发银行承兑汇票对贸易背景审核不尽职，共计被罚款90万元。平安银行青岛分行因信贷资金违规流入资本市场和房地产市场、信贷资金被挪用、贷前调查不尽职，被罚款90万元。建设银行沈阳大东支行因个人住房贷款存在虚假银行流水及未按照施工进度发放固定资产贷款，被罚款80万元。

可见此次监管严查违规资金入楼市尺度之严厉。

某大行信贷业务人士告诉21世纪经济报道记者，银保监会的入场检查一直在持续进行，对于资金违规入楼市的尺度也从未放松。此次罚单集中释出，或与近期银保监会发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》有关，一方面对银行机构和非银行领域各类机构履行监管职责，进一步开展整治。另一方面也是对楼市传递信号。

从目前业务层面看，不少开发商也对近期的监管文件和风向十分敏感。从目前政策上看，对房地产项目的标准从未放松过，今后不排除有进一步从严审查的趋势。

另一大行西南地区对公业务人士则指出，对房地产项目审批一直按照监管要求，相关项目的资金需求也很大，目前区域的问题是额度需要排队，优质项目反而不缺，缺的是额度。